Wielu ekspatów uważa, że ich umowa najmu w Niderlandach może być po prostu rozwiązana, kiedy tylko wynajmujący tego zechce. Na szczęście tak nie jest. W Niderlandach obowiązuje bowiem silna ochrona najemców, także dla ekspatów. adwokaci prawa najmu z Arslan Advocaten wyjaśniają, na czym polega ochrona najemców, w jakich przypadkach wynajmujący może rozwiązać umowę najmu i jak jako ekspat można się bronić.
Czym jest ochrona najemców?
Ochrona najemców oznacza, że wynajmujący nie może ot tak wypowiedzieć umowy najmu. Prawo przyznaje najemcom – w tym ekspatom – silne uprawnienia. W większości przypadków wynajmujący może rozwiązać umowę najmu wyłącznie za pośrednictwem sądu i tylko z ustawowej przyczyny.
Ważność ustnych umów najmu i ochrona najemców
Czasami ustalenia dotyczące najmu nie są spisywane czarno na białym, lecz zawierane wyłącznie ustnie. Być może pojawia się pytanie, czy jako najemca również przysługuje wtedy ochrona. Dobra wiadomość: ustne umowy najmu są po prostu ważne w Niderlandy. Oznacza to, że jako ekspat – nawet bez pisemnej umowy – korzystasz z ochrony przed bezpodstawnym wypowiedzeniem.Jest jednak haczyk: ustne ustalenia mogą być trudne do udowodnienia, jeśli później powstanie spór z wynajmującym. Dlatego zawsze zalecamy gromadzić jak najwięcej dowodów, takich jak e-maile lub potwierdzenia wpłaty czynszu. Jeszcze lepiej oczywiście wszystko utrwalić w pisemnej umowie. Dzięki temu unikniesz problemów po fakcie i stoisz mocniej, jeśli dojdzie do konfliktu.
Co dzieje się z ochroną lokatorską po zakończeniu głównej umowy najmu?
Często pada pytanie, co dzieje się z Twoją ochroną lokatorską, gdy wygasa umowa najmu między głównym najemcą a właścicielem, na przykład przy podnajem. Dobra wiadomość: także jako podnajemca korzystasz z ochrony.Gdy kończy się umowa najmu głównego najemcy, nie oznacza to automatycznie, że jako podnajemca zostajesz bez praw na ulicy. W wielu przypadkach wchodzisz wtedy w prawa głównego najemcy. Właściciel staje się następnie bezpośrednią stroną Twojej umowy i zachowujesz ochronę lokatorską, o ile możesz wykazać, że faktycznie mieszkasz w lokalu za zgodą głównego najemcy.Uwaga: w niektórych sytuacjach właściciel skontaktuje się z Tobą, aby omówić lub zmienić umowę. Upewnij się, że masz dowody podnajmu (np. potwierdzenia wpłaty czynszu lub pisemne ustalenia), aby nie spotkały Cię przykre niespodzianki. Dzięki temu Twoja pozycja jako najemcy pozostaje silna, nawet gdy konstrukcja ulega zmianie.
Czy jako podnajemca mam prawo do ochrony lokatorskiej?
Także jako podnajemca nie pozostaje Pan/Pani z niczym. Ochrona praw lokatorów obowiązuje bowiem również wtedy, gdy wynajmuje Pan/Pani lokal od innego najemcy – a więc nie bezpośrednio od właściciela – na przykład mieszkanie w Amsterdam lub piętro w Utrecht.To oznacza konkretnie:
- Pański/Pani podnajemodawca musi po prostu stosować się do zasad prawa najmu.
- Czy umowa najmu głównego z Pańskim/Pani podnajemodawcą zostanie rozwiązana? W wielu przypadkach automatycznie stanie się Pan/Pani nowym najemcą wobec głównego wynajmującego (właściciela lokalu). Dzięki temu Pana/Pani stabilność mieszkaniowa pozostaje w możliwie największym stopniu zagwarantowana.
- Nawet w przypadku podnajmu wynajmujący musi mieć ustawową podstawę do wypowiedzenia Państwa umowy najmu, a interwencja sądu jest zazwyczaj wymagana.
Krótko mówiąc: Niezależnie od tego, czy mieszkają Państwo bezpośrednio, czy poprzez podnajem, prawo niderlandzkie zapewnia realną ochronę przed samowolnym wyrzuceniem na ulicę.
Czy przysługuje mi ochrona lokatorska, jeśli wynajmuję dom wakacyjny?
Krótka odpowiedź: nie, przy wynajmie domu wakacyjnego, mieszkania, pokoju hotelowego lub przyczepy kempingowej na krótki okres ochrona lokatorska nie obowiązuje. Nie ma przy tym znaczenia, czy przytulny domek letniskowy na Texel wynajmują, eleganckie Airbnb w Amsterdamie rezerwują lub fotel w stacjonarnej przyczepie kempingowej na Veluwe twierdzi—o ile chodzi o tymczasowy pobyt rekreacyjny, prawo nie zapewnia ochrony lokatorskiej takiej jak przy zwykłym lokalu mieszkalnym.Oznacza to, że wynajmujący może zakończyć pobyt po upływie uzgodnionego okresu bez udziału sądu. W takiej sytuacji najemca ma więc niewielką ochronę, jeśli właściciel zechce odzyskać obiekt wakacyjny dla siebie lub wynająć go kolejnemu wczasowiczowi.Należy zatem zwracać uwagę na czas trwania i cel najmu przy rezerwacji domu wakacyjnego; dla ekspatów, którzy na stałe lub na dłuższy czas w Niderlandach chcą mieszkać, obowiązują inne (i znacznie silniejsze) ramy prawne.
Czy mój partner i współdomownicy również mają prawo do ochrony lokatorskiej?
Tak, również partner i współdomownicy zazwyczaj korzystają z ochrony lokatorskiej, o ile mieszkają razem z najemcą w lokalu. Oznacza to, że nie można ich tak po prostu wyrzucić na ulicę, gdy główny najemca wyprowadzi się lub umrze. Dopóki przynajmniej jedna z tych osób jest oficjalnie najemcą, wynajmujący nie może ot tak zakończyć najmu wobec pozostałych mieszkańców.W razie nieoczekiwanej śmierci najemcy w wielu przypadkach istnieje możliwość przejęcia umowy najmu przez partnera lub współdomownika. Obowiązują jednak pewne warunki, takie jak określony okres wspólnego zamieszkiwania lub zameldowanie pod tym samym adresem. Warto omówić to z wyprzedzeniem, aby wiedzieć, czego można się spodziewać.Aby uzyskać więcej informacji oraz w sprawach indywidualnych zawsze można skorzystać z indywidualnego wsparcia prawnego—na przykład za pośrednictwem adwokata specjalizującego się w prawie najmu z Arslan Advocaten.
Czy mam prawo do ochrony lokatorskiej, jeśli mieszkam w mieszkaniu służbowym?
Nie zawsze. Jeśli jako ekspat mieszkasz w lokalu, który pracodawcy wynajmujesz i z którym twoje stanowisko jest powiązane—czyli mieszkanie służbowe—wtedy obowiązują inne zasady. W przypadku mieszkań służbowych ochrona lokatorska jest bowiem ograniczona. Zazwyczaj najem kończy się w momencie zakończenia stosunku pracy. Innymi słowy, nie możesz z góry liczyć na zwykłą ochronę lokatorską; pracodawca może wypowiedzieć umowę najmu, gdy tylko twoja praca się skończy. Weź to zatem pod uwagę, jeśli przyjmujesz stanowisko obejmujące zakwaterowanie.
Czy jako najemca pokoju przysługuje mi ochrona praw podnajemcy?
To często zadawane pytanie, zwłaszcza wśród ekspatów, którzy wynajmują pokój w mieszkaniu, np. u gospodyni lub w ramach bezpośredniego podnajmu. Niestety odpowiedź bywa rozczarowująca: jako najemca pokoju w Niderlandach nie korzysta Pan/Pani z żadnej ochrony praw podnajemcy. Oznacza to, że gdy umowa najmu między głównym najemcą (Pana/Pani wynajmującym pokój) a właścicielem mieszkania wygaśnie, Pana/Pani prawo do wynajmowania pokoju automatycznie wygasa.Warto wiedzieć:
- Państwa umowa najmu po prostu wygasa, gdy główna umowa najmu się kończy, nawet jeśli zawsze płacili Państwo terminowo.
- Dotyczy to również sytuacji, gdy wynajmują Państwo u hospitanta (czyli gdy główny najemca sam mieszka w lokalu).
- W takich przypadkach nie mają Państwo prawa pozostać w lokalu, chyba że zawarto na ten temat pisemne ustalenia z właścicielem.
Wynajem pokoju może więc wiązać się z niepewnością. Mają Państwo wątpliwości co do swoich praw lub swojej sytuacji? Proszę zawsze skontaktować się z adwokatem specjalizującym się w prawie najmu, takim jak nasz zespół w Arslan Advocaten, aby uzyskać poradę dopasowaną do Państwa potrzeb.
Kiedy obowiązuje standardowa ochrona lokatorska przy najmie u hospitanta?
Przy najmie u hospitanta – czyli gdy wynajmują Państwo pokój w domu wynajmującego – rozpoczynają Państwo okres próbny trwający dziewięć miesięcy. W tym czasie ochrona lokatorska jest ograniczona: wynajmujący może wypowiedzieć najem bez szczególnej przyczyny, z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.Po tych dziewięciu miesiącach następuje jednak istotna zmiana. Od tego momentu przysługuje Państwu pełna ochrona lokatorska, tak jak innym najemcom. Wynajmujący może wówczas zakończyć najem tylko z ważnej, przewidzianej prawem przyczyny. Nie zgadzają się Państwo z wypowiedzeniem? Tylko sąd może wtedy zdecydować, czy najem rzeczywiście się zakończy.
Czy przez pierwsze 9 miesięcy przysługuje mi ochrona najmu w przypadku hospitaverhuur?
W przypadku hospitaverhuur – czyli gdy wynajmują Państwo pokój w domu samego wynajmującego – obowiązują inne zasady niż przy zwykłym mieszkaniu na wynajem. W praktyce jako najemca w pierwszych 9 miesiącach nie mają Państwo ochrony najmu. Oznacza to, że wynajmujący może podczas tego okresu próbnego wypowiedzieć umowę bez podania przyczyny. Oczywiście musi jednak dotrzymać 3‑miesięcznego okresu wypowiedzenia.Po tych pierwszych 9 miesiącach sytuacja się zmienia. Od tego momentu korzystają Państwo już ze standardowej ochrony najmu. Wynajmujący może wtedy wypowiedzieć najem tylko z ustawowej przyczyny, a jeśli się Państwo z tym nie zgadzają, ostatecznie decyduje sąd. Dzięki temu po okresie próbnym są Państwo tak samo chronieni jak inni najemcy w Niderlandach.
Kiedy wynajmujący może zakończyć najem?
Wynajmujący może zakończyć najem tylko w następujących przypadkach:
-
Tymczasowa umowa najmu, która zgodnie z prawem wygasa
-
Od 2016 r. możliwe jest zawieranie umów na czas określony (np. na 1 lub 2 lata). Po upływie terminu wynajmujący może zakończyć umowę, ale musi to odpowiednio wcześnie zapowiedzieć.
W przypadku umowy najmu na czas określony ochrona najmu obowiązuje do uzgodnionej daty zakończenia. W tym okresie wynajmujący nie może wypowiedzieć umowy przedterminowo. Najem kończy się automatycznie po upływie uzgodnionego okresu, pod warunkiem że wynajmujący dotrzyma terminu zawiadomienia.
Uwaga: wynajmujący musi pisemnie poinformować, że umowa faktycznie się kończy. Musi to nastąpić co najmniej 1 miesiąc i maksymalnie 3 miesiące przed datą zakończenia. Czy wynajmujący tego nie robi albo robi to zbyt późno? Wtedy umowa najmu na czas określony jest automatycznie przekształcana w umowę na czas nieokreślony – a więc obowiązuje pełna ochrona praw lokatorskich.
-
Co, jeśli wynajmujący nie wypowie umowy w terminie?Jeżeli wynajmujący zapomni terminowo zakończyć umowę najmu na czas określony, zostaje ona automatycznie przekształcona w umowę na czas nieokreślony. Oznacza to, że po upływie umowy na czas określony przysługuje Państwu taka sama silna ochrona praw lokatorskich jak przy standardowej umowie najmu. Innymi słowy: mogą Państwo spokojnie dalej mieszkać, a wynajmujący nie może po prostu rozwiązać najmu.
-
Użytek własny
-
Wynajmujący chce sam zamieszkać w lokalu. Sąd rygorystycznie ocenia, czy jest to zasadne.
-
-
Niepłacenie czynszu lub nienależyte wywiązywanie się z obowiązków najemcy
-
Na przykład gdy czynsz jest uporczywie niepłacony albo lokal jest poważnie zaniedbywany.
-
-
Naglący użytek własny
-
Na przykład w przypadku rozbiórki lub remontu, którego nie można przeprowadzić w obecności najemcy.
-
-
Obopólna zgoda
-
Jeśli najemca i wynajmujący są zgodni co do zakończenia najmu.
-
Czy partnerzy lub współlokatorzy mogą przejąć najem po śmierci?
Załóżmy, że jest Pan/Pani ekspatem i dzieli Pan/Pani wynajmowane mieszkanie z partnerem lub współlokatorem. Co dzieje się z umową najmu, gdy główny najemca niespodziewanie umrze? Na szczęście przewiduje niderlandzkie prawo również w tym zakresie zapewnia ochronę.W wielu przypadkach partner lub współlokator rzeczywiście może kontynuować umowę najmu, o ile spełnione są określone warunki. Na przykład:
- Zarejestrowany związek partnerski lub małżeństwo: Jeśli Pana/Pani partner mieszkał u Pana/Pani oficjalnie i istniało trwałe wspólne gospodarstwo domowe, to często może on lub ona kontynuować umowę najmu jako główny najemca.
- Wieloletni współlokatorzy: Również współlokatorzy, którzy mogą wykazać, że mieszkali razem przez dłuższy czas i wspólnie prowadzili gospodarstwo domowe, mogą czasem mieć prawo do przejęcia umowy.
- Zameldowanie w gminie: Ważne jest, aby partner lub współlokator był zameldowany pod adresem zamieszkania.
Uwaga: warto odpowiednio wcześnie omówić swoją sytuację z wynajmującym i w razie potrzeby zasięgnąć porady prawnej. Dzięki temu można uniknąć nieoczekiwanych problemów z kontynuacją umowy najmu.
Częste błędy popełniane przez wynajmujących
-
Wynajmujący sądzą, że ekspaci są mniej świadomi swoich praw i próbują rozwiązywać umowy przed czasem.
-
Ekspaci często otrzymują “listy z pogróżkami”, w których wynajmujący twierdzi, że muszą wyprowadzić się w ciągu miesiąca. W rzeczywistości jest to na ogół możliwe tylko przez sąd.
Przykłady z praktyki
-
Ekspat w Amsterdamie: otrzymał list, że w ciągu miesiąca musi opuścić mieszkanie. Sąd orzekł, że wynajmujący nie miał żadnej ważnej przyczyny i ekspat mógł zostać.
-
Międzynarodowy pracownik w Hadze: wynajmował tymczasowo mieszkanie, ale wynajmujący próbował rozwiązać umowę przed terminem końcowym. Zostało to uznane za bezprawne.
-
Student w Rotterdamie: spotkał się z groźbą eksmisji z powodu rzekomej “uciążliwości”. Sąd orzekł, że nie miało to miejsca i student mógł zostać.
Lista kontrolna dla ekspatów przy zakończeniu najmu
-
📑 Sprawdź, czy Państwa umowa jest na czas określony czy na czas nieokreślony.
-
📅 Sprawdź, czy wynajmujący „wypowiedzenie” złożył (co najmniej 1-3 miesiące wcześniej).
-
⚖️ Nigdy nie zgadzaj się bez zastanowienia na zakończenie umowy.
-
📉 Zawsze płać czynsz, aby uniknąć eksmisji.
-
👨⚖️ Natychmiast skonsultuj się z prawnikiem, jeśli właściciel grozi.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
1. Czy mój właściciel może tak po prostu wypowiedzieć umowę najmu?
Nie, jest to możliwe tylko z ustawowej przyczyny i zazwyczaj przez sąd.
2. Czy ochrona praw lokatorów dotyczy także ekspatów z umową na czas określony?
Tak, ale zasady są nieco inne. W przypadku umów na czas określony najem kończy się po upływie terminu, o ile właściciel poinformuje o tym w odpowiednim czasie.
3. Co jeśli mój właściciel mówi, że muszę wyprowadzić się natychmiast?
Nie trzeba od razu się wyprowadzać. Tylko sąd może nakazać eksmisję.
4. Jestem ekspatem i wracam do kraju ojczystego. Czy muszę coś załatwić?
Tak, wypowiedz umowę najmu samodzielnie z odpowiednim wyprzedzeniem, zgodnie z okresem wypowiedzenia w umowie.
Wniosek
Ekspaci w Niderlandach mają taką samą ochronę praw lokatorów jak inni najemcy. Wynajmujący nie może ot tak wypowiedzieć umowy najmu. Pamiętaj, że o eksmisji ostatecznie może zdecydować wyłącznie sąd.
Prawnicy prawa najmu z Arslan Advocaten wspierają ekspatów w sporach dotyczących zakończenia najmu i eksmisji.
