Zaległości w czynszu i rozwiązanie najmu lokalu użytkowego

Wielu przedsiębiorców wynajmuje lokal użytkowy dla swojego sklepu, restauracji lub biura. Ale co się stanie, gdy tymczasowo nie mogą Państwo zapłacić czynszu i zaległość czynszowa powstanie? Skutki mogą być poważne: wynajmujący może żądać rozwiązania umowy najmu i opróżnienia lokalu.

Ci adwokaci ds. prawa najmu z Arslan Advocaten wyjaśniają, jakie są zasady, kiedy wynajmujący może rozwiązać umowę i jak mogą się Państwo bronić jako przedsiębiorcy.

Rozwiązanie umowy dotyczącej: Czym jest zaległość czynszowa?

O zaległości czynszowej mówimy, gdy nie płacicie Państwo czynszu w terminie. Może to dotyczyć już jednego miesiąca zwłoki, ale często wynajmujący podejmuje działania dopiero przy dłuższej zaległości.

Kiedy wynajmujący może żądać rozwiązania umowy?

1. W przypadku znacznych zaległości czynszowych

   • Sędziowie orzekają różnie, ale najczęściej zaległość wynosząca 3 miesiące lub więcej stanowi wystarczający powód do rozwiązania umowy.

   • Przy krótszych zaległościach sąd bierze pod uwagę, czy płaci Pan/Pani stale z opóźnieniem.

2. W przypadku utrzymujących się problemów z płatnościami

   • Gdy jest jasne, że nie jest Pan/Pani w stanie trwale opłacać czynszu, sąd może szybciej orzec rozwiązanie umowy.

3. W przypadku naruszenia umowy oprócz zaległości czynszowych

   • Na przykład gdy narusza Pan/Pani także inne zobowiązania z umowy, takie jak nielegalny podnajem lub zakłócanie porządku.

Procedura w przypadku rozwiązania umowy i eksmisji

• Wezwanie do zapłaty: wynajmujący zazwyczaj najpierw wysyła upomnienie lub wezwanie do zapłaty.

• Pozew: w przypadku braku płatności wynajmujący wszczyna postępowanie przed sądem rejonowym.

• Kontrola sądowa: sędzia ocenia, czy zaległość jest wystarczająco poważna.

• Rozwiązanie umowy & eksmisja: jeśli powództwo zostanie uwzględnione, musi Pan/Pani opuścić lokal.

Środki obrony najemcy

Przedsiębiorcy mają różne możliwości, aby bronić się przed rozwiązaniem umowy:

• Dokonać zaległej płatności (często może to mieć znaczenie nawet do czasu rozprawy).

• Wykazać, że zaległość ma charakter przejściowy (na przykład z powodu koronawirusa lub spadku sezonowego).

• Kwestionować zbyt wysokie koszty serwisowe lub niezasadne roszczenia.

• Wniosek o układ ratalny złożyć.

Przykłady z praktyki

• Przedsiębiorca z branży HoReCa w Rotterdamie: miał 4 miesiące zaległości czynszowych. Sąd rozwiązał umowę najmu, ale udzielił jeszcze 1 miesiąca na uregulowanie zaległości.

• Handel detaliczny w Utrechcie: miał 2 miesiące zaległości z powodu problemów sezonowych. Sąd oddalił żądanie rozwiązania umowy, ponieważ problemy płatnicze były tymczasowe.

• Biuro w Amsterdamie: regularnie zalegało z czynszem. Sąd rozwiązał umowę od razu, a wynajmujący mógł przeprowadzić eksmisję.

Lista kontrolna dla przedsiębiorców z zaległościami czynszowymi

• 📑 Reaguj od razu na wezwania do zapłaty od wynajmującego.

• 💶 Spłacaj jak najwięcej, aby zmniejszyć zaległości.

• 🧾 Sprawdź, czy roszczenie jest prawidłowe (czynsz, koszty eksploatacyjne, odsetki).

• ⚖️ W… (tekst urwany, brak dalszej części zdania)… (tekst urwany, brak dalszej części zdania) porę skontaktuj się z adwokatem w celu przygotowania obrony.

• 🤝 Negocjuj plan spłaty.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

1. Czy mój wynajmujący może natychmiast rozwiązać umowę najmu w razie zaległości?
Nie, tylko sąd może rozwiązać umowę najmu.

2. Ile miesięcy zaległości zwykle prowadzi do rozwiązania umowy?
Często 3 miesiące lub więcej, ale zależy to od okoliczności.

3. Czy mogę pozostać, jeśli spłacę zaległości?
Tak, często zapłata przed rozprawą może zapobiec rozwiązaniu umowy.

4. Czy wynajmujący może usunąć mnie z lokalu bez sądu?
Nie, eksmisja jest dozwolona tylko na podstawie wyroku sądu.

Wniosek

Zaległości czynszowe mogą mieć poważne konsekwencje dla przedsiębiorców. W przypadku trwałych zaległości sąd może rozwiązać umowę najmu i zezwolić na eksmisję. Często jednak istnieją możliwości obrony, na przykład poprzez nadrobienie zaległości lub uzgodnienie planu spłaty.

Ci prawnicy prawa najmu z Arslan Advocaten wspierają przedsiębiorców w postępowaniach dotyczących zaległości czynszowych, negocjują z wynajmującymi i prowadzą obronę w przypadku grożącego rozwiązania umowy najmu.

Powiązane artykuły

• Remont i podwyżka czynszu w lokalu użytkowym: prawa najemcy i wynajmującego
• Odpowiedzialność wynajmującego za wady lokalu użytkowego
• Wstąpienie w miejsce najemcy przy najmie lokalu użytkowego: jakie są Twoje prawa jako najemcy?

O autorze

Mr. Onur Arslan – advocaat gespecialiseerd in het Nederlandse recht, met bijzondere expertise op het gebied van arbeidsrecht, letselschade, familierecht en huurrecht. Als oprichter van Arslan Advocaten in Rotterdam helpt hij al jarenlang de Poolse gemeenschap in Nederland met juridisch advies in het Pools en Nederlands. Mr. Arslan is ingeschreven bij de Nederlandse Orde van Advocaten.