Autor: Onur Arslan, adwokat w Arslan Advocaten. Aktualizacja: 28 września 2026 r. Informacje ogólne; ocena sprawy wymaga analizy dokumentów.
Przeciek, niesprawna instalacja lub brak możliwości korzystania z lokalu zgodnie z umową mogą uzasadniać żądanie naprawy, obniżenia czynszu albo odszkodowania. W Holandii najpierw trzeba ustalić przyczynę problemu, zakres wynajętego lokalu i umowny podział obowiązków. Nie każda przeszkoda w prowadzeniu firmy obciąża wynajmującego, a spór o wadę nie daje automatycznie prawa do zatrzymania całego czynszu.
Przepisy o wadach stosuje się zarówno do sklepów i gastronomii, jak i do biur czy magazynów, z uwzględnieniem umowy i granic dopuszczalnych odstępstw. Kwalifikacja lokalu według art. 7:290 lub 7:230a BW ma dodatkowo duże znaczenie przy wypowiedzeniu i żądaniu opróżnienia. Poniżej omawiamy roszczenia dotyczące wad oraz związane z nimi ryzyka dla dalszego najmu.
W skrócie
- Lokale użytkowe dzielą się na dwie kategorie o różnym poziomie ochrony najemcy.
- Sklepy i gastronomia korzystają z ochrony opartej na okresach pięcioletnich.
- Biura i magazyny mają ochronę słabszą, opartą głównie na treści umowy.
- Za poważne wady lokalu odpowiada zwykle wynajmujący, chyba że umowa stanowi inaczej.
- Wiele umów przerzuca obowiązki utrzymania na najemcę; sprawdź to przed podpisem.
- Zgłaszaj wady pisemnie i wyznaczaj termin; bez tego trudno dochodzić roszczeń.
Art. 7:290 BW czy art. 7:230a BW?
Najpierw ustal uzgodnione przeznaczenie lokalu i sposób jego wykorzystywania. Sama nazwa „biuro” albo „sklep” w nagłówku nie przesądza kwalifikacji. Przy lokalu mieszanym znaczenie ma też układ pomieszczeń i dominująca funkcja.
Art. 7:290 BW dotyczy określonych przedsiębiorstw, w tym sklepów, gastronomii i zakładów rzemieślniczych z miejscem dostępnym dla bezpośredniej obsługi klientów, a także wymienionych w ustawie hoteli i kempingów. Nie każdy punkt usługowy automatycznie należy do tej kategorii.
Biuro, magazyn lub hala często podlegają art. 7:230a BW, jeżeli chodzi o najem zbudowanej nieruchomości nieobjętej szczególną ochroną mieszkaniową ani art. 7:290. Nie zabieraj do umowy gospodarczej gotowych założeń z najmu mieszkania: inne są zabezpieczenia, terminy i swoboda rozdzielenia obowiązków.
Ochrona przy lokalach detalicznych
Dla pierwszej kategorii obowiązuje system oparty na okresach pięcioletnich. Umowa zawierana jest zwykle na pięć lat, a następnie przedłuża się o kolejne pięć, chyba że zostanie prawidłowo wypowiedziana.
Wypowiedzenie przez wynajmującego musi odpowiadać ustawowym wymaganiom dotyczącym terminu i wskazania podstaw. Przy braku zgody najemcy o zakończeniu najmu rozstrzyga sąd, badając przesłanki właściwe dla danego etapu umowy. Nie należy przenosić tych samych wymogów dotyczących przyczyny na wypowiedzenie przez najemcę. Ta konstrukcja ma chronić inwestycje przedsiębiorcy: nakłady w lokalu, wypracowaną klientelę i lokalizację. Krótsze umowy są dopuszczalne, ale mają swoje pułapki.
Biuro i magazyn: ochrona przed opróżnieniem
Przy art. 7:230a BW czas umowy i wypowiedzenie zależą w dużej mierze od kontraktu. Ustawa może zapewniać czasową ochronę przed opróżnieniem lokalu po zakończeniu najmu, ale nie oznacza to automatycznego przedłużenia samej umowy.
Co do zasady najemca ma dwa miesiące od daty, na którą pisemnie zażądano opróżnienia, na złożenie wniosku do sądu o przedłużenie ochrony. To inny termin niż okres wypowiedzenia. W określonych granicach możliwe są dalsze przedłużenia, lecz trzeba pilnować kolejnych wniosków.
Istnieją wyjątki wyłączające tę ochronę, między innymi odpowiednie sytuacje zakończenia za zgodą najemcy lub po sądowym rozstrzygnięciu dotyczącym naruszenia umowy. Nie zakładaj, że ochrona uratuje każdą eksmisję z powodu zaległości. Po otrzymaniu pisma zapisz osobno datę końca najmu i datę żądanego wydania.
Odpowiedzialność za wady: ustawa i umowa
Punktem wyjścia są art. 7:204–209 BW. Wadą może być okoliczność nieprzypisywana najemcy, która ogranicza korzystanie oczekiwane od lokalu danego rodzaju. Nie każda przeszkoda biznesowa jest jednak wadą obciążającą właściciela: trzeba ustalić przeznaczenie, przyczynę i uzgodniony podział ryzyka.
W umowach gospodarczych, zwłaszcza ze standardowymi warunkami ROZ, strony często inaczej rozdzielają konserwację, wymianę instalacji, ryzyko zezwoleń czy możliwość obniżki. Czytaj łącznie umowę główną, załączniki i ogólne warunki. Zapis o utrzymaniu własnego wyposażenia nie musi obejmować wspólnego pionu budynku.
Swoboda nie jest nieograniczona. Art. 7:209 BW wyłącza odstępstwa na niekorzyść najemcy od wskazanych w nim przepisów o naprawie, obniżce i szkodzie w odniesieniu do wad, które wynajmujący znał albo powinien był znać przy zawieraniu umowy. Dlatego ogólne wyłączenie odpowiedzialności nie rozstrzyga automatycznie sprawy ukrytego, wcześniej znanego przecieku.
Przy odbiorze wykonaj dokumentację, sprawdź raport techniczny, instalacje oraz możliwość prowadzenia umówionej działalności. Oddziel zapewnienie właściciela o stanie lokalu od twojego obowiązku uzyskania konkretnego pozwolenia. Zapisz ustalenia w aneksie, jeśli obietnica ma znaczenie dla inwestycji.
Co zrobić przy wadzie lokalu
Dobra dokumentacja i właściwe wezwanie pomagają zachować roszczenia oraz ograniczyć spór o przyczynę i zakres wady.
- Zgłoś wadę wynajmującemu pisemnie, ze zdjęciami i datą.
- Wyznacz rozsądny termin na usunięcie.
- Sprawdź w umowie, po czyjej stronie leży ta konkretna naprawa.
- Dokumentuj skutki: przestoje, utracone obroty, dodatkowe koszty.
- Przy braku reakcji oceń warunki żądania obniżki lub naprawy zastępczej.
- Nie wstrzymuj samodzielnie całego czynszu.
Ostatni punkt jest kluczowy. Wstrzymanie płatności bywa traktowane jako naruszenie umowy i daje wynajmującemu podstawę do jej rozwiązania, nawet gdy w sprawie wady masz rację.
Obniżka, naprawa zastępcza i odszkodowanie
Art. 7:207 BW przewiduje proporcjonalne obniżenie czynszu przy ograniczeniu korzystania wskutek wady. Znaczenie ma odpowiednie zgłoszenie albo dostateczna wiedza wynajmującego umożliwiająca działanie. W najmie gospodarczym trzeba sprawdzić także skuteczność ewentualnego wyłączenia tego uprawnienia w umowie.
Naprawa zastępcza na podstawie art. 7:206 ust. 3 BW wymaga między innymi zwłoki wynajmującego w usunięciu wady, za którą odpowiada, i rozsądnych kosztów. Przepis pozwala odzyskać takie koszty, także przez odliczenie od czynszu, i nie można od niego odstąpić na niekorzyść najemcy. Nie jest to jednak ogólne uprawnienie do potrącania dowolnych wydatków. Najpierw udokumentuj problem, wezwanie i konieczność prac. Przy awarii zabezpiecz lokal, ale nie wykorzystuj sytuacji do rozliczenia nieuzgodnionej modernizacji całego biznesu.
Odszkodowanie za zniszczony towar lub przerwę w działalności nie wynika automatycznie z samego stwierdzenia wady. Ustal podstawę odpowiedzialności, związek przyczynowy, ograniczenia umowne i rzeczywistą szkodę. Spadek obrotu nie jest tym samym co utracony zysk. Potrzebne mogą być dokumenty księgowe, porównanie okresów oraz odliczenie zaoszczędzonych kosztów.
Huurcommissie nie rozpoznaje tych sporów gospodarczych. W sprawach najmu właściwy jest co do zasady kantonrechter, niezależnie od wartości roszczenia. Przy pilnej potrzebie naprawy można rozważyć postępowanie doraźne (kort geding), którego warunki wymagają odrębnej oceny.
Naprawa i odszkodowanie mają różne przesłanki
Obowiązek naprawy nie oznacza automatycznej odpowiedzialności za każdy utracony dzień sprzedaży. Artykuł 7:208 BW wiąże odpowiedzialność za szkodę m.in. z przypisywalnością wady powstałej w trakcie najmu albo z wadą istniejącą przy zawarciu umowy, o której wynajmujący wiedział lub powinien był wiedzieć, bądź której brak zapewnił. Znaczenie mogą mieć także późniejsza zwłoka w naprawie oraz ważne postanowienia kontraktu.
Zestaw osobno koszty interwencji, uszkodzonego towaru, zastępczego pomieszczenia i utraconego wyniku działalności. Zapisz, które wydatki zostały pokryte z ubezpieczenia i czy istnieją roszczenia innych osób. Nie licz tej samej straty dwa razy. Utracony przychód trzeba odnieść do kosztów, których nie poniesiono, i do innych przyczyn spadku sprzedaży.
Przykład zgłoszenia wady i wezwania do naprawy
Temat: wada lokalu przy [adres] — żądanie naprawy
Od dnia [data] występuje [dokładny opis wady i miejsca]. Ogranicza to umówione korzystanie z lokalu w następujący sposób: [skutek]. W załączeniu przekazuję zdjęcia i [raport lub inne dowody]. Proszę o usunięcie wady do [rozsądna, konkretna data] oraz potwierdzenie terminu oględzin i planu prac.
Umożliwię dostęp po uzgodnieniu z [kontakt]. Ze względu na [pilność] podjęto konieczne działania ograniczające szkodę: [opis]. Zastrzegam przysługujące mi roszczenia dotyczące naprawy, czynszu i szkody. Proszę o pisemne stanowisko do [data].
Dobierz termin do rzeczywistej możliwości naprawy i stopnia zagrożenia. W nagłej awarii potrzebne mogą być natychmiastowe działania zabezpieczające, a nie oczekiwanie na standardową odpowiedź. Zachowaj dowód doręczenia i wcześniejsze zgłoszenia. Pismo nie ustanawia automatycznie określonej procentowo obniżki czynszu.
Jak ocenić koszt i czas sporu?
Najpierw ustal, czy spór dotyczy przyczyny awarii, zakresu obowiązków, bezczynności wynajmującego czy wyłącznie kwoty szkody. Raport techniczny powinien odpowiadać na właściwe pytanie. Kosztorys remontu nie zawsze dowodzi, kto odpowiada za źródło przecieku, a raport o przecieku nie wylicza automatycznie utraconego zysku.
Uzgodnij osobny budżet na analizę umowy, wezwanie, ekspertyzę i ewentualny proces. Przy działającej firmie ważne bywa szybkie ustalenie naprawy i tymczasowego sposobu używania lokalu, podczas gdy ostateczne rozliczenie strat następuje później. Ugoda powinna określać terminy, koszty, zakres zwolnienia z roszczeń oraz to, co pozostaje do późniejszego ustalenia.
Podnajem, sprzedaż firmy i indeplaatsstelling
Podnajem oznacza oddanie lokalu innej osobie przy dalszym trwaniu twojej umowy z właścicielem. Zwykle nadal odpowiadasz wobec właściciela za czynsz i prawidłowe używanie. Sprawdź zakaz podnajmu, wymóg uprzedniej zgody i warunki dotyczące działalności podnajemcy. Sprzedaż udziałów w spółce także może uruchamiać umowną klauzulę zmiany kontroli.
Przeniesienie całej umowy na innego najemcę to odrębna czynność. Zwykłe przejęcie kontraktu wymaga współdziałania właściciela według art. 6:159 BW. Samo przekazanie kluczy kupującemu biznes nie zwalnia sprzedającego z czynszu.
Dla najmu z art. 7:290 BW art. 7:307 przewiduje szczególną indeplaatsstelling przy przeniesieniu prowadzonego w lokalu przedsiębiorstwa. Sąd może udzielić zgody zastępującej współdziałanie wynajmującego, jeżeli spełnione są ustawowe przesłanki. Znaczenie mają poważny interes najemcy oraz wystarczające gwarancje nabywcy dotyczące płatności i właściwego prowadzenia działalności.
Nie jest to automatyczne prawo do dowolnego podnajemcy ani ogólna procedura dla biura z art. 7:230a. Przy sprzedaży firmy uzależnij finalizację od skutecznego uregulowania najmu. Ustal też kaucję, gwarancję bankową, zaległości i odpowiedzialność za wcześniejsze wady.
Nie zamieniaj sporu o wadę w zaległość
Całkowite wstrzymanie płatności może narazić przedsiębiorcę na żądanie rozwiązania umowy, wydania lokalu i kosztów. Nie oznacza to, że opschorting lub potrącenie są zawsze wykluczone; wymagają podstawy, odpowiedniego zakresu i sprawdzenia ograniczeń umownych.
Nie ma sztywnej zasady, że po dokładnie trzech miesiącach każda umowa automatycznie się rozwiązuje. Sąd ocenia naruszenie i okoliczności. Jeśli problemem jest płynność, zaproponuj realistyczne raty i jednoczesną zapłatę bieżącego czynszu. Więcej: zaległości w czynszu lokalu użytkowego.
Remont przy działającym przedsiębiorstwie
Przy renowacji z kontynuacją najmu ustawowym punktem wyjścia jest pisemna, rozsądna propozycja uwzględniająca interesy najemcy i podnajemców. Oddziel pilne prace od modernizacji. W najmie gospodarczym sprawdź, czy i w jakim zakresie umowa modyfikuje ustawowy model. Opisz przewidywany czas zamknięcia, dostęp klientów, ochronę towaru, koszty i sposób zgłaszania szkód.
Jeśli zastosowanie ma art. 7:220 ust. 3 BW, przy kompleksie co najmniej dziesięciu mieszkań lub lokali tworzących jedną jednostkę budowlaną zgoda co najmniej 70% najemców tworzy domniemanie rozsądności propozycji. Najemca, który nie wyraził zgody, ma osiem tygodni od pisemnego zawiadomienia o osiągnięciu tego progu na żądanie oceny sądu. Sprawdź zakres zastosowania i treść umowy przed obliczeniem terminu.
Renowacja sama w sobie nie pozwala dowolnie narzucić nowego czynszu. Dla kwalifikowanych lokali z art. 7:290 BW sądowa zmiana czynszu opiera się na art. 7:303 i 7:304, w tym zasadach porównania czynszów i opinii ekspertów. Nie stosuj tej procedury automatycznie do biura z art. 7:230a. Ustawowa minimalna kwota przeprowadzki dla mieszkań nie jest ogólną stawką odszkodowania dla przedsiębiorcy.
Konieczne prace i renowacja mają odrębne podstawy, w tym art. 7:220 BW. W najmie gospodarczym sprawdź także umowny podział obowiązków oraz skutki dla dostępu klientów, instalacji i czasu otwarcia.
Ustal harmonogram, zabezpieczenie towaru, komunikację awarii i ewentualne rozliczenie przestojów. Sama zgoda na wejście wykonawcy nie jest rezygnacją ze wszystkich roszczeń. Z drugiej strony właściciel nie musi ponosić każdej straty, jaką najemca wiąże z remontem.
Jeśli planowana jest zmiana czynszu, wskaż jej odrębną podstawę i termin. Limity rocznych podwyżek dla mieszkań nie mają automatycznego zastosowania do sklepu czy biura.
Kaucja i gwarancja bankowa
Przy najmie lokalu użytkowego zabezpieczenie bywa znacznie wyższe niż przy mieszkaniach i nie obowiązuje tu ustawowy limit dwóch miesięcy. Wysokość zabezpieczenia strony ustalają w umowie; często odpowiada ona kilku miesięcznym czynszom, a przy nowych przedsiębiorcach bywa wyższa.
Zabezpieczenie przybiera zwykle jedną z dwóch form. Kaucja pieniężna jest prostsza, ale zamraża gotówkę na cały okres najmu. Gwarancja bankowa kosztuje: bank pobiera prowizję i może wymagać zabezpieczenia, które również ograniczy dostęp do gotówki. Nie zawsze oznacza więc mniejsze zamrożenie środków. Przy dłuższych umowach różnica bywa znacząca, więc warto policzyć oba warianty.
Sprawdź też, w jakich sytuacjach wynajmujący może z zabezpieczenia skorzystać i jak wygląda jego zwrot po zakończeniu najmu. Zapis pozwalający pobrać środki bez uprzedzenia i bez wykazania szkody jest niekorzystny i podlega negocjacji, podobnie jak brak terminu zwrotu.
Przykład: przeciek w restauracji
To przykład objaśniający, nie opis rozstrzygnięcia uzyskanego przez kancelarię. Restauracja ma przeciek nad salą dla klientów. Umowa powierza najemcy utrzymanie instalacji wewnątrz lokalu, ale nie wyjaśnia dostatecznie odpowiedzialności za pion wspólny.
Najpierw trzeba ustalić źródło wycieku i przeczytać wszystkie warunki umowy. Przedsiębiorca zgłasza problem, umożliwia oględziny i dokumentuje wyłączoną część sali. Zapisuje daty, faktury awaryjne oraz skutki dla działalności.
Dopiero na tej podstawie można ocenić naprawę, ewentualną obniżkę i odszkodowanie. To, że lokal znajduje się pod mieszkaniem innego najemcy, nie przesądza jeszcze, kto ostatecznie zapłaci. Raport techniczny może być ważniejszy od samego zdjęcia mokrego sufitu.
Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem
To moment o największym znaczeniu, ponieważ późniejsza zmiana warunków wymaga już zgody drugiej strony.
Wiele niejasności można ograniczyć na etapie negocjacji, określając stan lokalu, przeznaczenie i odpowiedzialność za poszczególne instalacje. Nie usuwa to wszystkich ryzyk przyszłych awarii.
- Do której kategorii należy lokal i jaka ochrona z tego wynika.
- Czas trwania umowy, zasady przedłużenia i okres wypowiedzenia.
- Podział obowiązków utrzymania: co dokładnie obciąża Ciebie.
- Zasady zmiany czynszu i ewentualna klauzula indeksacyjna.
- Możliwość podnajmu i przeniesienia umowy przy sprzedaży firmy.
- Stan lokalu przy wydaniu i obowiązki przy jego zwrocie.
- Wysokość i forma zabezpieczenia: kaucja albo gwarancja bankowa.
Przedostatni punkt bywa kosztowny na końcu najmu. Zapis nakazujący zwrot lokalu w stanie pierwotnym może oznaczać obowiązek usunięcia własnych nakładów, dlatego warto sporządzić szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami przy wydaniu.
Upadłość najemcy a sprzedaż budynku
Przy upadłości oddziel czynsz sprzed ogłoszenia upadłości od czynszu należnego od tej daty. Ten drugi jest według art. 39 Fw zobowiązaniem masy, lecz nawet taka kwalifikacja nie gwarantuje wypłaty, jeśli w masie brakuje pieniędzy. Szkody przy wydaniu lokalu nie stają się automatycznie zobowiązaniem masy: liczą się ich podstawa i moment powstania.
Uzgodnij z curatorem oględziny, przekazanie kluczy, liczniki i los pozostawionych rzeczy. Mogą należeć do leasingodawcy, dostawcy lub podnajemcy. Nabywca biznesu po upadłości nie uzyskuje automatycznie prawa do lokalu. Trzeba skutecznie uregulować nową umowę, przejęcie kontraktu lub właściwą szczególną procedurę. Kaucję, gwarancję bankową i poręczenie oceniaj oddzielnie, z uwzględnieniem warunków żądania zapłaty i zakazu podwójnego odzyskania tej samej należności.
Przy upadłości najemcy art. 39 Faillissementswet umożliwia szczególne wypowiedzenie przez syndyka lub wynajmującego. Termin trzech miesięcy jest co do zasady wystarczający, z uwzględnieniem ustawowych zasad i ewentualnie opłaconego okresu. Czynsz od ogłoszenia upadłości ma szczególne znaczenie jako zobowiązanie masy.
Nie wolno przenosić tej reguły automatycznie na upadłość wynajmującego. Trzeba też oddzielić stare zaległości od czynszu po upadłości, rozliczenia gwarancji bankowej oraz ewentualnych roszczeń z zabezpieczeń. Poręczyciel lub wystawca gwarancji może znajdować się w innej sytuacji niż sama masa upadłości.
Sprzedaż budynku co do zasady nie kończy najmu: art. 7:226 BW przenosi związane z korzystaniem prawa i obowiązki w ustawowym zakresie. Nie oznacza to jednak automatycznego przeniesienia każdego ubocznego zobowiązania, niezależnie od jego treści. Po zmianie właściciela sprawdź dane płatnicze i rozliczenie zabezpieczeń, zanim wyślesz pieniądze na nowy rachunek.
Terminy trzeba rozdzielić
Roszczenie o zapłatę, żądanie naprawy, wypowiedzenie i wniosek o ochronę przed opróżnieniem mają różne podstawy. Dla wielu roszczeń pieniężnych istotny jest termin pięciu lat, ale jego początek zależy od rodzaju roszczenia i okoliczności. Nie daje on pięciu lat na każdy krok proceduralny.
Przy art. 7:230a szczególnie pilnuj dwumiesięcznego terminu od wskazanej w zawiadomieniu daty opróżnienia. Przy art. 7:290 sprawdź okres umowy, ustawowe reguły i z reguły co najmniej roczne wypowiedzenie. Sytuacja krótkiej umowy do dwóch lat wymaga odrębnej analizy.
Najczęstsze błędy najemców
Najem lokalu użytkowego bywa kosztowny nie z powodu czynszu, lecz zapisów, których nikt nie przeczytał. Pierwszy błąd to podpisanie standardowego wzoru umowy bez negocjacji, mimo że przy lokalach użytkowych bardzo wiele podlega uzgodnieniu. Drugi to niesprawdzenie, do której kategorii należy lokal. Trzeci to zgłaszanie wad wyłącznie telefonicznie.
Czwarty błąd to samodzielne wstrzymanie czynszu przy sporze o wadę. Piąty to brak protokołu i zdjęć przy wydaniu lokalu, co przy zwrocie prowadzi do sporu o stan i o koszty przywrócenia. Szósty to pominięcie kwestii przeniesienia umowy przy planowanej sprzedaży firmy.
Jeśli dopiero negocjujesz umowę, skorzystaj z poradnika lokal użytkowy w Holandii: co sprawdzić w umowie.
Najczęstsze pytania
Czy każdą naprawę może przerzucić na mnie umowa?
Swoboda w najmie gospodarczym jest szersza niż przy mieszkaniach, ale ma granice. Sprawdź dokładny podział obowiązków i ochronę z art. 7:209 BW przy wadach znanych wynajmującemu lub takich, które powinien znać.
Czy Huurcommissie rozpozna wadę sklepu?
Nie. Spory o wady lokalu użytkowego kieruje się zasadniczo do sądu, jeśli nie uda się porozumienie.
Czy mogę przenieść najem razem ze sprzedażą firmy?
Zwykle potrzebna jest zgoda właściciela. Przy kwalifikowanym najmie art. 7:290 BW możliwa jest sądowa indeplaatsstelling z art. 7:307, po spełnieniu jej przesłanek.
Ile mam czasu po żądaniu opróżnienia biura?
Przy zastosowaniu art. 7:230a BW zasadniczo dwa miesiące od daty, na którą pisemnie zażądano opróżnienia, na wniosek o przedłużenie ochrony. Sprawdź wyjątki; termin wypowiedzenia jest inną kwestią.
Czy upadłość właściciela zawsze kończy umowę w trzy miesiące?
Nie. Art. 39 Faillissementswet dotyczy szczególnego wypowiedzenia przy upadłości najemcy. Upadłość wynajmującego wymaga innej analizy.
Źródła i stan informacji
Stan informacji: 28 września 2026 r. Przy stosowaniu kwot i terminów sprawdź rok, datę umowy oraz właściwy rodzaj postępowania.
