Odpowiedzialność wynajmującego za wady lokalu użytkowego

📋 W skrócie

Przeciekający dach, uporczywa pleśń lub uszkodzona instalacja grzewcza mogą bezpośrednio dotknąć firmę.
Poproś o potwierdzenie i harmonogram naprawy.
Przykłady z praktyki Lokal gastronomiczny z przeciekającym dachem: podczas każdej ulewy woda wlewała się do lokalu; kuchnia częściowo zamknięta.
„Dość szybko”, w zależności od powagi sytuacji.

Przeciekający dach, uporczywa pleśń lub uszkodzona instalacja grzewcza mogą bezpośrednio dotknąć firmę. Ale kto jest wtedy odpowiedzialny i czego mogą Państwo jako najemcy oczekiwać? W tym artykule prostym językiem wyjaśniamy, kiedy mamy do czynienia z wadą, czego mogą Państwo oczekiwać od wynajmującego i jakie kroki mogą Państwo podjąć samodzielnie.

Wady lokalu: Czym jest “wada” w praktyce?

Coś nazywa się wadą, jeśli wynajmowany lokal nie zapewnia użytkowania ani komfortu jakich jako najemcy mogli Państwo rozsądnie oczekiwać przy podpisywaniu umowy. Dotyczy to na przykład:

Fizyczne usterki: przecieki, pęknięcia, uszkodzone instalacje (c.o., klimatyzacja, elektryka).
Problemy higieniczne i zdrowotne: pleśń z powodu niewystarczającej wentylacji, uciążliwe zapachy z powodu uszkodzonego odpływu.
Problemy z bezpieczeństwem: problemy z bezpieczeństwem pożarowym lub niestabilnymi elementami konstrukcyjnymi.
Zewnętrzne okoliczności które są związane z budynkiem i nie wynikają z Państwa winy (np. strukturalna infiltracja wody z dachu lub elewacji).

Drobne sprawy związane z użytkowaniem i konserwacją (np. żarówki, baterie, odpowietrzanie grzejników czy uszczelka kranu) zazwyczaj należą do drobnego bieżącego utrzymania najemcy. Problemy strukturalne lub poważne należą do odpowiedzialności wynajmującego.

Czego mogą Państwo oczekiwać od wynajmującego?

Należyta naprawa: w przypadku zgłoszonej usterki wynajmujący ma obowiązek dokonać (zlecić) naprawy w rozsądnym terminie.
Przydatność do uzgodnionego sposobu użytkowania: restauracja musi mieć możliwość wentylacji i wyciągu; sklep powinien być suchy i bezpieczny.
Przejrzysta komunikacja: jasna informacja zwrotna dotycząca harmonogramu, dostępności monterów i środków tymczasowych.

Co mogą Państwo zrobić w przypadku usterki? (Plan działania)

Zgłoszenie i udokumentowanie
- Zgłoś usterkę niezwłocznie na piśmie (e-mail) z krótkim opisem, datą i zdjęciami/wideo.
- Poproś o potwierdzenie i harmonogram naprawy.
Zbieraj dowody
- Zrób zdjęcia szkód i prowadź dziennik z (datami, uciążliwością, wpływem na obrót).
- Przechowuj oferty, faktury i korespondencję.
Nalegaj na wprowadzenie tymczasowych środków awaryjnych
- Pomyśl o awaryjnym uszczelnieniu, osuszaniu, tymczasowym grzejniku, przeniesieniu stanowisk pracy.
Poproś o (tymczasowe) obniżenie czynszu
- Jeśli użytkowanie jest wyraźnie ograniczone (część obiektu jest nieużyteczna, spadek obrotów z powodu zamknięcia), poproś o tymczasowy rabat lub odszkodowanie za utratę możliwości korzystania.
Udokumentuj szkody
- Ujmij spadek obrotów i dodatkowe koszty w zestawieniu (np. zastępcze miejsce pracy, awaryjne przechowywanie, wyrzucenie zapasów z powodu zalania).
W razie potrzeby zleć naprawę we własnym zakresie (tylko z solidnym uzasadnieniem)
- Czy wynajmujący nie reaguje mimo ponawianych wezwań, a ryzyko szkody lub zagrożenia bezpieczeństwa jest pilne? W takim razie — po pisemnym zawiadomieniu — samodzielnie zatrudnij fachową firmę do naprawy awaryjnej i prześlij fakturę. Zrób to starannie i proporcjonalnie.
Negocjować lub eskalować
- Nie udaje się tego rozwiązać? Zaangażuj adwokata ds. prawa najmu w sprawie pisma formalnego, wniosku o obniżenie czynszu lub postępowania.

Kiedy wynajmujący zazwyczaj nie ponosi odpowiedzialności?

Szkoda spowodowana niewłaściwym użytkowaniem lub zaniedbania najemcy (np. szkody spowodowane zalaniem wskutek własnego remontu).
Drobne, zwykłe kwestie eksploatacyjne które należą do codziennego utrzymania po stronie najemcy.
Ryzyka przedsiębiorcze które nie są związane z lokalem (np. spadek popytu, czynniki sezonowe).
Gdy w umowie wyraźnie ustalono że określone elementy utrzymania przypadają na koszt najemcy (uwaga: „poważne” usterki pozostają z reguły obowiązkiem wynajmującego).

Przykłady z praktyki

Lokal gastronomiczny z przeciekającym dachem: podczas każdej ulewy woda wlewała się do lokalu; kuchnia częściowo zamknięta. Po pisemnym zgłoszeniu i zdjęciach zastosowano awaryczne uszczelnienie, następnie wykonano naprawę konstrukcyjną i uzgodniono okres obniżki czynszu uzgodniono plus rekompensatę za spadek obrotów.
Sklep z niesprawnym c.o.: przestrzeń handlowa była przez tydzień zbyt zimna dla personelu i klientów. Wynajmujący zlecił naprawę instalacji i przyznał zniżkę czynszu za okres awarii.
Biuro z pleśnią: niewystarczająca wentylacja doprowadziła do powstania pleśni. Po raporcie specjalisty kanały wentylacyjne zostały oczyszczone, dodano kratki, a ściany poddano obróbce; ponadto część poniesionych kosztów została zwrócona.

Lista kontrolna dla przedsiębiorców

📸 Zdjęcia i wideo: udokumentować przy pierwszym stwierdzeniu i przy pogorszeniu.
✉️ Zgłosić pisemnie: wyślij e-mail z jasnym opisem, dowodami i oczekiwanym terminem.
🧾 Zachowuj wszystko: oferty, faktury, protokoły serwisowe, dane o obrotach do udokumentowania szkody.
🧰 Działania awaryjne: poproś o tymczasowe rozwiązania w razie pilnych niedogodności lub ryzyka.
💬 Ustalcie na piśmie: plan naprawy, terminy, ewentualna obniżka czynszu lub rekompensata.
⚖️ Pomoc prawna: w przypadku braku naprawy lub sporu o odpowiedzialność.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

1. Czy muszę nadal płacić pełny czynsz, jeśli część lokalu jest nieużyteczna?
Można o czasową obniżkę czynszu wystąpić, dopóki usterka ogranicza użytkowanie. Należy to dobrze udokumentować i uzgodnić z wynajmującym.

2. Czy mogę samodzielnie wezwać fachowca i przenieść koszty na wynajmującego?
Tylko gdy to pilne jest, aby najpierw wadę na piśmie zgłosić, a wynajmujący nie w porę reaguje. Zapowiedz to wcześniej e-mailem i wybierz proporcjonalne rozwiązanie.

3. Czy otrzymam również odszkodowanie za utratę obrotów?
W przypadku udowodnionej straty, która bezpośrednio wynika z wady, przysługuje odszkodowanie często da się to obronić. Poprzyj to liczbami i dowodami.

4. Czy pleśń należy do mojej odpowiedzialności, czy do odpowiedzialności wynajmującego?
Jeśli pleśń powstaje z powodu niewystarczającej wentylacji lub wad konstrukcyjnych, odpowiedzialność zazwyczaj spoczywa po stronie wynajmującego. Jeśli chodzi o normalne utrzymanie (np. niewystarczające wietrzenie w trakcie użytkowania), to po stronie najemcy spoczywa. Badanie i dokumentacja są ważne.

5. Jak szybko powinien zareagować wynajmujący?
„Dość szybko”, w zależności od powagi sytuacji. W razie przecieku oczekuje się natychmiastowych działań awaryjnych a następnie naprawę konstrukcyjną w odpowiednim terminie.

Dlaczego Arslan Advocaten?

Praktycznie i szybko: zapewniamy środki awaryjne, ustalenia dotyczące napraw oraz — w razie potrzeby — obniżenie czynszu lub odszkodowanie.
Silni w budowaniu linii dowodowej: pomagamy w dokumentacji, liczbowym uzasadnieniu i strategii procesowej.
Doświadczeni zarówno w negocjacjach, jak i w prowadzeniu sporów sądowych: szybkie działanie często pozwala uniknąć bardziej radykalnych kroków.

Wniosek

W razie wady, która wpływa na Państwa działalność, przysługuje Państwu naprawa i możliwość korzystania w sposób nadający się do użytku można oczekiwać. Jeśli wynajmujący nie reaguje lub reaguje zbyt późno, to obniżenie czynszu i odszkodowanie często realnymi opcjami. Dokumentuj wszystko, działaj terminowo i skorzystaj z pomocy, gdy sprawy utkną.

Powiązane artykuły

O autorze

Mr. Onur Arslan – advocaat gespecialiseerd in het Nederlandse recht, met bijzondere expertise op het gebied van arbeidsrecht, letselschade, familierecht en huurrecht. Als oprichter van Arslan Advocaten in Rotterdam helpt hij al jarenlang de Poolse gemeenschap in Nederland met juridisch advies in het Pools en Nederlands. Mr. Arslan is ingeschreven bij de Nederlandse Orde van Advocaten.