Wielu ekspatów wynajmuje w Holandii mieszkanie z tymczasową umową najmu. Wynajmujący i pośrednicy często korzystają z tej formy umowy, aby zachować elastyczność. Dla ekspatów wydaje się to logiczne: zazwyczaj zostają w Holandii tylko kilka miesięcy lub kilka lat. Jednak z umowami najmu na czas określony wiążą się istotne ryzyka, zwłaszcza w zakresie kaucji, przedłużenia i wypowiedzenia.
Prawnicy prawa najmu z Arslan Advocaten wyjaśniają, jakie są zasady i na co powinni zwrócić uwagę ekspaci.
Czym jest tymczasowa umowa najmu?
Tymczasowa umowa najmu to umowa najmu na czas określony, zazwyczaj:
-
Maksymalnie 2 lata dla samodzielnych lokali mieszkalnych.
-
Maksymalnie 5 lat dla niesamodzielnych lokali (na przykład pokoi).
Po upływie umowa wygasa automatycznie, chyba że wynajmujący przedłuży ją w odpowiednim czasie lub przekształci w umowę na czas nieokreślony.
Dlaczego ekspaci często otrzymują umowę na czas określony
-
Elastyczność dla wynajmujących – chcą móc łatwo wypowiedzieć umowę.
-
Ekspaci często wynajmują na krótko – wynajmujący dostosowują do tego umowę.
-
Niewielka wiedza wśród ekspatów – wynajmujący wykorzystują niewiedzę na temat ochrony praw lokatorów.
Pułapki dla ekspatów
-
Brak pewności co do przedłużenia
Wielu ekspatów zakłada, że przedłużenie nastąpi samo z siebie. Tak nie jest: to wynajmujący musi to aktywnie załatwić. -
Bezzasadnie wysoka kaucja
Przy tymczasowych umowach często żąda się wyższej kaucji, czasem nawet w wysokości 3 lub 4 miesięcy czynszu. To zazwyczaj jest nadmierne. -
Zamieszanie wokół wypowiedzenia
Umowa na czas określony wygasa automatycznie, ale tylko jeśli wynajmujący to potwierdzi na piśmie co najmniej 1 miesiąc przed datą zakończenia. -
Brak ochrony najemców
Ekspaci często myślą, że w ogóle nie mają żadnych praw. To nieprawda: także w przypadku umów na czas określony obowiązuje ochrona najemców przed nieuzasadnionymi warunkami lub zbyt wysoką kaucją.
Przykłady z praktyki
-
Ekspat w Utrechcie: otrzymał umowę na czas określony na 1 rok, z kaucją w wysokości 3 miesięcy. Sąd orzekł, że było to nadmierne; kaucję obniżono.
-
Ekspaci w Rotterdamie: nie otrzymali pisemnego potwierdzenia rozwiązania. W rezultacie ich umowa na czas określony automatycznie przekształciła się w umowę na czas nieokreślony.
-
Student-ekspat w Hadze: zapłacił kaucję i koszty sprzątania, które nie były uzgodnione. Zostały one zwrócone przez sąd.
Twoje prawa jako ekspata w przypadku umów na czas określony
-
Kaucja może wynosić maksymalnie równowartość 1–2 miesięcy czynszu.
-
Umowa kończy się automatycznie tylko wtedy, gdy zostało to potwierdzone na piśmie przez wynajmującego.
-
W razie wątpliwości lub sporu można zwrócić się do Huurcommissie lub do sądu.
-
Po zakończeniu umowy na czas określony często można ubiegać się o umowę na czas nieokreślony.
Lista kontrolna dla ekspatów dotycząca umów na czas określony
-
📑 Sprawdź datę zakończenia i pisemne potwierdzenie.
-
📉 Nigdy nie płać kaucji wyższej niż za 2 miesiące.
-
✉️ Poproś o angielskie tłumaczenie umowy.
-
📷 Udokumentuj stan mieszkania przy wprowadzce i wyprowadzce.
-
⚖️ Skorzystaj z porady specjalizującego się w prawie najmu adwokata w razie wątpliwości lub sporów.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
1. Czy wynajmujący może zawsze zaoferować ekspatowi umowę na czas określony?
Tak, ale obowiązują maksymalne terminy i przepisy prawne.
2. Czy umowa na czas określony może zostać przedłużona milcząco?
Nie, po zakończeniu jest albo rozwiązywane (z potwierdzeniem), albo przekształcane na czas nieokreślony.
3. Czy przy umowie na czas określony muszę zapłacić wyższą kaucję?
Nie, ekspaci mają te same prawa: zwykle to 1 do 2 miesięcy kaucji.
4. Co mogę zrobić, jeśli mój wynajmujący nie przestrzega przepisów?
Może Pan/Pani dochodzić swoich praw za pośrednictwem Huurcommissie lub sądu.
Wniosek
Tymczasowe umowy najmu są dla ekspatów często rzeczywistością, ale wiążą się z ryzykiem. Proszę pamiętać, że ma Pan/Pani te same prawa co holenderscy najemcy, także w odniesieniu do kaucji i ochrony najmu.
De adwokaci prawa najmu z Arslan Advocaten pomagają ekspatom w sporach dotyczących umów na czas określony, kaucji i bezpodstawnych wypowiedzeń.
