Jednym z najbardziej złożonych i silnie nacechowanych emocjonalnie aspektów rozwodu jest podział wspólnego domu. Pytania o to, kto może pozostać w domu, w jaki sposób określa się wartość nieruchomości oraz co dzieje się z ewentualnymi zobowiązaniami hipotecznymi, mogą powodować dużą niepewność. W tym artykule omawiamy wszystko, co powinni Państwo wiedzieć o podziale domu przy rozwodzie, w tym różne możliwości oraz to, na co należy zwrócić uwagę, aby proces przebiegł możliwie jak najsprawniej.
Na co powinni Państwo zwrócić uwagę przy podziale wspólnego domu?
Na podział wspólnego domu wpływa wiele czynników. Oto kilka ważnych kwestii, na które należy zwrócić uwagę:
1. Własność nieruchomości
Pierwszym krokiem przy podziale domu jest ustalenie, kto jest właścicielem nieruchomości. Istnieją trzy możliwe sytuacje:
- Wspólność majątkowa: Jeśli zawarli Państwo małżeństwo w ustroju wspólności majątkowej (przed 1 stycznia 2018 r.), to dom jest automatycznie własnością obojga partnerów, niezależnie od tego, kto spłaca hipotekę. W takim przypadku przy rozwodzie nieruchomość dzielona jest 50/50.
- Ograniczona wspólność majątkowa: W przypadku małżeństw zawartych po 1 stycznia 2018 r. obowiązuje ograniczona wspólność majątkowa. W takim wypadku tylko nieruchomość nabyta w trakcie trwania małżeństwa stanowi majątek wspólny. Jeżeli jedno z małżonków było właścicielem domu już przed ślubem, nieruchomość ta pozostaje poza podziałem.
- Małżeńska umowa majątkowa: Jeśli zawarli Państwo małżeńską umowę majątkową, obowiązują postanowienia w niej zawarte. W rezultacie nieruchomość może być własnością jednego z partnerów albo mogą istnieć szczegółowe ustalenia dotyczące jej podziału.
2. Jakie są możliwości przy podziale nieruchomości?
Istnieje kilka sposobów, w jakie można podzielić małżeńską nieruchomość. Wybór zależy od Państwa konkretnej sytuacji i życzeń. Trzy najczęściej spotykane opcje to:
-
Jeden z partnerów zostaje w nieruchomości
Jeśli jeden z partnerów chce pozostać w nieruchomości, musi spłacić drugiego partnera. Oznacza to, że partner wyprowadzający się powinien otrzymać rekompensatę w wysokości połowy nadwyżki wartości nieruchomości. Przy tym ważne jest ustalenie, czy pozostający partner może przejąć kredyt hipoteczny i czy bank wyrazi na to zgodę. -
Nieruchomość zostaje sprzedana
Jeśli żaden z partnerów nie chce pozostać w nieruchomości, można zdecydować o jej sprzedaży. Dochód ze sprzedaży jest następnie dzielony zgodnie z udziałami własnościowymi. Ewentualna nadwyżka lub dług pozostały również powinny zostać uczciwie podzielone. Może to być dobre rozwiązanie, gdy istnieje kredyt hipoteczny, którego żadna ze stron nie jest w stanie samodzielnie udźwignąć. -
Nieruchomość zostaje tymczasowo wynajęta
W niektórych przypadkach opcją może być tymczasowe wynajęcie nieruchomości. Dzieje się tak często, gdy rynek mieszkaniowy jest niekorzystny i bezpośrednia sprzedaż nie byłaby opłacalna. Takie rozwiązanie może dać czas na podjęcie ostatecznej decyzji.
3. Jak określa się wartość nieruchomości?
W przypadku rozwodu należy ustalić wartość małżeńskiego domu, aby możliwy był uczciwy podział. Wartość nieruchomości można określić na różne sposoby:
- Wycena przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego: Jest to najbardziej wiarygodny sposób ustalenia wartości nieruchomości. Niezależny rzeczoznawca określa wartość rynkową na podstawie aktualnej sytuacji na rynku i stanu nieruchomości.
- Pisemna wycena sporządzona przez pośrednika nieruchomości: W niektórych przypadkach pośrednik może sporządzić wycenę. Jest to często tańsze niż oficjalna wycena, ale może być mniej dokładne.
- Wspólne ustalenie wartości: Jeśli oboje partnerzy zgadzają się co do wartości nieruchomości, mogą sami ją ustalić. Może to być na przykład oparte na ostatnich cenach sprzedaży porównywalnych nieruchomości w okolicy.
4. Co dzieje się z kredytem hipotecznym przy rozwodzie?
Kredyt hipoteczny często stanowi ważny punkt dyskusji przy podziale nieruchomości. Możliwe są różne scenariusze:
- Przejęcie kredytu hipotecznego przez jednego z partnerów: Jeśli jeden z partnerów chce pozostać w nieruchomości, może spróbować przejąć kredyt hipoteczny. Oznacza to, że odchodzący partner musi zostać zwolniony z solidarnej odpowiedzialności za kredyt hipoteczny. Jest to możliwe tylko wtedy, gdy bank wyrazi zgodę, a pozostający partner jest w stanie samodzielnie udźwignąć finansowo kredyt hipoteczny.
- Kredyt hipoteczny pozostaje na oba nazwiska: W niektórych przypadkach kredyt hipoteczny pozostaje na oba nazwiska, mimo że w nieruchomości mieszka tylko jeden z partnerów. Może to być rozwiązanie tymczasowe, ale wiąże się z ryzykiem finansowym dla odchodzącego partnera.
- Sprzedaż nieruchomości i spłata kredytu hipotecznego: Jeśli nieruchomość zostanie sprzedana, kredyt hipoteczny jest zazwyczaj w całości spłacany z wpływów ze sprzedaży. Ewentualna nadwyżka wartości jest dzielona między oboma partnerami, a w przypadku powstania długu pozostałego oboje partnerzy muszą uzgodnić sposób jego spłaty.
5. Nadwyżka wartości lub dług resztowy
Przy podziale nieruchomości może wystąpić nadwyżka wartości lub dług resztowy. To ważne kwestie finansowe, które należy rozwiązać w uczciwy sposób:
- Nadwyżka wartości: Jeśli nieruchomość przy sprzedaży jest warta więcej niż niespłacona część kredytu hipotecznego, mamy do czynienia z nadwyżką wartości. Tę nadwyżkę należy podzielić zgodnie z udziałami własnościowymi. Oznacza to, że każdemu z partnerów przysługuje część nadwyżki.
- Dług resztowy: Jeśli nieruchomość jest warta mniej niż niespłacona część kredytu hipotecznego, powstaje dług resztowy. Zasadniczo oboje partnerzy są odpowiedzialni za ten dług, chyba że w małżeńskiej umowie majątkowej uzgodniono inaczej.
6. Kto płaci koszty mieszkaniowe podczas procesu rozwodowego?
W trakcie rozwodu koszty związane ze wspólną nieruchomością, takie jak raty kredytu hipotecznego, opłaty za energię i ewentualne koszty utrzymania, nadal występują. Podział tych obciążeń może często prowadzić do konfliktów, zwłaszcza gdy jeden z partnerów pozostaje w nieruchomości, a drugi już się wyprowadził. W większości przypadków oboje partnerzy pozostają odpowiedzialni za koszty, dopóki nieruchomość nie zostanie oficjalnie podzielona. Ważne jest, aby poczynić w tym zakresie jasne ustalenia, na przykład w tymczasowym porozumieniu.
7. Skutek podatkowy podziału domu
Rozwód ma również skutki podatkowe, zwłaszcza w zakresie własnego domu i odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego. Partner, który pozostaje w domu, może nadal odliczać odsetki od kredytu hipotecznego tylko wtedy, gdy ponosi pełne koszty kredytu hipotecznego i były partner nie jest już właścicielem domu. Dodatkowo należy uwzględnić przepisy podatkowe dotyczące nadwyżki wartości domu, które mogą wpływać na ewentualne przyszłe możliwości odliczeń.
Najczęściej zadawane pytania dotyczące podziału małżeńskiego domu
-
Czy mogę pozostać w domu po rozwodzie?
Tak, można pozostać w domu, jeśli jest się w stanie finansowo przejąć kredyt hipoteczny i spłacić drugiego partnera. Musi to jednak zostać zatwierdzone przez kredytodawcę hipotecznego. -
Co jeśli nie dojdziemy do porozumienia w sprawie podziału domu?
Jeżeli nie uda się wspólnie dojść do porozumienia, sąd może podjąć decyzję w sprawie podziału domu. Dzieje się tak często, gdy pojawiają się spory dotyczące wartości domu, wysokości kwoty wykupu lub podziału zadłużenia hipotecznego. -
Co dzieje się z mieszkaniem, jeśli wynajmujemy lokal?
Jeśli wynajmowane jest wspólne mieszkanie, trzeba zdecydować, kto może w nim pozostać. Zasadniczo najemca, na którego nazwisko widnieje umowa najmu, może pozostać w mieszkaniu, ale sąd może zdecydować inaczej, jeśli w grę wchodzą dzieci lub jeśli jedna z osób bardziej potrzebuje mieszkania. -
Kiedy należy sprzedać dom?
Dom musi zostać sprzedany, jeśli żadne z dwojga partnerów nie może lub nie chce go przejąć. Sprzedaż może być również konieczna, jeżeli bank nie wyrazi zgody na przejęcie kredytu hipotecznego przez jednego z partnerów.
Dlaczego warto skorzystać z usług Arslan & Arslan Advocaten przy podziale Państwa małżeńskiego domu?
W Arslan & Arslan Advocaten rozumiemy, że podział domu małżeńskiego podczas rozwodu może być procesem emocjonalnie i prawnie skomplikowanym. Nasi adwokaci specjalizują się w prawie rodzinnym i mają bogate doświadczenie we wspieraniu klientów podczas procesu rozwodowego. Pomagamy Państwu zakończyć podział domu w sposób uczciwy i zgodny z prawem, aby mogli Państwo iść dalej ze swoim życiem.
Czy chcą Państwo dowiedzieć się więcej o podziale małżeńskiego domu lub mają pytania dotyczące swojej sytuacji? Prosimy o kontakt z nami już dziś, aby umówić się na niezobowiązującą konsultację.
