Jako przedsiębiorca mogą Państwo w Holandii wynająć lokal użytkowy. Ale co się stanie, jeśli chcą Państwo przekazać swoją firmę, na przykład poprzez sprzedaż lub zakończenie działalności? W takim przypadku wstąpienie na miejsce najemcy może być rozwiązaniem.
Adwokaci prawa najmu z Arslan Advocaten wyjaśniają, na czym polega wstąpienie na miejsce najemcy, jak działa to prawnie oraz kiedy sąd może to uwzględnić.
Czym jest wstąpienie na miejsce najemcy?
Wstąpienie na miejsce najemcy oznacza, że najemca lokalu użytkowego swoje prawa z najmu przekazuje innej osobie. Nowy najemca (na przykład nabywca Państwa przedsiębiorstwa) wchodzi w Państwa miejsce i kontynuuje umowę najmu na tych samych warunkach.
Regulacja ta dotyczy wyłącznie lokalu użytkowego w rozumieniu artykułu 7:290 BW, takich jak:
-
sklepy
-
horeca (kawiarnie, restauracje)
-
przedsiębiorstwa rzemieślnicze
Nie dotyczy innych rodzajów lokali użytkowych (takich jak biura lub pomieszczenia magazynowe).
Kiedy możliwe jest wstąpienie w miejsce najemcy?
Prawo przewiduje możliwość wstąpienia w miejsce najemcy, jeżeli:
-
Najemca przenosi swoje przedsiębiorstwo (na przykład poprzez sprzedaż).
-
Nowy najemca jest gotowy i zdolny do przejęcia zobowiązań z umowy najmu.
-
Wynajmujący nie ma poważnych zastrzeżeń wobec nowego najemcy.
Jeśli wynajmujący nie współpracuje dobrowolnie, najemca może zwrócić się do sądu o zezwolenie.
Postępowanie przed sądem
Postępowanie w sprawie wstąpienia w miejsce dotychczasowego najemcy odbywa się przed sędzią kantonalnym:
-
Składa Pan/Pani wniosek.
-
Musi Pan/Pani wykazać, że przenosi Pan/Pani przedsiębiorstwo.
-
Sąd ocenia, czy nowy najemca jest odpowiedni oraz czy wynajmujący nie ma istotnych powodów do odmowy.
-
W przypadku uwzględnienia wniosku nowy najemca wstępuje w Pana/Pani miejsce.
Dlaczego przeniesienie najmu jest ważne?
-
Wartość Pana/Pani przedsiębiorstwa
Wartość przedsiębiorstwa często wynika z lokalizacji (na przykład kawiarnia lub sklep w topowej lokalizacji). Bez przeniesienia najmu sprzedaż może być trudniejsza lub mniej opłacalna. -
Ciągłość dla nabywcy
Nabywca Pana/Pani przedsiębiorstwa może od razu kontynuować działalność w tym samym lokalu i z tą samą klientelą. -
Ochrona najemcy
Prawo daje najemcy możliwość wymuszenia cesji najmu, nawet gdy wynajmujący stawia opór.
Przykłady z praktyki
-
Restauracja w Amsterdamie: właściciel chciał sprzedać swoją firmę, ale wynajmujący nie chciał zaakceptować nowego najemcy. Sąd mimo to dopuścił wstąpienie nabywcy w jego miejsce.
-
Sklep odzieżowy w Utrechcie: wynajmujący odmówił cesji najmu, ponieważ nowy najemca nie miał wystarczających środków finansowych. Sąd przyznał rację wynajmującemu.
-
Kawiarnia w Hadze: przy przekazaniu członkowi rodziny sąd dopuścił cesję najmu, ponieważ ciągłość była zagwarantowana.
Lista kontrolna dla przedsiębiorców przy cesji najmu
-
📑 Zadbaj o jasną umowę sprzedaży przedsiębiorstwa.
-
💶 Sprawdź, czy nowy najemca jest wiarygodny finansowo.
-
📝 Utrwal ustalenia z wynajmującym na piśmie.
-
⚖️ Rozpocznij w porę postępowanie, jeśli wynajmujący odmawia.
-
👨⚖️ Skorzystaj ze wsparcia prawnika specjalizującego się w prawie najmu.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
1. Czy cesja najmu dotyczy także biur?
Nie, tylko w odniesieniu do lokali użytkowych, takich jak sklepy i lokale gastronomiczne (7:290 BW).
2. Czy wynajmujący musi wyrazić zgodę na cesję najmu?
Nie zawsze. Jeśli odmówi, możesz zwrócić się do sądu.
3. Co jeśli nowy najemca ma słabą sytuację finansową?
Wówczas wynajmujący może powołać się na to jako na istotny zarzut i sąd może odmówić wstąpienia w miejsce dotychczasowego najemcy.
4. Jak długo trwa postępowanie przed sądem?
Średnio kilka miesięcy, w zależności od obciążenia sądu.
Wniosek
Wstąpienie nowego najemcy w miejsce dotychczasowego jest skutecznym narzędziem, aby zachować wartość Państwa przedsiębiorstwa przy sprzedaży lub przekazaniu. Jeśli wynajmujący stawia opór, mogą Państwo mimo to za pośrednictwem sądu wyegzekwować, aby nowy najemca wszedł na Państwa miejsce.
Prawnicy prawa najmu z Arslan Advocaten mają duże doświadczenie w sprawach wstąpienia nowego najemcy w miejsce dotychczasowego i pomagają przedsiębiorcom w przygotowaniu i prowadzeniu postępowań.
