Odpowiedzialność wynajmującego za wady lokalu użytkowego

Przeciekający dach, uporczywa pleśń lub uszkodzona instalacja grzewcza mogą bezpośrednio dotknąć firmę. Ale kto jest wtedy odpowiedzialny i czego mogą Państwo jako najemcy oczekiwać? W tym artykule prostym językiem wyjaśniamy, kiedy mamy do czynienia z wadą, czego mogą Państwo oczekiwać od wynajmującego i jakie kroki mogą Państwo podjąć samodzielnie.

Czym jest “wada” w praktyce?

Coś nazywa się wadą, jeśli wynajmowany lokal nie zapewnia użytkowania ani komfortu jakich jako najemcy mogli Państwo rozsądnie oczekiwać przy podpisywaniu umowy. Dotyczy to na przykład:

• Fizyczne usterki: przecieki, pęknięcia, uszkodzone instalacje (c.o., klimatyzacja, elektryka).

• Problemy higieniczne i zdrowotne: pleśń z powodu niewystarczającej wentylacji, uciążliwe zapachy z powodu uszkodzonego odpływu.

• Problemy z bezpieczeństwem: problemy z bezpieczeństwem pożarowym lub niestabilnymi elementami konstrukcyjnymi.

• Zewnętrzne okoliczności które są związane z budynkiem i nie wynikają z Państwa winy (np. strukturalna infiltracja wody z dachu lub elewacji).

Drobne sprawy związane z użytkowaniem i konserwacją (np. żarówki, baterie, odpowietrzanie grzejników czy uszczelka kranu) zazwyczaj należą do drobnego bieżącego utrzymania najemcy. Problemy strukturalne lub poważne należą do odpowiedzialności wynajmującego.

Czego mogą Państwo oczekiwać od wynajmującego?

• Należyta naprawa: w przypadku zgłoszonej usterki wynajmujący ma obowiązek dokonać (zlecić) naprawy w rozsądnym terminie.

• Przydatność do uzgodnionego sposobu użytkowania: restauracja musi mieć możliwość wentylacji i wyciągu; sklep powinien być suchy i bezpieczny.

• Przejrzysta komunikacja: jasna informacja zwrotna dotycząca harmonogramu, dostępności monterów i środków tymczasowych.

Co mogą Państwo zrobić w przypadku usterki? (Plan działania)

1. Zgłoszenie i udokumentowanie

   • Zgłoś usterkę niezwłocznie na piśmie (e-mail) z krótkim opisem, datą i zdjęciami/wideo.

   • Poproś o potwierdzenie i harmonogram naprawy.

2. Zbieraj dowody

   • Zrób zdjęcia szkód i prowadź dziennik z (datami, uciążliwością, wpływem na obrót).

   • Przechowuj oferty, faktury i korespondencję.

3. Nalegaj na wprowadzenie tymczasowych środków awaryjnych

   • Pomyśl o awaryjnym uszczelnieniu, osuszaniu, tymczasowym grzejniku, przeniesieniu stanowisk pracy.

4. Poproś o (tymczasowe) obniżenie czynszu

   • Jeśli użytkowanie jest wyraźnie ograniczone (część obiektu jest nieużyteczna, spadek obrotów z powodu zamknięcia), poproś o tymczasowy rabat lub odszkodowanie za utratę możliwości korzystania.

5. Udokumentuj szkody

   • Ujmij spadek obrotów i dodatkowe koszty w zestawieniu (np. zastępcze miejsce pracy, awaryjne przechowywanie, wyrzucenie zapasów z powodu zalania).

6. W razie potrzeby zleć naprawę we własnym zakresie (tylko z solidnym uzasadnieniem)

   • Czy wynajmujący nie reaguje mimo ponawianych wezwań, a ryzyko szkody lub zagrożenia bezpieczeństwa jest pilne? W takim razie — po pisemnym zawiadomieniu — samodzielnie zatrudnij fachową firmę do naprawy awaryjnej i prześlij fakturę. Zrób to starannie i proporcjonalnie.

7. Negocjować lub eskalować

   • Nie udaje się tego rozwiązać? Zaangażuj adwokata ds. prawa najmu w sprawie pisma formalnego, wniosku o obniżenie czynszu lub postępowania.

Kiedy wynajmujący zazwyczaj nie ponosi odpowiedzialności?

• Szkoda spowodowana niewłaściwym użytkowaniem lub zaniedbania najemcy (np. szkody spowodowane zalaniem wskutek własnego remontu).

• Drobne, zwykłe kwestie eksploatacyjne które należą do codziennego utrzymania po stronie najemcy.

• Ryzyka przedsiębiorcze które nie są związane z lokalem (np. spadek popytu, czynniki sezonowe).

• Gdy w umowie wyraźnie ustalono że określone elementy utrzymania przypadają na koszt najemcy (uwaga: „poważne” usterki pozostają z reguły obowiązkiem wynajmującego).

Przykłady z praktyki

• Lokal gastronomiczny z przeciekającym dachem: podczas każdej ulewy woda wlewała się do lokalu; kuchnia częściowo zamknięta. Po pisemnym zgłoszeniu i zdjęciach zastosowano awaryczne uszczelnienie, następnie wykonano naprawę konstrukcyjną i uzgodniono okres obniżki czynszu uzgodniono plus rekompensatę za spadek obrotów.

• Sklep z niesprawnym c.o.: przestrzeń handlowa była przez tydzień zbyt zimna dla personelu i klientów. Wynajmujący zlecił naprawę instalacji i przyznał zniżkę czynszu za okres awarii.

• Biuro z pleśnią: niewystarczająca wentylacja doprowadziła do powstania pleśni. Po raporcie specjalisty kanały wentylacyjne zostały oczyszczone, dodano kratki, a ściany poddano obróbce; ponadto część poniesionych kosztów została zwrócona.

Lista kontrolna dla przedsiębiorców

• 📸 Zdjęcia i wideo: udokumentować przy pierwszym stwierdzeniu i przy pogorszeniu.

• ✉️ Zgłosić pisemnie: wyślij e-mail z jasnym opisem, dowodami i oczekiwanym terminem.

• 🧾 Zachowuj wszystko: oferty, faktury, protokoły serwisowe, dane o obrotach do udokumentowania szkody.

• 🧰 Działania awaryjne: poproś o tymczasowe rozwiązania w razie pilnych niedogodności lub ryzyka.

• 💬 Ustalcie na piśmie: plan naprawy, terminy, ewentualna obniżka czynszu lub rekompensata.

• ⚖️ Pomoc prawna: w przypadku braku naprawy lub sporu o odpowiedzialność.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

1. Czy muszę nadal płacić pełny czynsz, jeśli część lokalu jest nieużyteczna?
Można o czasową obniżkę czynszu wystąpić, dopóki usterka ogranicza użytkowanie. Należy to dobrze udokumentować i uzgodnić z wynajmującym.

2. Czy mogę samodzielnie wezwać fachowca i przenieść koszty na wynajmującego?
Tylko gdy to pilne jest, aby najpierw wadę na piśmie zgłosić, a wynajmujący nie w porę reaguje. Zapowiedz to wcześniej e-mailem i wybierz proporcjonalne rozwiązanie.

3. Czy otrzymam również odszkodowanie za utratę obrotów?
W przypadku udowodnionej straty, która bezpośrednio wynika z wady, przysługuje odszkodowanie często da się to obronić. Poprzyj to liczbami i dowodami.

4. Czy pleśń należy do mojej odpowiedzialności, czy do odpowiedzialności wynajmującego?
Jeśli pleśń powstaje z powodu niewystarczającej wentylacji lub wad konstrukcyjnych, odpowiedzialność zazwyczaj spoczywa po stronie wynajmującego. Jeśli chodzi o normalne utrzymanie (np. niewystarczające wietrzenie w trakcie użytkowania), to po stronie najemcy spoczywa. Badanie i dokumentacja są ważne.

5. Jak szybko powinien zareagować wynajmujący?
„Dość szybko”, w zależności od powagi sytuacji. W razie przecieku oczekuje się natychmiastowych działań awaryjnych a następnie naprawę konstrukcyjną w odpowiednim terminie.

Dlaczego Arslan Advocaten?

• Praktycznie i szybko: zapewniamy środki awaryjne, ustalenia dotyczące napraw oraz — w razie potrzeby — obniżenie czynszu lub odszkodowanie.

• Silni w budowaniu linii dowodowej: pomagamy w dokumentacji, liczbowym uzasadnieniu i strategii procesowej.

• Doświadczeni zarówno w negocjacjach, jak i w prowadzeniu sporów sądowych: szybkie działanie często pozwala uniknąć bardziej radykalnych kroków.

Wniosek

W razie wady, która wpływa na Państwa działalność, przysługuje Państwu naprawa i możliwość korzystania w sposób nadający się do użytku można oczekiwać. Jeśli wynajmujący nie reaguje lub reaguje zbyt późno, to obniżenie czynszu i odszkodowanie często realnymi opcjami. Dokumentuj wszystko, działaj terminowo i skorzystaj z pomocy, gdy sprawy utkną.