Gdy przedsiębiorstwo ogłasza upadłość, ma to poważne konsekwencje dla obowiązujących umów, w tym umowy najmu lokalu użytkowego. Ale co dokładnie dzieje się z najmem, gdy najemca ogłasza upadłość? I jakie prawa i obowiązki mają wynajmujący, syndyk oraz ewentualni podnajemcy?
Adwokaci prawa najmu z Arslan Advocaten wyjaśniają, jakie są zasady i jak mogą się Państwo zabezpieczyć w razie upadłości.
Upadłość najemcy
Gdy najemca ogłasza upadłość, wyznacza się syndyka, który przejmuje zarządzanie przedsiębiorstwem.
Prawa i obowiązki syndyka
-
Syndyk może umowę najmu wypowiedzieć z okresem wypowiedzenia wynoszącym maksymalnie 3 miesiące, niezależnie od tego, co jest zapisane w umowie najmu (art. 39 Faillissementswet).
-
Czynsz musi być płacony aż do momentu wypowiedzenia.
-
Zaległy czynsz sprzed ogłoszenia upadłości traktuje się jako wierzytelność nieuprzywilejowaną – wynajmujący stoi na końcu kolejki wierzycieli.
Skutki dla wynajmującego
-
Wynajmujący nie może po prostu rozwiązać umowy najmu z powodu upadłości, chyba że jest to należycie uregulowane w umowie najmu i zaakceptowane przez sąd.
-
Często wynajmujący odzyskuje jedynie część zaległego czynszu.
Upadłość wynajmującego
Upadłość wynajmującego również ma konsekwencje:
-
Syndyk może spróbować sprzedać nieruchomość.
-
Trwające umowy najmu pozostają w mocy: najemca zachowuje ochronę praw najemcy.
-
Nabywca nieruchomości musi respektować istniejącą umowę najmu.
Podnajem i upadłość
W razie upadłości głównego najemcy:
-
Podnajemca jest zależny od głównego najemcy.
-
Jeżeli syndyk rozwiąże główną umowę najmu, zazwyczaj wygasa także podnajem.
-
Podnajemcy mogą czasem dochodzić odszkodowania, ale często mają słabą pozycję.
Przykłady z praktyki
-
Restauracja w Amsterdamie: najemca ogłosił upadłość. Syndyk wypowiedział najem w ciągu 3 miesięcy, dzięki czemu wynajmujący mógł szybko wynająć lokal innej stronie.
-
Centrum handlowe w Utrechcie: wynajmujący ogłosił upadłość. Sklepikarz mógł pozostać, ponieważ umowę najmu przejął nabywca budynku.
-
Podnajemca w Rotterdamie: stracił swój lokal użytkowy, gdy główny najemca ogłosił upadłość. Podnajemca nie miał samodzielnego prawa do pozostania.
Lista kontrolna przy upadłości i najmie
-
📑 Sprawdź, czy umowa najmu zawiera postanowienia dotyczące upadłości.
-
📅 Zwróć uwagę na termin wypowiedzenia wynoszący maksymalnie 3 miesiące przysługujący syndykowi.
-
💶 Wiedz, że zaległy czynsz zwykle jest spłacany tylko częściowo.
-
🏠 Jako wynajmujący: bądź czujny w razie upadłości najemcy i dochodź swoich praw bezpośrednio u syndyka.
-
⚖️ Skonsultuj się z prawnikiem w sprawie strategii przy wznowieniu działalności lub nowym najmie.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
1. Czy syndyk może po prostu wypowiedzieć najem?
Tak, syndyk może zawsze rozwiązać umowę najmu z maksymalnie 3-miesięcznym terminem wypowiedzenia.
2. Czy jako wynajmujący odzyskam mój zaległy czynsz?
Często tylko częściowo, ponieważ jest to wierzytelność niezabezpieczona w postępowaniu upadłościowym.
3. Czy jako najemca mogę pozostać w lokalu, jeśli mój wynajmujący zbankrutuje?
Tak, obowiązujące umowy najmu pozostają w mocy. Nowy właściciel musi je respektować.
4. Co się dzieje z podnajmem, gdy główny najemca zbankrutuje?
Zazwyczaj podnajem wygasa automatycznie, chyba że zawarto szczególne ustalenia.
Wniosek
Upadłość ma duże konsekwencje dla umów najmu. W przypadku upadłości najemcy syndyk zawsze może wypowiedzieć najem w ciągu 3 miesięcy. W przypadku upadłości wynajmującego najemca nadal korzysta z ochrony prawnej. Podnajemcy często ponoszą dodatkowe ryzyko.
Prawnicy prawa najmu kancelarii Arslan Advocaten doradzają i prowadzą postępowania sądowe w sprawach dotyczących upadłości i umów najmu, zarówno dla wynajmujących, jak i najemców.
