Wiele przedsiębiorców, którzy wynajmują sklep, biuro lub lokal gastronomiczny, prędzej czy później zetkną się z planami renowacji ze strony wynajmującego. Może chodzić o duże prace konserwacyjne, remonty lub zrównoważone usprawnienia. Często wynajmujący chce część kosztów (choć nie zawsze) przerzucić na najemców w formie podwyżki czynszu. Ale czy to tak po prostu możliwe?
Adwokaci ds. prawa najmu z Arslan Advocaten wyjaśniają, jakie są prawa i obowiązki najemcy oraz wynajmującego w przypadku renowacji pomieszczeń biznesowych.
Czym jest renowacja?
Prawo rozumie pod pojęciem renowacji zarówno:
-
Prace konserwacyjne (na przykład naprawa zaniedbań konserwacyjnych, malowanie, nowe instalacje).
-
Udoskonalenia (na przykład izolacja, nowa kuchnia, rozbudowa pomieszczenia biznesowego).
W przypadku pomieszczeń biznesowych może to być dość skomplikowane: na przykład centrum handlowe, które jest przebudowywane, czy lokal gastronomiczny, który musi tymczasowo zamknąć.
Czy wynajmujący może wymusić renowację?
Tak, wynajmujący ma zasadniczo prawo do przeprowadzenia renowacji. Ale:
-
Renowacja nie może być niewspółmierna dla najemcy.
-
Wynajmujący musi prowadzić konsultacje z najemcą.
-
W przypadku dużych renowacji wynajmujący może rozpocząć procedurę sądową, jeśli najemca odmawia.
Podwyżka czynszu po renowacji
Wynajmujący może poprosić o podwyżkę czynszu po renowacji, ale tylko na określonych warunkach:
-
Zgoda najemcy
-
Wiele przypadków wymaga zgody najemcy na proponowaną podwyżkę czynszu.
-
-
Rozsądność
-
Podwyżka czynszu musi być proporcjonalna do wartości udoskonaleń.
-
-
Procedura przez sąd
-
Jeśli najemca i wynajmujący nie mogą dojść do porozumienia, sąd może zdecydować, czy renowacja i podwyżka czynszu są rozsądne.
-
Tymczasowa eksmisja podczas renowacji
Czasami wymagana jest tymczasowa eksmisja, aby umożliwić renowację.
-
To jest dozwolone tylko wtedy, gdy wynajmujący może udowodnić, że prace nie są wykonalne bez eksmisji.
-
Najemca musi móc powrócić do pomieszczeń biznesowych po renowacji, chyba że strony postanowiły inaczej.
-
Odszkodowanie lub straty z tytułu utraty dochodów mogą zostać obciążone wynajmującym, w zależności od sytuacji.
Przykłady z praktyki
-
Sklep w Utrechcie: wynajmujący odnowił centrum handlowe i chciał przerzucić na najemców 30% podwyżki czynszu. Sąd stwierdził, że jest to za dużo i zmniejszył go do 10%.
-
Restauracja w Hadze: musiała tymczasowo zaprzestać działalności z powodu renowacji. Wynajmujący został zmuszony do zapłaty odszkodowania za utratę zysków.
-
Pomieszczenie biurowe w Amsterdamie: najemca sprzeciwiał się renowacji ze względu na wysokie koszty. Sąd przyznał rację wynajmującemu, ponieważ ulepszenia były konieczne, a podwyżka czynszu była rozsądna.
Lista kontrolna dla przedsiębiorców przy renowacji
-
📑 Sprawdź, czy renowacja jest naprawdę konieczna.
-
🧾 Poproś o przegląd kosztów i uzasadnienie podwyżki czynszu.
-
⚖️ Złóż sprzeciw, jeśli renowacja lub podwyżka są niewspółmierne.
-
💶 Negocjuj o tymczasowym obniżeniu czynszu w przypadku utrudnień lub utraty zysków.
-
👨⚖️ Zatrudnij adwokata w przypadku sporu lub groźby postępowania.
Często zadawane pytania (FAQ)
1. Czy mój wynajmujący może podnieść czynsz po renowacji?
Nie, tylko wtedy, gdy jest to rozsądne i proporcjonalne do poprawek.
2. Czy mogę odmówić współpracy przy renowacji?
Tylko jeśli renowacja jest nierozsądna lub niepotrzebna. Często w takich przypadkach decyduje sąd.
3. Czy muszę tymczasowo opuścić moje pomieszczenia biznesowe podczas renowacji?
Tylko jeśli absolutnie nie ma innego wyjścia. Po tym musisz móc wrócić.
4. Czy otrzymam odszkodowanie za utratę zysków z powodu renowacji?
W niektórych przypadkach tak. Zależy to od sytuacji i umów.
Podsumowanie
Renowacja pomieszczeń biznesowych może prowadzić do podwyżki czynszu i tymczasowych utrudnień. Wynajmujący mogą przeprowadzać renowację, ale najemcy mają prawo do ochrony przed nierozsądnymi kosztami lub konsekwencjami.
Adwokaci ds. praw najmu z Arslan Advocaten pomagają przedsiębiorcom w negocjacjach i procedurach dotyczących renowacji i podwyższania czynszu.
