Wielu przedsiębiorców wynajmuje lokal użytkowy dla swojego sklepu, restauracji lub biura. Ale co się stanie, gdy tymczasowo nie mogą Państwo zapłacić czynszu i zaległość czynszowa powstanie? Skutki mogą być poważne: wynajmujący może żądać rozwiązania umowy najmu i opróżnienia lokalu.
Ci adwokaci ds. prawa najmu z Arslan Advocaten wyjaśniają, jakie są zasady, kiedy wynajmujący może rozwiązać umowę i jak mogą się Państwo bronić jako przedsiębiorcy.
Czym jest zaległość czynszowa?
O zaległości czynszowej mówimy, gdy nie płacą Państwo czynszu w terminie. Może to dotyczyć już jednego miesiąca zwłoki, ale często wynajmujący podejmuje działania dopiero przy dłuższej zaległości.
Kiedy wynajmujący może żądać rozwiązania umowy?
-
W przypadku znacznych zaległości czynszowych
-
Sędziowie orzekają różnie, ale najczęściej zaległość wynosząca 3 miesiące lub więcej stanowi wystarczający powód do rozwiązania umowy.
-
Przy krótszych zaległościach sąd bierze pod uwagę, czy płaci Pan/Pani stale z opóźnieniem.
-
-
W przypadku utrzymujących się problemów z płatnościami
-
Gdy jest jasne, że nie jest Pan/Pani w stanie trwale opłacać czynszu, sąd może szybciej orzec rozwiązanie umowy.
-
-
W przypadku naruszenia umowy oprócz zaległości czynszowych
-
Na przykład gdy narusza Pan/Pani także inne zobowiązania z umowy, takie jak nielegalny podnajem lub zakłócanie porządku.
-
Procedura w przypadku rozwiązania umowy i eksmisji
-
Wezwanie do zapłaty: wynajmujący zazwyczaj najpierw wysyła upomnienie lub wezwanie do zapłaty.
-
Pozew: w przypadku braku płatności wynajmujący wszczyna postępowanie przed sądem rejonowym.
-
Kontrola sądowa: sędzia ocenia, czy zaległość jest wystarczająco poważna.
-
Rozwiązanie umowy & eksmisja: jeśli powództwo zostanie uwzględnione, musi Pan/Pani opuścić lokal.
Środki obrony najemcy
Przedsiębiorcy mają różne możliwości, aby bronić się przed rozwiązaniem umowy:
-
Dokonać zaległej płatności (często może to mieć znaczenie nawet do czasu rozprawy).
-
Wykazać, że zaległość ma charakter przejściowy (na przykład z powodu koronawirusa lub spadku sezonowego).
-
Kwestionować zbyt wysokie koszty serwisowe lub niezasadne roszczenia.
-
Wniosek o układ ratalny złożyć.
Przykłady z praktyki
-
Przedsiębiorca z branży HoReCa w Rotterdamie: miał 4 miesiące zaległości czynszowych. Sąd rozwiązał umowę najmu, ale udzielił jeszcze 1 miesiąca na uregulowanie zaległości.
-
Handel detaliczny w Utrechcie: miał 2 miesiące zaległości z powodu problemów sezonowych. Sąd oddalił żądanie rozwiązania umowy, ponieważ problemy płatnicze były tymczasowe.
-
Biuro w Amsterdamie: regularnie zalegało z czynszem. Sąd rozwiązał umowę od razu, a wynajmujący mógł przeprowadzić eksmisję.
Lista kontrolna dla przedsiębiorców z zaległościami czynszowymi
-
📑 Reaguj od razu na wezwania do zapłaty od wynajmującego.
-
💶 Spłacaj jak najwięcej, aby zmniejszyć zaległości.
-
🧾 Sprawdź, czy roszczenie jest prawidłowe (czynsz, koszty eksploatacyjne, odsetki).
-
⚖️ W porę skontaktuj się z adwokatem w celu przygotowania obrony.
-
🤝 Negocjuj plan spłaty.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
1. Czy mój wynajmujący może natychmiast rozwiązać umowę najmu w razie zaległości?
Nie, tylko sąd może rozwiązać umowę najmu.
2. Ile miesięcy zaległości zwykle prowadzi do rozwiązania umowy?
Często 3 miesiące lub więcej, ale zależy to od okoliczności.
3. Czy mogę pozostać, jeśli spłacę zaległości?
Tak, często zapłata przed rozprawą może zapobiec rozwiązaniu umowy.
4. Czy wynajmujący może usunąć mnie z lokalu bez sądu?
Nie, eksmisja jest dozwolona tylko na podstawie wyroku sądu.
Wniosek
Zaległości czynszowe mogą mieć poważne konsekwencje dla przedsiębiorców. W przypadku trwałych zaległości sąd może rozwiązać umowę najmu i zezwolić na eksmisję. Często jednak istnieją możliwości obrony, na przykład poprzez nadrobienie zaległości lub uzgodnienie planu spłaty.
Ci prawnicy prawa najmu z Arslan Advocaten wspierają przedsiębiorców w postępowaniach dotyczących zaległości czynszowych, negocjują z wynajmującymi i prowadzą obronę w przypadku grożącego rozwiązania umowy najmu.
