Wielu przedsiębiorców wynajmuje lokale do prowadzenia swojego sklepu, restauracji czy biura. Ale co się dzieje, gdy nie możecie tymczasowo płacić czynszu i zaczynacie zalegać z płatnościami? Konsekwencje mogą być duże: wynajmujący może żądać rozwiązania umowy najmu i eksmisji z nieruchomości.
Doświadczeni prawnicy specjalizujący się w prawie najmu z kancelarii Arslan Advocaten wyjaśniają, jakie są przepisy dotyczące rozwiązania umowy najmu i jak jako przedsiębiorca możecie się bronić.
Co to jest zaległość w płatnościach czynszu?
Mówimy o zaległościach w płatnościach czynszu, gdy nie zapłacicie go na czas. Może to nastąpić już po jednym miesiącu zaległości, ale zwykle wynajmujący podejmuje działania dopiero po dłuższym okresie zaległości.
Kiedy wynajmujący może żądać rozwiązania umowy najmu?
-
Przy znacznej zaległości w płatnościach czynszu
-
Sądy wydają różne wyroki, ale zwykle zaległość wynosząca 3 miesiące lub więcej jest wystarczającym powodem do rozwiązania umowy.
-
W przypadku krótszych zaległości sąd uwzględnia, czy regularnie płacicie z opóźnieniem.
-
-
W przypadku trwałych problemów z płatnościami
-
Jeśli jest jasne, że nie jesteście w stanie regularnie zapłacić czynszu, sąd może szybciej rozwiązać umowę.
-
-
W przypadku niewykonania umowy obok zaległości w płatnościach czynszu
-
Na przykład, jeśli łamiecie także inne zobowiązania wynikające z umowy, takie jak nielegalne podnajmowanie lub zakłócanie porządku.
-
Procedura w przypadku rozwiązania umowy najmu i eksmisji
-
Zawiadomienie o niewywiązaniu się z umowy: wynajmujący zazwyczaj najpierw wysyła wezwanie do zapłaty.
-
Pozew: jeśli płatność nie nastąpi, wynajmujący wszczyna postępowanie sądowe.
-
Badanie sądowe: sąd ocenia, czy zaległość jest wystarczająco poważna.
-
Rozwiązanie umowy i eksmisja: jeśli roszczenie zostanie uwzględnione, musisz opuścić budynek.
Obrona najemcy
Przedsiębiorcy mają różne możliwości obrony przed rozwiązaniem umowy najmu:
-
Dokonanie zapłaty (często może to zrobić różnicę nawet tuż przed rozprawą).
-
Udowodnienie, że zaległość jest tymczasowa (na przykład z powodu koronawirusa lub sezonowego spadku dochodów).
-
Obrona przeciwko zbyt wysokim kosztom eksploatacyjnym lub niesłusznym roszczeniom.
-
Wniosek o ustanowienie planu spłat.
Przykłady z praktyki
-
Restaurator z Rotterdamu: miał 4 miesiące zaległości czynszowych. Sąd rozwiązał umowę najmu, ale dał jeszcze 1 miesiąc na uregulowanie zaległości.
-
Handlowiec z Utrechtu: miał 2 miesiące zaległości ze względu na problemy sezonowe. Sąd odrzucił wniosek o rozwiązanie umowy, ponieważ problemy z płatnościami były tymczasowe.
-
Biuro w Amsterdamie: regularnie zalegało z płatnościami czynszu. Sąd natychmiast rozwiązał umowę, a wynajmujący mógł przeprowadzić eksmisję.
Lista kontrolna dla przedsiębiorców z zaległościami czynszowymi
-
📑 Natychmiast reagujcie na wezwania od wynajmującego.
-
💶 Spłacajcie jak najwięcej, aby zmniejszyć zaległości.
-
🧾 Sprawdźcie, czy roszczenie jest zasadne (czynsz, koszty eksploatacji, odsetki).
-
⚖️ W porę zatrudnijcie prawnika do obrony.
-
🤝 Negocjujcie plan spłat.
Często zadawane pytania (FAQ)
1. Czy wynajmujący może natychmiast rozwiązać umowę najmu w razie zaległości?
Nie, tylko sąd może rozwiązać umowę najmu.
2. Ile miesięcy zaległości zazwyczaj prowadzi do rozwiązania umowy?
Zazwyczaj 3 miesiące lub więcej, ale zależy od okoliczności.
3. Czy mogę tam pozostać, jeśli zapłacę zaległości?
Tak, często płatność przed rozprawą sądową może zapobiec rozwiązaniu umowy.
4. Czy wynajmujący może mnie eksmitować bez sądu?
Nie, eksmisja może nastąpić tylko na podstawie wyroku sądu.
Podsumowanie
Zaległość w płatnościach czynszu może mieć duże konsekwencje dla przedsiębiorców. W przypadku trwałych zaległości sąd może rozwiązać umowę najmu i zezwolić na eksmisję. Niemniej jednak często istnieją możliwości obrony, na przykład spłacając zaległości lub uzgadniając plan spłat.
Eksperci z prawa najmu z kancelarii Arslan Advocaten pomagają przedsiębiorcom w sprawach dotyczących zaległości w płatnościach czynszu, negocjacjach z wynajmującymi i obronie przed groźbą rozwiązania umowy najmu.
