Koszty pośrednika przy najmie mieszkania w Holandii to opłata, której w większości przypadków w ogóle nie musisz płacić. Prowizja, „opłata za umowę” czy „koszty administracyjne” pobrane przez biuro, które wynajmuje ci lokal, są zwykle zakazane przez prawo. Co więcej, pieniądze zapłacone nawet kilka lat temu można odzyskać. Poniżej wyjaśniamy, kiedy opłata jest bezprawna, jak ją odzyskać i czym różni się od potrąceń robionych przez agencję pracy.
W skrócie
- Pośrednik, który działa dla wynajmującego, nie może pobrać opłaty od najemcy. To tak zwany zakaz „służenia dwóm panom”.
- Jeżeli mieszkanie było ogłoszone na stronie pośrednika, sąd przyjmuje, że działał on dla wynajmującego — nawet jeśli twierdzi inaczej.
- Zakaz obejmuje zarówno samodzielne mieszkania, jak i pokoje oraz piętra (te ostatnie od 1 lipca 2016 r.).
- Nazwa opłaty nie ma znaczenia: prowizja, koszty umowy, marketingowe, administracyjne czy doradcze traktowane są tak samo.
- Bezprawnie pobraną opłatę możesz odzyskać, a termin przedawnienia wynosi pięć lat.
- Od 1 lipca 2023 r. naruszenie zgłosisz też gminie, która może nałożyć karę administracyjną.
Na czym polega zakaz podwójnego pośrednictwa
Punktem wyjścia jest artykuł 7:417 holenderskiego kodeksu cywilnego. Mówi on, że pośrednik działający jednocześnie dla dwóch stron nie może pobrać wynagrodzenia od obu. Przy najmie lokalu mieszkalnego ustawodawca poszedł dalej: w takiej sytuacji wynagrodzenie od najemcy jest wykluczone całkowicie.
Logika jest prosta. Pośrednik ma reprezentować czyjś interes. Jeżeli szuka lokatora na zlecenie właściciela, to właściciel jest jego klientem i to właściciel płaci. Najemca nie może być obciążony za usługę świadczoną komuś innemu, bo jego interes jest wobec tej usługi przeciwstawny — chce niższego czynszu, a pośrednik wyższego.
Ministerstwo odpowiedzialne za mieszkalnictwo formułuje to bez żadnych warunków: jeżeli kandydat na najemcę rozmawia o mieszkaniu z pośrednikiem, który pośredniczy dla wynajmującego, ten pośrednik nie może obciążyć najemcy kosztami. Zasada dotyczy zarówno lokali samodzielnych, jak i niesamodzielnych.
Ogłoszenie na stronie pośrednika zwykle przesądza sprawę
Najczęstsza linia obrony biur brzmi: „my nie działaliśmy dla właściciela, tylko pomagaliśmy panu znaleźć mieszkanie”. Holenderski Sąd Najwyższy zamknął tę furtkę.
Jeżeli mieszkanie zostało umieszczone na stronie internetowej pośrednika, to co do zasady istnieje umowa pośrednictwa z wynajmującym — niezależnie od tego, kto wyszedł z inicjatywą i niezależnie od tego, czy wynajmujący faktycznie zapłacił pośrednikowi. Decyduje sam fakt prezentowania oferty.
Drugim kryterium jest to, czy pośrednik odesłał cię bezpośrednio do właściciela. Jeżeli tego nie zrobił, a umowa najmu doszła do skutku za jego udziałem, prowizja od najemcy jest niedopuszczalna.
W praktyce oznacza to, że jeżeli znalazłeś ofertę na portalu biura, umówiłeś się na oglądanie przez to biuro i podpisałeś umowę przygotowaną przez to biuro — zapłacona prowizja niemal na pewno należy ci się z powrotem.
Jak nazywa się ta opłata na twoim rachunku
Biura rzadko używają słowa „prowizja”. Zakaz obejmuje jednak każdą opłatę pobraną za doprowadzenie do zawarcia umowy, bez względu na nazwę. Ministerstwo wymienia wprost:
- koszty umowy (contractkosten);
- koszty marketingowe (marketingkosten);
- koszty wynajmu (verhuurkosten);
- koszty administracyjne (administratiekosten);
- koszty prowizji (commissiekosten);
- koszty doradztwa (advieskosten);
- koszty pośrednika nieruchomości (makelaarskosten);
- prowizja (courtage);
- jednorazowe koszty najemcy (eenmalige kosten huurder).
Tej samej ocenie podlegają opłaty ukryte pod innymi hasłami: „opłata rezerwacyjna”, „koszty oglądania”, „opłata za wpis na listę oczekujących” czy odstępne za klucze. Jeżeli faktycznie płacisz za to, że biuro skojarzyło cię z właścicielem, nazwa nie ma znaczenia.
Pokoje i piętra są objęte tak samo
Do 1 lipca 2016 r. istniał wyjątek: przy lokalach niesamodzielnych, czyli pokojach i piętrach ze wspólną kuchnią lub łazienką, pośrednik mógł obciążyć najemcę. Uzasadniano to obawą, że inaczej rynek pokoi się rozdrobni.
Wyjątek zniesiono. Od 1 lipca 2016 r. pośrednik działający dla wynajmującego nie może pobierać opłat od najemcy również przy pokojach i piętrach. To istotne dla osób mieszkających w pokojach pracowniczych, gdzie takie opłaty bywają szczególnie wysokie.
Kiedy opłata jest jednak dozwolona
Są trzy sytuacje, w których zapłata nie jest automatycznie bezprawna.
Kontakt bezpośrednio z wynajmującym. Jeżeli rozmawiasz o mieszkaniu wprost z właścicielem, bez pośrednika, to nie ma pośrednictwa. Wynajmujący może wtedy policzyć koszty umowy, ale tylko jeżeli nie są nierozsądnie wysokie. Podstawą jest artykuł 7:264 kodeksu cywilnego, który zakazuje postanowień dających jednej ze stron nieuzasadnioną korzyść. Sądy patrzą, jakie czynności właściciel rzeczywiście wykonał i ile czasu rozsądnie zajęły, a następnie przeliczają to według stawki godzinowej. Zawyżone koszty umowy również można odzyskać.
Pośrednik działający wyłącznie na twoje zlecenie. Jeżeli sam zlecasz biuru poszukiwanie mieszkania, a oferta nie pochodzi z jego własnej strony i biuro nie reprezentuje właściciela, wynagrodzenie jest dopuszczalne. W praktyce jest to rzadkie i to pośrednik musi wykazać, że tak było.
Najem krótkoterminowy i wakacyjny. Opłaty serwisowe platform rezerwacyjnych przy pobytach turystycznych podlegają innym regułom niż najem lokalu mieszkalnego. Jeżeli wynajmujesz mieszkanie na stałe, ten wyjątek cię nie dotyczy.
To nie to samo co koszty agencji pracy
Wiele osób myli dwie zupełnie różne sprawy, bo w obu pojawia się słowo „pośrednik”.
Ten artykuł dotyczy pośrednika w najmie mieszkania: biura nieruchomości, które kojarzy najemcę z właścicielem i pobiera za to opłatę. Podstawą jest prawo najmu.
Czym innym są potrącenia z wynagrodzenia dokonywane przez agencję pracy — za zakwaterowanie, ubezpieczenie czy transport. Tam problemem nie jest prowizja za skojarzenie stron, lecz to, ile agencja może odjąć od wypłaty i czy nie schodzi poniżej płacy minimalnej. Opisujemy to osobno w tekście o kosztach potrącanych przez agencję pracy.
Rozróżnienie ma znaczenie praktyczne, bo drogi dochodzenia roszczeń są inne. Prowizję pośrednika odzyskujesz od biura nieruchomości jako świadczenie nienależne. Bezprawne potrącenie odzyskujesz od pracodawcy jako niewypłaconą część wynagrodzenia, często razem z ustawowym podwyższeniem.
Jeżeli mieszkasz w lokalu udostępnionym przez agencję pracy, sprawdź też zasady opisane w artykule o zakwaterowaniu przez agencję pracy. Od 1 lipca 2023 r. umowa najmu musi być tam oddzielona od umowy o pracę.
Jak odzyskać zapłacone koszty pośrednika
Odzyskanie pieniędzy nie wymaga procesu w większości spraw. Wystarczy uporządkowane działanie.
Krok 1. Zbierz dowody. Potrzebujesz potwierdzenia przelewu lub pokwitowania, faktury albo specyfikacji opłat, korespondencji z biurem oraz — to bardzo pomocne — zrzutu ekranu ogłoszenia na stronie pośrednika. Ogłoszenie jest głównym argumentem, że biuro działało dla właściciela.
Krok 2. Wezwij pisemnie do zwrotu. Napisz, że opłata została pobrana bez podstawy prawnej, powołaj się na artykuł 7:417 kodeksu cywilnego, podaj kwotę i numer konta oraz wyznacz termin, na przykład czternaście dni. Wyślij mailem i zachowaj kopię. Wzory pism udostępniają organizacje najemców.
Krok 3. Skieruj sprawę do sądu, jeżeli biuro milczy. Sprawy o zwrot rozpoznaje sąd rejonowy. Przy roszczeniach do 25 000 euro nie musisz mieć adwokata, choć przy wyższych kwotach lub sporze co do faktów pomoc prawnika zwykle się opłaca.
Krok 4. Pilnuj terminu. Roszczenie o zwrot nienależnego świadczenia przedawnia się po pięciu latach. Nie zwlekaj do ostatniej chwili: jeżeli powstanie spór o to, od kiedy termin biegnie, przegrywa zwykle ten, kto czekał.
Zgłoszenie do gminy
Od 1 lipca 2023 r., wraz z wejściem w życie ustawy o dobrym wynajmowaniu, obok drogi cywilnej istnieje droga administracyjna. Ustawa wprost zakazuje wynajmującym i pośrednikom pobierania podwójnych kosztów pośrednictwa, a nadzór powierza gminie.
Gmina dysponuje całą drabiną środków: ostrzeżeniem, przymusem administracyjnym, karą pieniężną, a w ostateczności przejęciem zarządu nad lokalem. Każda gmina musi od 1 stycznia 2024 r. prowadzić punkt zgłoszeniowy dla skarg na niewłaściwe zachowania wynajmujących.
Obie drogi możesz prowadzić równolegle. Zgłoszenie do gminy nie zwraca ci pieniędzy — służy ukaraniu i powstrzymaniu praktyki. Zwrot uzyskujesz drogą cywilną. W praktyce samo powołanie się na możliwość zgłoszenia bywa skutecznym argumentem w negocjacjach.
Co przy najmie zapłacić trzeba
Żeby uniknąć nieporozumień: nie każda kwota żądana przy podpisaniu umowy jest bezprawna. Zgodnie z prawem zapłacisz czynsz z góry za pierwszy okres oraz kaucję.
Kaucja podlega jednak własnym ograniczeniom. Przy umowach zawartych od 1 lipca 2023 r. wynosi maksymalnie dwie miesięczne raty czynszu podstawowego, a przy wcześniejszych — trzy. Szczegóły, w tym zamknięty katalog potrąceń, opisujemy w artykule o kaucji przy najmie mieszkania.
Jeżeli oprócz czynszu i kaucji pojawia się jakakolwiek jednorazowa opłata na rzecz biura, to właśnie ona wymaga sprawdzenia.
Na co uważać przy podpisywaniu umowy
Najłatwiej uniknąć sporu, zanim zapłacisz. Przed przelewem sprawdź trzy rzeczy.
Kto wystawia rachunek. Jeżeli fakturę wystawia biuro, a nie właściciel, to sygnał ostrzegawczy. Poproś o pisemne wskazanie, za jaką konkretnie usługę świadczoną tobie płacisz i na jakiej podstawie.
Skąd pochodziła oferta. Zapisz adres ogłoszenia i zrób zrzut ekranu jeszcze przed podpisaniem umowy. Po wynajęciu ogłoszenia znikają ze stron, a to właśnie ono jest najmocniejszym dowodem, że biuro reprezentowało właściciela.
Jak rozpisano kwoty. Zażądaj specyfikacji z rozbiciem na czynsz, zaliczki na media i kaucję. Pozycja, której nie da się przypisać do żadnej z tych trzech kategorii, wymaga wyjaśnienia.
Jeżeli biuro uzależnia wydanie kluczy od zapłaty spornej opłaty, możesz zapłacić z wyraźnym zastrzeżeniem zwrotu — na przykład dopisując w tytule przelewu, że płacisz pod protestem. Nie tracisz wtedy prawa do dochodzenia zwrotu, a jednocześnie nie ryzykujesz utraty mieszkania w napiętym terminie.
Zachowaj też całą korespondencję z okresu poszukiwań. Wiadomości, w których biuro umawia oglądanie, negocjuje warunki z właścicielem albo przesyła projekt umowy, pokazują zakres jego roli. W sporze sądowym takie drobiazgi decydują częściej niż same przepisy.
Najczęstsze pytania
Czy muszę płacić prowizję biuru, które wynajmuje mi mieszkanie?
Zwykle nie. Jeżeli biuro działa dla wynajmującego, a mieszkanie było ogłoszone na jego stronie, opłata od najemcy jest zakazana bez względu na jej nazwę.
Zapłaciłem prowizję trzy lata temu, czy jest jeszcze szansa?
Tak. Termin przedawnienia wynosi pięć lat, więc roszczenie sprzed trzech lat jest aktualne. Zacznij od pisemnego wezwania do zwrotu.
Biuro twierdzi, że działało tylko dla mnie. Co wtedy?
To biuro musi to wykazać. Jeżeli mieszkanie znajdowało się w jego ofercie i nie odesłano cię wprost do właściciela, argument zwykle upada. Zabezpiecz zrzut ekranu ogłoszenia.
Czy zakaz dotyczy również pokoju?
Tak. Od 1 lipca 2016 r. lokale niesamodzielne, czyli pokoje i piętra, są objęte zakazem tak samo jak mieszkania samodzielne.
Czy wynajmujący może policzyć koszty umowy?
Może, jeżeli kontakt był bezpośredni i kwota odpowiada rzeczywiście wykonanej pracy. Nierozsądnie wysokie koszty umowy są nieuzasadnioną korzyścią i podlegają zwrotowi.
Czy zgłoszenie do gminy zwróci mi pieniądze?
Nie. Gmina karze pośrednika, ale zwrotu dochodzisz drogą cywilną. Najlepiej prowadzić obie ścieżki równolegle.
Powiązane artykuły
- Kaucja przy najmie mieszkania
- Usterki w wynajmowanym mieszkaniu
- Najem mieszkania w Holandii – najczęstsze pytania
- Koszty pobierane przez agencję pracy
Podsumowanie
Koszty pośrednika przy najmie mieszkania są w Holandii zakazane wszędzie tam, gdzie biuro działa dla wynajmującego, a tak jest niemal zawsze, gdy oferta pochodziła z jego strony. Zakaz obejmuje mieszkania i pokoje, a nazwa opłaty nic nie zmienia. Zapłaconą kwotę możesz odzyskać w ciągu pięciu lat: zbierz dowody, wezwij pisemnie do zwrotu, a w razie milczenia skieruj sprawę do sądu rejonowego. Naruszenie zgłosisz dodatkowo gminie, która może nałożyć karę.
Zapłaciłeś prowizję i nie wiesz, czy była zgodna z prawem? Skontaktuj się z nami, a ocenimy twoją sytuację i szanse na zwrot.
Przegląd wszystkich spraw dotyczących najmu, w których pomagamy, znajdziesz na stronie prawo najmu w Holandii.
