Usterki w mieszkaniu wynajmowanym w Holandii to jeden z najczęstszych powodów sporu z wynajmującym: przeciekający dach, wilgoć, niedziałające ogrzewanie albo pleśń. Prawo jest tu po stronie najemcy. Wynajmujący ma obowiązek usunąć wadę, a jeżeli tego nie robi, możesz doprowadzić do czasowego obniżenia czynszu, i to ze skutkiem wstecz. Ten artykuł opisuje całą drogę krok po kroku.
W skrócie
- Za usunięcie wad odpowiada wynajmujący; najemca pokrywa tylko drobne naprawy bieżące.
- Zgłoś usterkę na piśmie i zachowaj dowód wysłania — bez tego trudno cokolwiek wyegzekwować.
- Po bezskutecznym upływie rozsądnego terminu możesz wystąpić o obniżenie czynszu.
- Komisja do spraw najmu może obniżyć czynsz czasowo, licząc od miesiąca po zgłoszeniu.
- Nie wstrzymuj czynszu samodzielnie: to najczęstszy błąd i grozi rozwiązaniem umowy.
Kto odpowiada za usterki w mieszkaniu
Zasadą jest, że wynajmujący musi zapewnić lokal nadający się do umówionego użytku i usuwać wady, które temu przeszkadzają.
Wadą jest wszystko, co obniża komfort korzystania z mieszkania, a nie powstało z winy najemcy: przecieki, wilgoć, awaria instalacji, niesprawne ogrzewanie, ale też uporczywy hałas z części wspólnych.
Najemca odpowiada natomiast za drobne naprawy bieżące oraz za szkody, które sam spowodował, także przez zaniedbanie, na przykład brak wietrzenia przy problemach z wilgocią.
Rozgraniczenie bywa sporne, dlatego przy każdym zgłoszeniu warto opisać, na czym wada polega i od kiedy występuje.
Co należy do drobnych napraw
Katalog drobnych napraw jest określony przepisami i węższy, niż zakłada wielu wynajmujących.
Należą do niego czynności proste i tanie: wymiana uszczelek i żarówek, odkamienianie baterii, drobne poprawki malarskie wewnątrz, utrzymanie ogrodu oraz czyszczenie odpływów.
Nie należą do niego naprawy instalacji, dachu, okien, ogrzewania ani usuwanie przyczyn wilgoci. Zapis w umowie przerzucający je na najemcę jest zwykle bezskuteczny.
Sprawdź więc treść umowy krytycznie: postanowienie sprzeczne z przepisami ochronnymi nie wiąże cię, nawet jeżeli je podpisałeś.
Jak zgłosić usterki w mieszkaniu
Zgłoś wadę na piśmie: wiadomością elektroniczną albo listem. Rozmowa telefoniczna nie zostawia śladu, a to on decyduje przy sporze.
Opisz konkretnie, co jest niesprawne, od kiedy i jak wpływa na korzystanie z mieszkania. Dołącz zdjęcia z widoczną datą.
Wyznacz rozsądny termin usunięcia wady. Przy awarii ogrzewania zimą albo przy przecieku termin jest z natury krótki, przy drobniejszych usterkach dłuższy.
Zachowaj kopię zgłoszenia i potwierdzenie wysłania. Bez dowodu daty zgłoszenia nie uzyskasz obniżenia czynszu za wcześniejszy okres.
Gdy wynajmujący nie reaguje
Po bezskutecznym upływie terminu wyślij ponaglenie, powołując się na pierwsze zgłoszenie i jego datę.
Dopiero wtedy otwiera się droga do dalszych kroków: obniżenia czynszu, wykonania naprawy na koszt wynajmującego albo dochodzenia odszkodowania za powstałą szkodę.
Przy poważnym zagrożeniu, na przykład grzybie na dużej powierzchni albo instalacji grożącej pożarem, możesz zgłosić sprawę służbom nadzoru budowlanego gminy.
Nie wstrzymuj samodzielnie czynszu. Zaległość może stać się podstawą do rozwiązania umowy, nawet jeżeli twoje zastrzeżenia były zasadne.
Obniżenie czynszu przez komisję
Najskuteczniejszą drogą jest wniosek do komisji zajmującej się sprawami najmu o czasowe obniżenie czynszu z powodu wad.
Warunkiem jest wcześniejsze zgłoszenie wady wynajmującemu i pozostawienie mu czasu na reakcję, liczonego w tygodniach.
Wady podzielone są na kategorie według wagi. Przy poważniejszych czynsz obniżany jest do niewielkiego procentu stawki maksymalnej dla danego lokalu.
Obniżka obowiązuje od miesiąca następującego po zgłoszeniu i trwa aż do usunięcia wady. Przebieg postępowania opisujemy w artykule o komisji najmu.
Naprawa na koszt wynajmującego
Jeżeli wynajmujący mimo wezwania nie działa, możesz zlecić naprawę samodzielnie i żądać zwrotu kosztów.
Wymaga to jednak ostrożności: wcześniejszego pisemnego wezwania z terminem, rozsądnego zakresu prac oraz zachowania faktur.
Przy większych pracach bezpieczniej jest najpierw uzyskać rozstrzygnięcie, ponieważ spór o zasadność kosztów bywa trudniejszy niż sama naprawa.
Rozwiązanie to sprawdza się przy awariach pilnych, gdzie zwłoka powoduje dalsze szkody, na przykład przy przecieku.
Wilgoć, pleśń i ogrzewanie
To najczęstsze wady zgłaszane przez najemców, a zarazem najczęstsze źródło sporu o przyczynę.
Wynajmujący często wskazuje na sposób korzystania z lokalu: brak wietrzenia, suszenie prania, zasłonięte kratki wentylacyjne.
Najemca powinien więc wykazać, że wada ma przyczynę budowlaną: przeciek, mostek termiczny, niesprawna wentylacja albo brak izolacji.
Pomocna bywa dokumentacja: zdjęcia z kilku miesięcy, pomiary wilgotności oraz opinia specjalisty. Przy sporze o zdrowie mieszkańców warto zgłosić sprawę również gminie.
Usterki w mieszkaniu a kaucja
Wady istniejące przy wprowadzeniu nie mogą obciążać cię przy rozliczeniu kaucji, o ile zostały odnotowane.
Dlatego protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami jest tak istotny: to on rozstrzyga, co zastałeś, a co powstało w trakcie najmu.
Zgłaszaj usterki na bieżąco, a nie dopiero przy wyprowadzce. Późne zgłoszenie bywa odczytywane jako szkoda powstała z twojej winy.
Zasady zwrotu i dopuszczalnych potrąceń omawiamy w artykule o kaucji przy najmie.
Wady a wysokość czynszu
Obok obniżki z powodu wad warto sprawdzić, czy sam czynsz odpowiada punktacji lokalu. Stan techniczny i energooszczędność wpływają na tę punktację.
Przy lokalu z poważnymi wadami punktacja bywa niższa, niż zakłada wynajmujący, co może oznaczać trwale niższy czynsz, a nie tylko czasową obniżkę.
Czynsz początkowy można zakwestionować w krótkim terminie od rozpoczęcia najmu, ze skutkiem od początku umowy.
Zasady podwyżek omawiamy w tekście o podwyżce czynszu, a punktację w artykule o najmie mieszkania.
Lokal użytkowy: inne zasady
Przy najmie lokalu na działalność swoboda umowna jest znacznie szersza, a ochrona najemcy węższa.
Umowy przerzucają tam często obowiązek utrzymania na najemcę, a takie postanowienia bywają skuteczne, inaczej niż przy mieszkaniach.
Droga przez komisję do spraw najmu jest przy lokalach użytkowych niedostępna; spory rozstrzyga sąd.
Zagadnienia te omawiamy w artykule o odpowiedzialności wynajmującego za wady lokalu użytkowego.
Usterki w mieszkaniu zgłoszone przy przejęciu lokalu
Część wad istnieje już w chwili wprowadzenia. Odnotuj je w protokole zdawczo-odbiorczym, nawet jeżeli wynajmujący obiecuje szybką naprawę.
Obietnica ustna rzadko daje się później wykazać. Poproś o pisemne potwierdzenie wraz z terminem naprawy, choćby w formie krótkiej wiadomości.
Jeżeli wada nie zostanie usunięta, twoja pozycja jest wtedy mocna: masz udokumentowany stan początkowy i zgłoszenie z datą.
Usterki w mieszkaniu odnotowane przy przejęciu nie mogą też obciążać cię przy rozliczeniu kaucji na koniec najmu.
Termin, w jakim wynajmujący musi zareagować
Przepisy nie wskazują jednej liczby dni. Obowiązuje termin rozsądny, oceniany według rodzaju wady.
Przy awarii ogrzewania w sezonie grzewczym, przecieku albo braku ciepłej wody liczy się on w dniach.
Przy wadach uciążliwych, lecz niezagrażających korzystaniu z lokalu, dopuszczalny jest termin liczony w tygodniach.
Wyznacz termin wyraźnie w zgłoszeniu. Brak wskazanego terminu utrudnia późniejsze wykazanie, że wynajmujący pozostawał w zwłoce.
Gdy wada uniemożliwia mieszkanie
Przy poważnych wadach, na przykład zalaniu albo braku ogrzewania przez dłuższy czas, lokal bywa czasowo niezdatny do zamieszkania.
Wynajmujący powinien wtedy zapewnić rozwiązanie zastępcze albo pokryć uzasadnione koszty tymczasowego zakwaterowania.
Zachowaj wszystkie rachunki z tego okresu: nocleg, dojazdy, zniszczone mienie. Stanowią one szkodę podlegającą naprawieniu przez wynajmującego.
Przy sporze o te koszty pomocna bywa dokumentacja fotograficzna oraz potwierdzenie zgłoszenia awarii z dokładną godziną.
Przykład z praktyki
Najemca zgłaszał od października niedziałające ogrzewanie w dwóch pokojach oraz wilgoć na ścianie zewnętrznej. Zgłoszenia wysyłał wiadomościami, zachowując kopie.
Wynajmujący twierdził, że przyczyną jest brak wietrzenia, i nie podjął napraw przez cztery miesiące.
Najemca złożył wniosek o obniżenie czynszu, dołączając zgłoszenia z datami, zdjęcia z kolejnych miesięcy oraz opinię instalatora wskazującą na niesprawny piec.
Czynsz obniżono czasowo, licząc od miesiąca po pierwszym zgłoszeniu. Decydujące okazały się daty zgłoszeń, a nie sama skala wady.
Odpowiedzialność za szkody powstałe przez wadę
Wada powoduje czasem szkodę w twoim mieniu: zalane meble, zniszczoną odzież przy pleśni, zepsutą żywność przy awarii lodówki należącej do lokalu.
Wynajmujący odpowiada za taką szkodę, jeżeli wiedział o wadzie i jej nie usunął w rozsądnym terminie. Dlatego zgłoszenie z datą ma podwójne znaczenie.
Sporządź listę zniszczonych rzeczy ze zdjęciami i, jeżeli masz, dowodami zakupu. Bez tego wysokość szkody bywa trudna do wykazania.
Sprawdź też własne ubezpieczenie mienia: część szkód pokrywa polisa, która następnie dochodzi zwrotu od odpowiedzialnego wynajmującego. Zgłoś szkodę ubezpieczycielowi w terminie z warunków.
Najczęstsze błędy
Pierwszym jest zgłaszanie usterek wyłącznie telefonicznie. Bez śladu na piśmie nie wykażesz daty zgłoszenia.
Drugim jest samodzielne wstrzymanie czynszu, co daje wynajmującemu podstawę do rozwiązania umowy.
Trzecim jest zwlekanie z wnioskiem o obniżkę: działa ona od miesiąca po zgłoszeniu, więc każdy miesiąc zwłoki to utracona kwota.
Czwartym jest brak protokołu zdawczo-odbiorczego, przez co przy wyprowadzce trudno wykazać, że wada istniała wcześniej.
Praktyczna kolejność działań
Zacznij od pisemnego zgłoszenia z opisem, zdjęciami i rozsądnym terminem. Zachowaj potwierdzenie wysłania.
Po upływie terminu wyślij ponaglenie, powołując się na pierwsze zgłoszenie i jego datę.
Następnie złóż wniosek o obniżenie czynszu, dołączając całą korespondencję i dokumentację wady.
Przy zagrożeniu zdrowia zgłoś sprawę równolegle gminie. Spory z wynajmującym omawiamy szerzej w artykule o sporach najemcy z wynajmującym.
Dokumentacja, która przesądza o wyniku
Rób zdjęcia od pierwszego dnia, w którym zauważysz wadę, i powtarzaj je co kilka tygodni. Ciąg zdjęć pokazuje rozwój problemu lepiej niż jedno ujęcie.
Zachowuj całą korespondencję w jednym miejscu, łącznie z odpowiedziami wynajmującego i terminami, które sam wyznaczał.
Przy wilgoci pomocne bywają proste pomiary wilgotności powietrza, wykonywane regularnie o tej samej porze i zapisywane z datą.
Przy awariach zanotuj godzinę zgłoszenia i sposób kontaktu. Przy sporze o koszty zakwaterowania zastępczego ma to bezpośrednie znaczenie dowodowe.
Najem od pracodawcy lub agencji
Przy zakwaterowaniu organizowanym przez pracodawcę obowiązują dodatkowo normy jakościowe wynikające z układu zbiorowego i systemu certyfikacji.
Dotyczą one między innymi powierzchni na osobę, wyposażenia kuchni i łazienki oraz warunków sanitarnych.
Naruszenie tych norm możesz zgłosić nie tylko wynajmującemu, lecz również jednostce certyfikującej agencję oraz inspekcji pracy.
Warunki i dopuszczalne potrącenia opisujemy w artykule o zakwaterowaniu przez agencję pracy.
Gdzie sprawdzić informacje
Informacje o wadach, punktacji lokalu i przebiegu postępowania publikuje Huurcommissie, a informacje dla najemców Woonbond.
Wada lokalu czy zachowanie sąsiada
Przenikanie hałasu bywa skutkiem braku izolacji, a więc wadą budynku, a nie zachowania sąsiada. Rozróżnienie decyduje o drodze działania, którą opisujemy w artykule o uciążliwościach sąsiedzkich.
Najczęstsze pytania
Kto płaci za naprawę w wynajmowanym mieszkaniu?
Wynajmujący odpowiada za usunięcie wad, najemca tylko za drobne naprawy bieżące. Zapis przerzucający większe naprawy na najemcę jest zwykle bezskuteczny.
Czy mogę wstrzymać czynsz przy usterce?
Nie. Samodzielne wstrzymanie płatności może stać się podstawą do rozwiązania umowy. Właściwą drogą jest wniosek o czasowe obniżenie czynszu.
Od kiedy obowiązuje obniżka czynszu?
Od miesiąca następującego po zgłoszeniu wady wynajmującemu. Dlatego data zgłoszenia i dowód jego wysłania mają decydujące znaczenie.
Co przy wilgoci i pleśni?
Sporna bywa przyczyna. Wykaż, że wada ma źródło budowlane, dokumentując ją zdjęciami z kilku miesięcy i w razie potrzeby opinią specjalisty.
Czy mogę naprawić usterkę sam i wystawić rachunek?
Tak, po uprzednim pisemnym wezwaniu z terminem. Przy większych pracach bezpieczniej jest jednak najpierw uzyskać rozstrzygnięcie.
Powiązane artykuły
Podsumowanie
Usterki w mieszkaniu obciążają wynajmującego; najemca odpowiada tylko za drobne naprawy bieżące. Kluczowe jest pisemne zgłoszenie z datą, bo obniżenie czynszu działa od miesiąca po nim. Przy braku reakcji możesz wystąpić do komisji o czasową obniżkę, a przy awariach pilnych zlecić naprawę na koszt wynajmującego. Nigdy nie wstrzymuj czynszu samodzielnie.
Wynajmujący nie usuwa wady mimo zgłoszeń? Skontaktuj się z nami, a ocenimy twoją sytuację i możliwe kroki.
Przegląd wszystkich spraw dotyczących najmu, w których pomagamy, znajdziesz na stronie prawo najmu w Holandii.
