Upadłość a umowa najmu: co dzieje się z Państwa lokalem użytkowym?

Gdy przedsiębiorstwo ogłasza upadłość, ma to poważne konsekwencje dla obowiązujących umów, w tym umowy najmu lokalu użytkowego. Ale co dokładnie dzieje się z najmem, gdy najemca ogłasza upadłość? I jakie prawa i obowiązki mają wynajmujący, syndyk oraz ewentualni podnajemcy?

Adwokaci prawa najmu z Arslan Advocaten wyjaśniają, jakie są zasady i jak mogą się Państwo zabezpieczyć w razie upadłości.

Umowa najmu: Upadłość najemcy

Gdy najemca ogłasza upadłość, wyznacza się syndyka, który przejmuje zarządzanie przedsiębiorstwem.

Prawa i obowiązki syndyka

• Syndyk może umowę najmu wypowiedzieć z okresem wypowiedzenia wynoszącym maksymalnie 3 miesiące, niezależnie od tego, co jest zapisane w umowie najmu (art. 39 Faillissementswet).

• Czynsz musi być płacony aż do momentu wypowiedzenia.

• Zaległy czynsz sprzed ogłoszenia upadłości traktuje się jako wierzytelność nieuprzywilejowaną – wynajmujący stoi na końcu kolejki wierzycieli.

Skutki dla wynajmującego

• Wynajmujący nie może po prostu rozwiązać umowy najmu z powodu upadłości, chyba że jest to należycie uregulowane w umowie najmu i zaakceptowane przez sąd.

• Często wynajmujący odzyskuje jedynie część zaległego czynszu.

Upadłość wynajmującego

Upadłość wynajmującego również ma konsekwencje:

• Syndyk może spróbować sprzedać nieruchomość.

• Trwające umowy najmu pozostają w mocy: najemca zachowuje ochronę praw najemcy.

• Nabywca nieruchomości musi respektować istniejącą umowę najmu.

Podnajem i upadłość

W razie upadłości głównego najemcy:

• Podnajemca jest zależny od głównego najemcy.

• Jeżeli syndyk rozwiąże główną umowę najmu, zazwyczaj wygasa także podnajem.

• Podnajemcy mogą czasem dochodzić odszkodowania, ale często mają słabą pozycję.

Przykłady z praktyki

• Restauracja w Amsterdamie: najemca ogłosił upadłość. Syndyk wypowiedział najem w ciągu 3 miesięcy, dzięki czemu wynajmujący mógł szybko wynająć lokal innej stronie.

• Centrum handlowe w Utrechcie: wynajmujący ogłosił upadłość. Sklepikarz mógł pozostać, ponieważ umowę najmu przejął nabywca budynku.

• Podnajemca w Rotterdamie: stracił swój lokal użytkowy, gdy główny najemca ogłosił upadłość. Podnajemca nie miał samodzielnego prawa do pozostania.

Lista kontrolna przy upadłości i najmie

• 📑 Sprawdź, czy umowa najmu zawiera postanowienia dotyczące upadłości.

• 📅 Zwróć uwagę na termin wypowiedzenia wynoszący maksymalnie 3 miesiące przysługujący syndykowi.

• 💶 Wiedz, że zaległy czynsz zwykle jest spłacany tylko częściowo.

• 🏠 Jako wynajmujący: bądź czujny w razie upadłości najemcy i dochodź swoich praw bezpośrednio u syndyka.

• ⚖️ Skonsultuj się z prawnikiem w sprawie strategii przy wznowieniu działalności lub nowym najmie.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

1. Czy syndyk może po prostu wypowiedzieć najem?
Tak, syndyk może zawsze rozwiązać umowę najmu z maksymalnie 3-miesięcznym terminem wypowiedzenia.

2. Czy jako wynajmujący odzyskam mój zaległy czynsz?
Często tylko częściowo, ponieważ jest to wierzytelność niezabezpieczona w postępowaniu upadłościowym.

3. Czy jako najemca mogę pozostać w lokalu, jeśli mój wynajmujący zbankrutuje?
Tak, obowiązujące umowy najmu pozostają w mocy. Nowy właściciel musi je respektować.

4. Co się dzieje z podnajmem, gdy główny najemca zbankrutuje?
Zazwyczaj podnajem wygasa automatycznie, chyba że zawarto szczególne ustalenia.

Wniosek

Upadłość ma duże konsekwencje dla umów najmu. W przypadku upadłości najemcy syndyk zawsze może wypowiedzieć najem w ciągu 3 miesięcy. W przypadku upadłości wynajmującego najemca nadal korzysta z ochrony prawnej. Podnajemcy często ponoszą dodatkowe ryzyko.

Prawnicy prawa najmu kancelarii Arslan Advocaten doradzają i prowadzą postępowania sądowe w sprawach dotyczących upadłości i umów najmu, zarówno dla wynajmujących, jak i najemców.

Powiązane artykuły

• Prawo najmu dla ekspatów w Holandii: na co należy zwrócić uwagę?
• Dyskryminacja ekspatów na rynku mieszkaniowym: jakie są Państwa prawa?
• Odzyskanie kaucji po zakończeniu najmu: na co zwrócić uwagę?

O autorze

Mr. Onur Arslan – advocaat gespecialiseerd in het Nederlandse recht, met bijzondere expertise op het gebied van arbeidsrecht, letselschade, familierecht en huurrecht. Als oprichter van Arslan Advocaten in Rotterdam helpt hij al jarenlang de Poolse gemeenschap in Nederland met juridisch advies in het Pools en Nederlands. Mr. Arslan is ingeschreven bij de Nederlandse Orde van Advocaten.