Ostatnia aktualizacja treści: 15 września 2026 r. Artykuł opisuje stan prawny na ten dzień; w sprawie indywidualnej sprawdź aktualne przepisy.
Koszty pośrednika przy najmie mieszkania w Holandii to opłata, której w większości przypadków w ogóle nie musisz płacić. Prowizja, „opłata za umowę” czy „koszty administracyjne” pobrane przez biuro, które wynajmuje ci lokal, są zwykle zakazane przez prawo. Co więcej, pieniądze zapłacone nawet kilka lat temu można odzyskać. Poniżej wyjaśniamy, kiedy opłata jest bezprawna, jak ją odzyskać i czym różni się od potrąceń robionych przez agencję pracy.
W skrócie
- Jeżeli pośrednik działa także dla wynajmującego, nie może obciążać konsumenta–najemcy zakazanym wynagrodzeniem za pośrednictwo.
- Ogłoszenie i sposób kontaktu są ważnymi dowodami, ale trzeba odróżnić pośrednictwo od rzeczywistej elektronicznej tablicy ogłoszeń.
- Zmiana nazwy prowizji na „administratiekosten” nie omija zakazu.
- Usługa zamówiona wyłącznie przez najemcę może podlegać innym zasadom.
- Przy kosztach pobieranych przez właściciela znaczenie ma rzeczywista korzyść najemcy, nie tylko liczba godzin pracy.
- Gminna kontrola i roszczenie o zwrot pieniędzy to odrębne drogi.
Na czym polega zakaz podwójnego pośrednictwa
Punktem wyjścia jest artykuł 7:417 holenderskiego kodeksu cywilnego. W związku z art. 7:427 BW ogranicza on możliwość pobierania wynagrodzenia od konsumenta będącego najemcą, gdy pośrednik działa także dla drugiej strony. Zakaz może obowiązywać nawet wtedy, gdy właściciel nie płaci pośrednikowi.
Logika jest prosta. Pośrednik ma reprezentować czyjś interes. Jeżeli szuka lokatora na zlecenie właściciela, to właściciel jest jego klientem i to właściciel płaci. Najemca nie może być obciążony za usługę świadczoną komuś innemu, bo jego interes jest wobec tej usługi przeciwstawny — chce niższego czynszu, a pośrednik wyższego.
Przy spełnieniu przesłanek zakazu zasada jest następująca: jeżeli kandydat na najemcę rozmawia o mieszkaniu z pośrednikiem, który pośredniczy dla wynajmującego, ten pośrednik nie może obciążyć najemcy kosztami. Zasada dotyczy zarówno lokali samodzielnych, jak i niesamodzielnych.
Co wynika z ogłoszenia na stronie pośrednika?
W wyroku z 16 października 2015 r., ECLI:NL:HR:2015:3099, Hoge Raad wyjaśnił, że umieszczenie oferty mieszkania na stronie pośrednika może co do zasady wskazywać na stosunek pośrednictwa z wynajmującym, również bez wynagrodzenia od właściciela.
Trzeba jednak uwzględnić wyjątek rzeczywistej elektronicznej tablicy ogłoszeń: strony mogą nawiązać bezpośredni kontakt i negocjować bez pośrednika. Sama obecność oferty na dowolnym portalu nie dowodzi więc nieodwołalnie zakazanego podwójnego pośrednictwa.
Sprawdź, kto organizował oglądanie, komu przekazywałeś dokumenty, kto negocjował warunki i czy mogłeś kontaktować się bezpośrednio z właścicielem. Zrzut ekranu oferty jest ważny, ale najlepiej połączyć go z wiadomościami i projektem umowy. Nie musisz wykazywać, że właściciel faktycznie zapłacił prowizję: brak takiej płatności nie usuwa automatycznie zakazu po stronie konsumenta.
Jak nazywa się ta opłata na twoim rachunku
Biura rzadko używają słowa „prowizja”. Zakaz obejmuje jednak każdą opłatę pobraną za doprowadzenie do zawarcia umowy, bez względu na nazwę. Ministerstwo wymienia wprost:
- koszty umowy (contractkosten);
- koszty marketingowe (marketingkosten);
- koszty wynajmu (verhuurkosten);
- koszty administracyjne (administratiekosten);
- koszty prowizji (commissiekosten);
- koszty doradztwa (advieskosten);
- koszty pośrednika nieruchomości (makelaarskosten);
- prowizja (courtage);
- jednorazowe koszty najemcy (eenmalige kosten huurder).
Tej samej ocenie podlegają opłaty ukryte pod innymi hasłami: „opłata rezerwacyjna”, „koszty oglądania”, „opłata za wpis na listę oczekujących” czy odstępne za klucze. Jeżeli faktycznie płacisz za to, że biuro skojarzyło cię z właścicielem, nazwa nie ma znaczenia.
Pokoje i piętra są objęte tak samo
Do 1 lipca 2016 r. istniał wyjątek: przy lokalach niesamodzielnych, czyli pokojach i piętrach ze wspólną kuchnią lub łazienką, pośrednik mógł obciążyć najemcę. Uzasadniano to obawą, że inaczej rynek pokoi się rozdrobni.
Wyjątek zniesiono. Od 1 lipca 2016 r. pośrednik działający dla wynajmującego nie może pobierać opłat od najemcy również przy pokojach i piętrach. To istotne dla osób mieszkających w pokojach pracowniczych, gdzie takie opłaty bywają szczególnie wysokie.
Kiedy opłata jest jednak dozwolona
Jeżeli zleciłeś pośrednikowi wyłącznie poszukiwanie mieszkania dla siebie, a nie działa on także dla wynajmującego w tej samej transakcji, uzgodnione wynagrodzenie może być dopuszczalne. Trzeba sprawdzić rzeczywistą usługę, zakres zlecenia i warunki zapłaty. Sama nazwa dokumentu „opdracht huurder” nie przesądza sprawy.
Bezpośredni wynajmujący podlega z kolei m.in. art. 7:264 BW, zakazującemu nieuzasadnionej korzyści w związku z zawarciem najmu. Nie wystarczy wykazać, że sporządzanie umowy zajęło dwie godziny. W wyroku ECLI:NL:HR:2021:1157 Hoge Raad wskazał znaczenie rzeczywistej korzyści dla najemcy i proporcji świadczeń. Czynności należące do zwykłych obowiązków wynajmującego nie stają się automatycznie osobną odpłatną usługą.
Opłata za dobrowolnie zamówioną dodatkową usługę wymaga więc innej oceny niż ukryta prowizja za samo udostępnienie lokalu. Także rzeczywisty pobyt turystyczny może mieć odmienny reżim, ale nazwanie zwykłego najmu „short stay” nie wystarcza do zastosowania wyjątku.
To nie to samo co koszty agencji pracy
Wiele osób myli dwie zupełnie różne sprawy, bo w obu pojawia się słowo „pośrednik”.
Ten artykuł dotyczy pośrednika w najmie mieszkania: biura nieruchomości, które kojarzy najemcę z właścicielem i pobiera za to opłatę. Podstawą jest prawo najmu.
Czym innym są potrącenia z wynagrodzenia dokonywane przez agencję pracy — za zakwaterowanie, ubezpieczenie czy transport. Tam problemem nie jest prowizja za skojarzenie stron, lecz to, ile agencja może odjąć od wypłaty i czy nie schodzi poniżej płacy minimalnej. Opisujemy to osobno w tekście o kosztach potrącanych przez agencję pracy.
Rozróżnienie ma znaczenie praktyczne, bo drogi dochodzenia roszczeń są inne. Prowizję pośrednika odzyskujesz od biura nieruchomości jako świadczenie nienależne. Bezprawne potrącenie odzyskujesz od pracodawcy jako niewypłaconą część wynagrodzenia, często razem z ustawowym podwyższeniem.
Jeżeli mieszkasz w lokalu udostępnionym przez agencję pracy, sprawdź też zasady opisane w artykule o zakwaterowaniu przez agencję pracy. Od 1 lipca 2023 r. umowa najmu musi być tam oddzielona od umowy o pracę.
Jak odzyskać zapłacone koszty pośrednika
Najpierw uporządkuj dowody i wezwij właściwy podmiot do zwrotu. Przy odmowie może być potrzebne postępowanie sądowe.
Krok 1. Zbierz dowody. Potrzebujesz potwierdzenia przelewu lub pokwitowania, faktury albo specyfikacji opłat, korespondencji z biurem oraz — to bardzo pomocne — zrzutu ekranu ogłoszenia na stronie pośrednika. Ogłoszenie jest głównym argumentem, że biuro działało dla właściciela.
Krok 2. Wezwij pisemnie do zwrotu. Napisz, że opłata została pobrana bez podstawy prawnej, powołaj się na artykuł 7:417 kodeksu cywilnego, podaj kwotę i numer konta oraz wyznacz termin, na przykład czternaście dni. Wyślij mailem i zachowaj kopię. Wzory pism udostępniają organizacje najemców.
Krok 3. Skieruj sprawę do sądu, jeżeli biuro milczy. Sprawy o zwrot rozpoznaje sąd rejonowy. Przy roszczeniach do 25 000 euro nie musisz mieć adwokata, choć przy wyższych kwotach lub sporze co do faktów pomoc prawnika zwykle się opłaca.
Krok 4. Pilnuj terminu. Dla zwrotu nienależnego świadczenia art. 3:309 BW przewiduje zasadniczo pięć lat od początku dnia po uzyskaniu wiedzy o istnieniu roszczenia i osobie odbiorcy, z dodatkową długą granicą ustawową. Dokładny początek wymaga oceny. Prawidłowe pisemne zastrzeżenie roszczenia może przerwać przedawnienie; zachowaj dowód doręczenia.
Zgłoszenie do gminy
Od 1 lipca 2023 r., wraz z wejściem w życie ustawy o dobrym wynajmowaniu, obok drogi cywilnej istnieje droga administracyjna. Ustawa zobowiązuje pośredników do przestrzegania zakazu pobierania wynagrodzenia od najemcy przy pośrednictwie na rzecz wynajmującego (art. 7:417 ust. 4 BW), a nadzór powierza gminie.
Gmina dysponuje całą drabiną środków: ostrzeżeniem, przymusem administracyjnym, karą pieniężną, a w ostateczności przejęciem zarządu nad lokalem. Każda gmina musi od 1 stycznia 2024 r. prowadzić punkt zgłoszeniowy dla skarg na niewłaściwe zachowania wynajmujących.
Obie drogi możesz prowadzić równolegle. Zgłoszenie do gminy nie zwraca ci pieniędzy — służy ukaraniu i powstrzymaniu praktyki. Zwrot uzyskujesz drogą cywilną. W praktyce samo powołanie się na możliwość zgłoszenia bywa skutecznym argumentem w negocjacjach.
Co przy najmie zapłacić trzeba
Żeby uniknąć nieporozumień: nie każda kwota żądana przy podpisaniu umowy jest bezprawna. Zgodnie z prawem zapłacisz czynsz z góry za pierwszy okres oraz kaucję.
Kaucja podlega jednak własnym ograniczeniom. Przy umowach zawartych od 1 lipca 2023 r. wynosi maksymalnie dwie miesięczne raty czynszu podstawowego. Dla wcześniejszych umów ustawa nie przewidywała takiego sztywnego limitu, dlatego wysokość zabezpieczenia wymaga odrębnej oceny. Szczegóły, w tym zamknięty katalog potrąceń, opisujemy w artykule o kaucji przy najmie mieszkania.
Jeżeli oprócz czynszu i kaucji pojawia się jakakolwiek jednorazowa opłata na rzecz biura, to właśnie ona wymaga sprawdzenia.
Na co uważać przy podpisywaniu umowy
Najłatwiej uniknąć sporu, zanim zapłacisz. Przed przelewem sprawdź trzy rzeczy.
Kto wystawia rachunek. Jeżeli fakturę wystawia biuro, a nie właściciel, to sygnał ostrzegawczy. Poproś o pisemne wskazanie, za jaką konkretnie usługę świadczoną tobie płacisz i na jakiej podstawie.
Skąd pochodziła oferta. Zapisz adres ogłoszenia i zrób zrzut ekranu jeszcze przed podpisaniem umowy. Po wynajęciu ogłoszenia znikają ze stron, a to właśnie ono jest najmocniejszym dowodem, że biuro reprezentowało właściciela.
Jak rozpisano kwoty. Zażądaj specyfikacji z rozbiciem na czynsz, zaliczki na media i kaucję. Pozycja, której nie da się przypisać do żadnej z tych trzech kategorii, wymaga wyjaśnienia.
Jeżeli biuro uzależnia wydanie kluczy od zapłaty spornej opłaty, możesz zapłacić z wyraźnym zastrzeżeniem zwrotu — na przykład dopisując w tytule przelewu, że płacisz pod protestem. Nie tracisz wtedy prawa do dochodzenia zwrotu, a jednocześnie nie ryzykujesz utraty mieszkania w napiętym terminie.
Zachowaj też całą korespondencję z okresu poszukiwań. Wiadomości, w których biuro umawia oglądanie, negocjuje warunki z właścicielem albo przesyła projekt umowy, pokazują zakres jego roli. W sporze sądowym takie drobiazgi decydują częściej niż same przepisy.
Krótkie wezwanie do zwrotu prowizji
W dniu [data] zapłaciłem [kwota] za [nazwa opłaty] w związku z najmem przy [adres]. Z posiadanych dokumentów wynika, że Państwa biuro działało także dla wynajmującego: [fakty]. Kwestionuję podstawę pobrania wynagrodzenia ode mnie i wzywam do zwrotu [kwota] na [IBAN] w ciągu 14 dni od otrzymania tego pisma. Proszę o przedstawienie odmiennej podstawy prawnej, jeżeli nie zgadzają się Państwo z żądaniem. Zachowuję roszczenie o zwrot oraz należne odsetki.
Nie wpisuj faktów, których nie możesz potwierdzić. Dołącz fakturę, płatność i istotne wiadomości. Przy kilku spółkach ustal, kto pobrał pieniądze i na czyje zlecenie działał.
| Pozycja | Co sprawdzić |
|---|---|
| Bemiddelingskosten | Czy pośrednik działał także dla wynajmującego |
| Administratiekosten właściciela | Czy istnieje rzeczywista, odrębna korzyść najemcy |
| Borg | Właściwy limit i zasady zwrotu |
| Servicekosten | Uzgodnione świadczenia, koszty i rozliczenie |
Porównaj rozliczenie borg oraz servicekosten. Gdy opłatę pobiera agencja zatrudnienia z pensji, zobacz koszty agencji pracy.
Najczęstsze pytania
Czy muszę płacić prowizję biuru, które wynajmuje mi mieszkanie?
Zwykle nie. Jeżeli biuro działa także dla wynajmującego, pobranie od najemcy wynagrodzenia za pośrednictwo jest co do zasady zakazane bez względu na nazwę opłaty. Ogłoszenie na stronie biura jest ważną wskazówką, ale samo w sobie nie przesądza sprawy.
Zapłaciłem prowizję trzy lata temu, czy jest jeszcze szansa?
Sama zapłata sprzed trzech lat co do zasady nie przekreśla roszczenia. Sprawdź jego podstawę i przedawnienie, w tym regułę wiedzy o roszczeniu i odbiorcy z art. 3:309 BW. Zacznij od udokumentowanego wezwania.
Biuro twierdzi, że działało tylko dla mnie. Co wtedy?
Zbierz ofertę, korespondencję i opis udziału pośrednika. Ustal, czy mogłeś bezpośrednio rozmawiać z właścicielem oraz kto organizował oglądanie i negocjacje. Ocena dowodów nie sprowadza się do tego, jak pośrednik nazwał umowę.
Czy zakaz dotyczy również pokoju?
Tak. Od 1 lipca 2016 r. lokale niesamodzielne, czyli pokoje i piętra, są objęte zakazem tak samo jak mieszkania samodzielne.
Czy wynajmujący może policzyć koszty umowy?
Nie automatycznie. Trzeba sprawdzić, czy opłata nie daje nieuzasadnionej korzyści w rozumieniu art. 7:264 BW. Sam czas pracy właściciela nie wystarcza: znaczenie ma rzeczywista korzyść najemcy i to, czy czynności nie należą do zwykłych obowiązków wynajmującego.
Czy zgłoszenie do gminy zwróci mi pieniądze?
Nie. Gmina karze pośrednika, ale zwrotu dochodzisz drogą cywilną. Najlepiej prowadzić obie ścieżki równolegle.
Źródła i stan informacji
Stan informacji: 14 września 2026 r. Przy stosowaniu kwot i terminów sprawdź rok, datę umowy oraz właściwy rodzaj postępowania.
O autorze
Mr. Onur Arslan — adwokat w Rotterdamie, w zawodzie od 2009 roku, założyciel kancelarii Arslan Advocaten (28 adwokatów i 10 prawników w sześciu biurach w Holandii). Odpowiada merytorycznie za treści z zakresu prawa najmu publikowane przez kancelarię: spory o kaucję, czynsz, koszty usług, usterki, wypowiedzenie i eksmisję — po polsku i niderlandzku. W rejestrze dziedzin prawa Holenderskiej Izby Adwokackiej (NOvA) ma zarejestrowane prawo pracy oraz szkody osobowe.
Profil i rejestracje · Kontakt z kancelarią
