Autor: Onur Arslan, adwokat w Arslan Advocaten. Aktualizacja: 28 września 2026 r. Informacje ogólne; ocena sprawy wymaga analizy dokumentów.
Notariusz może ponosić odpowiedzialność, gdy naruszy swój obowiązek staranności i przez to poniesiesz szkodę. Nie każdy niepożądany skutek aktu jest błędem zawodowym. Należy łącznie ocenić zakres zlecenia, Twoją intencję, dostępne informacje oraz obowiązek badania i ostrzegania.
W skrócie
- Notariusz może ponosić odpowiedzialność, gdy naruszy obowiązek staranności i przez to poniesiesz szkodę, ale nie każdy niepożądany skutek aktu jest błędem zawodowym.
- Ocenia się łącznie zakres zlecenia, Twoją intencję, dostępne informacje oraz obowiązek badania i ostrzegania, a Twój podpis nie wyklucza automatycznie roszczenia.
- Szkoda to strata, której można było uniknąć przy należytej staranności, więc musisz wykazać, jak wyglądałaby sytuacja przy prawidłowym działaniu notariusza.
- Kamer voor het notariaat nie zasądza odszkodowania, a skarga dyscyplinarna ani rozmowy z kancelarią nie przerywają same cywilnego przedawnienia.
- Zabezpiecz akt, projekty, instrukcje i korespondencję, poproś o wyjaśnienie i propozycję naprawy, a następnie zgłoś odpowiedzialność właściwej stronie.
Jakie zadanie miał notariusz?
Notariusz ma niezależną pozycję przy przygotowywaniu i podpisywaniu aktów. Jego zadanie może obejmować m.in. weryfikację tożsamości i umocowania, zbadanie zamiaru stron oraz wyjaśnienie skutków prawnych. Zakres obowiązków różni się w zależności od rodzaju aktu i konkretnej sytuacji.
Przy złożonych skutkach podatkowych lub finansowych istotne może być, czy potrzebna była dodatkowa porada i czy o tym ostrzeżono. Notarialny akt nie oznacza, że każda komercyjna czy podatkowa korzyść jest gwarantowana. Ustal, które ryzyka notariusz miał obowiązek sam ocenić, a które powierzono innemu doradcy.
Przykłady możliwych błędów
- Niewłaściwe ujęcie ustaleń w akcie.
- Niewystarczające zbadanie umocowania lub reprezentacji.
- Niewystarczające wyjaśnienie istotnego skutku prawnego.
- Niestaranne potraktowanie oczywistego problemu przy przeniesieniu własności, hipotece lub zabezpieczeniu.
- Nierzetelne obchodzenie się ze środkami lub instrukcjami wypłaty.
Przy testamencie lub spadku często znaczenie mają także pozycja osób trzecich i wola spadkodawcy. Sam fakt, że spadkobierca otrzymuje mniej, niż się spodziewał, nie jest dowodem nienależytego działania notariusza.
Czy błąd można jeszcze naprawić?
Szybko poproś o wyjaśnienia i sprawdź, czy możliwe jest naprawienie błędu. Akt naprawczy może wymagać współdziałania innych stron. Prawa osób trzecich lub skutki podatkowe mogą również ograniczać możliwości naprawy. Zanim wprowadzisz zmiany, ustal dokładnie, co poszło nie tak, i zachowaj pierwotny akt, projekty i instrukcje.
Możliwość naprawy nie zawsze wyklucza szkodę, ale może zmniejszyć jej rozmiar. Pomyśl o koniecznych dodatkowych kosztach aktów lub niekorzyści w okresie pomiędzy. Oddziel koszty zwykłych, zaplanowanych czynności od dodatkowych kosztów naprawczych.
Oczywista omyłka a zmiana treści aktu
Artykuł 45 ust. 2 Wet op het notarisambt pozwala notariuszowi poprawić oczywistą omyłkę pisarską lub podobny oczywisty błąd także po podpisaniu aktu. To wąska możliwość. Nie służy do jednostronnego zastąpienia spornych ustaleń innymi prawami i obowiązkami. Jeżeli strony różnią się co do tego, co uzgodniły, zwykły protokół sprostowania może nie rozwiązać problemu.
Poproś o wskazanie podstawy proponowanej korekty, jej skutków dla rejestrów oraz praw osób trzecich. Przy hipotece znaczenie może mieć pierwszeństwo zabezpieczenia, przy przeniesieniu własności — aktualny stan prawny i zgoda właściwych osób. Nie zakładaj, że nowy dokument zawsze przywróci sytuację tak, jakby błąd nigdy nie wystąpił.
Szkoda i związek przyczynowy
Ustal, co by się wydarzyło przy dochowaniu należytej staranności. Czy zostałby podpisany inny akt, czy transakcję odłożono, czy zrezygnował(a)byś z ustaleń? Ważne są Twoje pierwotne instrukcje i wykonalność takiej alternatywy. Samo wymyślenie korzystniejszego wariantu po fakcie nie wystarczy.
Sprawdź także, kto poniósł szkodę i kto może wystąpić z roszczeniem. Przy spółkach, spadkobiercach i wspólnych transakcjach może to być bardziej skomplikowane, niż się na pierwszy rzut oka wydaje.
Skarga do kamer voor het notariaat (organ dyscyplinarny notariuszy w Niderlandach)
Skarga dyscyplinarna dotyczy wykonywania zawodu. Do uzyskania odszkodowania może być potrzebna inna ścieżka. W zależności od sprawy istotny może być także regulamin rozstrzygania sporów; sprawdź warunki i właściwość. Pamiętaj o terminach prawa cywilnego niezależnie od procedury skargowej.
Kamer voor het notariaat nie zasądza cywilnego odszkodowania. W postępowaniu dyscyplinarnym zasadniczo obowiązuje trzyletni termin od uzyskania wiedzy o zarzucanym działaniu lub zaniechaniu. Gdy skutki stały się racjonalnie rozpoznawalne dopiero później, może mieć zastosowanie szczególna roczna reguła. Nie oznacza to automatycznego dodania roku do każdej sprawy. Początek i dopuszczalność skargi trzeba ocenić na konkretnych datach.
Skarga dotycząca standardu zawodowego, spór o fakturę notarialną i roszczenie o naprawienie szkody mają różne cele. Sprawdź zakres właściwości komisji sporów i regulamin przed wyborem drogi. Rozmowy z kancelarią ani postępowanie dyscyplinarne nie zastępują samoistnie czynności przerywającej cywilne przedawnienie.
Jakie dokumenty zabrać?
- Potwierdzenie zlecenia, ogólne warunki i faktury.
- Podpisane akty, projekty i towarzyszące objaśnienia.
- Twoje instrukcje i wiadomości dotyczące Twojej intencji.
- Właściwe rejestry, dokumenty transakcyjne i finansowania.
- Opis możliwej naprawy i dodatkowych kosztów.
Jakiego odszkodowania możesz żądać od notariusza?
Przy notarialnym błędzie zawodowym odszkodowanie dotyczy straty, której można byłoby uniknąć przy dochowaniu należytej staranności. Może się to ograniczać do kosztów naprawy, ale też obejmować utracone prawo lub błędną wypłatę. Treść aktu i pierwotny zamiar stron należy badać łącznie. Sama różnica między tym, czego oczekiwałeś(-aś), a tym, co otrzymałeś(-aś), nie stanowi pełnego wyliczenia szkody.
- Koszty naprawy: konieczne dodatkowe akty, koszty rejestracji i rozsądne doradztwo w celu usunięcia błędu.
- Utrata prawa lub zabezpieczenia: wykazany uszczerbek, ponieważ zamierzona pozycja prawna nie została prawidłowo ustanowiona.
- Błędna wypłata: kwota utracona wskutek niestarannego działania, z uwzględnieniem zwrotu lub innej naprawy.
- Szkoda z tytułu zwłoki: dodatkowe koszty spowodowane możliwą do uniknięcia zwłoką przy przeniesieniu własności lub rozliczeniu.
- Podatkowe i inne szkody pochodne: tylko w zakresie, w jakim uzasadniają je właściwy obowiązek staranności i związek z błędem.
Uważaj na podwójne liczenie. Jeśli kwota zostanie ostatecznie odzyskana od odbiorcy, może to wpłynąć na wysokość szkody wobec notariusza. Także akt naprawczy może zredukować część uszczerbku. Dlatego zapisuj, co już otrzymałeś(-aś), jakie koszty pozostają otwarte i które skutki są definitywne. Każdą aktualizację zestawienia szkody opatrz datą, aby było wiadomo, które kwoty pozostają sporne.
Przykład fikcyjny: zabezpieczenie nie zostało prawidłowo ustanowione
Pożyczkodawca oczekuje skutecznego zabezpieczenia dla pożyczki € 100.000. Później okazuje się, że to zabezpieczenie nie zostało ustanowione zgodnie z zamiarem, a dłużnik nie płaci. Szkoda to nie automatycznie cała pożyczka. Trzeba zbadać, jaka kwota byłaby realnie ściągalna przy prawidłowo ustanowionym zabezpieczeniu, jakie istniały inne zabezpieczenia i czy dłużnik może częściowo zapłacić. Istotne są też zakres zlecenia dla notariusza i moment, w którym naprawa była jeszcze możliwa.
Błąd przy przeniesieniu własności, hipotece lub wypłacie
Przy transakcjach nieruchomościowych często współpracuje kilku profesjonalistów naraz. Notariusz ocenia inne elementy niż pośrednik, doradca hipoteczny czy rzeczoznawca. Dlatego dla każdej osoby zaangażowanej ustal, jaki zakres zadań uzgodniono. Błąd we wniosku o finansowanie nie musi być błędem notarialnym; problem przy ustanawianiu hipoteki wymaga natomiast zbadania czynności notarialnych.
Zachowaj umowę sprzedaży, projekty aktów, akty ostateczne, notę rozliczeniową oraz korespondencję o warunkach i instrukcjach płatniczych. Porównuj zmiany między wersjami. Jeśli środki zostały przelane na niewłaściwy rachunek, szybkie działanie może ograniczyć szkodę. Natychmiast skontaktuj się z zaangażowanymi stronami i sprawdź możliwości odzyskania lub naprawy. Nie trzeba czekać na rozstrzygnięcie sporu o odpowiedzialność, aby podjąć sensowne działania naprawcze.
Testament, spadek i pozycja spadkobierców
Przy testamencie domniemany błąd może dotyczyć wykładni aktu, utrwalenia instrukcji lub wymaganej staranności przy jego sporządzeniu. To różne kwestie. Zbierz korespondencję i projekty w zakresie, do którego masz uprawniony dostęp. Pamiętaj o obowiązku zachowania tajemnicy przez notariusza; nie każdy bliski może bezwarunkowo otrzymać całe akta.
Spadkobierca twierdzący, że otrzymuje mniej, musi również wyjaśnić, jaka pozycja prawna powstałaby przy dochowaniu należytej staranności i dlaczego miałby do niej prawo. Oczekiwanie spadku nie jest samo w sobie prawem nabytym. Należy też ustalić, czy ewentualne roszczenie przysługuje spadkobiercy osobiście, spadkowi czy innej stronie. To determinuje, kto może wystąpić z roszczeniem i jaką szkodę można dochodzić.
Czy podpisanie aktu ma wpływ na Twoje roszczenie?
Twój podpis ma znaczenie, ale nie wyklucza automatycznie badania notarialnego błędu zawodowego. Liczy się także to, jakie wyjaśnienia otrzymałeś(-aś), jaką miałeś(-aś) wiedzę i czy notariusz powinien był dostrzec niejasność lub ryzyko. Przy widocznej omyłce ocena może być inna niż przy skutku prawnym trudnym do przewidzenia dla laika.
Dokładnie opisz swoje instrukcje i pytania sprzed podpisania. E‑mail z jasną instrukcją może być ważniejszy niż późniejsze ogólne stwierdzenie, że „miałeś(-aś) na myśli coś innego”. Opisz także, jaką decyzję podjął(a)byś przy właściwym wyjaśnieniu i czy inne strony by na to przystały. Ułatwia to ocenę związku między niedostatecznym pouczeniem a szkodą.
Zgłoszenie notarialnego błędu i dalsze kroki
Najpierw poproś o wyjaśnienie kwestionowanego elementu i możliwych działań naprawczych. Dodatkowo wyraźnie zgłoś, że w razie podstaw uznajesz notariusza lub kancelarię za odpowiedzialnych. Ustal, kto organizuje naprawę, kto wstępnie pokrywa koszty i czy strony zachowują pozostałe prawa. Propozycja korekty nie zawsze jest uznaniem pełnej odpowiedzialności.
W razie odmowy może być potrzebne niezależne badanie prawne lub finansowe. Z góry oceń rozmiar szkody, sytuację dowodową i koszty wybranej ścieżki. W dokumentacji finansowania może być przydatne także wyjaśnienie dotyczące błędnej porady doradcy hipotecznego. Dzięki temu unikasz przerzucenia odpowiedzialności różnych doradców na jedną stronę bez analizy.
Propozycja naprawy: najpierw jasne warunki
Notariusz może zaproponować korektę aktu lub nieodpłatne wykonanie dodatkowych czynności. Sprawdź, co realnie zostanie tym naprawione i czy potrzebna jest współpraca osób trzecich. Oddziel rozwiązanie problemu prawnego od rekompensaty już powstałych skutków finansowych. Propozycja sporządzenia nowego aktu nie musi np. pokrywać wcześniejszych kosztów opóźnienia.
Ustal na piśmie, czy przyjęcie propozycji naprawczej oznacza także zrzeczenie się wszelkich roszczeń. Przy niepewności co do skutków szerokie zrzeczenie się praw nie zawsze jest właściwe. Jednocześnie odmowa rozsądnej naprawy może wpływać na ocenę szkody. Dlatego omów konkretnie, dlaczego propozycja jest lub nie jest wykonalna i jakie istnieją alternatywy. Zachowaj pierwotne dokumenty przed podpisaniem nowych wersji.
Przy sporze o notę rozliczeniową pomocne jest zestawienie każdej ścieżki płatności: kto płacił, kto otrzymał i na jakiej instrukcji oparto przelew? Sprawdź też, czy różnica to zapis administracyjny, czy realny niedobór. Roszczenie musi odpowiadać rzeczywistej stracie. Korekta w administracji może wystarczyć przy błędzie księgowym, podczas gdy nieodwracalnie błędnie wypłacona kwota wymaga innej oceny.
Co się dzieje, gdy odpowiedzialność zostaje odrzucona?
Poproś o konkretną przyczynę odmowy i porównaj ją ze swoimi dokumentami. Spór o zakres zlecenia wymaga innego materiału dowodowego niż spór o wysokość szkody. Uporządkuj punkty, co do których jest zgoda, i te, które wymagają dalszych ustaleń. Dodatkowa opinia ma sens zwłaszcza wtedy, gdy jasne jest, na jakie pytanie ma odpowiedzieć.
Następnie omów przewidywany wynik, koszty i czas trwania negocjacji lub postępowania. Postępowanie może dostarczyć dowodów, ale wiąże się także z ryzykiem oddalenia i zasądzenia kosztów procesu. Czas trwania zależy m.in. od reakcji strony przeciwnej i potrzeby opinii biegłych. Niezawodnego, z góry określonego wyniku lub terminu zakończenia nie da się obiecać.
Przy ugodzie kwota, termin płatności, odsetki, koszty i ewentualne zrzeczenie się roszczeń muszą być jasne. Zachowaj wszystkie ustalenia i sprawdź, które uprawnienia są definitywnie rozliczane. Nie musisz czekać, aż każda przyszła pozycja będzie dokładnie znana, by zasięgnąć porady prawnej, ale przed zrzeczeniem się praw zadbaj o pełny obraz szkody.
Co może zrobić osoba trzecia?
Brak własnego zlecenia nie zawsze wyklucza ochronę. Orzecznictwo wskazuje, że szczególne okoliczności mogą uzasadniać obowiązek uwzględnienia przez notariusza interesów osób trzecich związanych z wykonywaną czynnością. Nie jest to jednak ogólna gwarancja ochrony wszystkich osób, które pośrednio odczują jej skutki.
Wskaż, jakie własne prawo było zagrożone, skąd notariusz o nim wiedział lub powinien był wiedzieć i jakie działanie należało podjąć. Trzeba uwzględnić także obowiązek wykonywania czynności oraz tajemnicę zawodową. Sam sprzeciw wobec transakcji nie oznacza, że notariusz zawsze ma obowiązek ją zatrzymać.
Plan działania po wykryciu błędu
- Zabezpiecz akt, wszystkie projekty, instrukcje i korespondencję.
- Oznacz konkretny zapis lub pominiętą czynność oraz moment wykrycia problemu.
- Sprawdź pilne terminy i możliwość ograniczenia szkody.
- Uzyskaj wyjaśnienie kancelarii oraz propozycję naprawy z określeniem skutków.
- Ustal, kto poniósł szkodę i jak wyglądałaby sytuacja przy prawidłowej czynności.
- Zgłoś roszczenie właściwej stronie i wybierz odpowiednią procedurę.
Przykład pisma do kancelarii notarialnej
Temat: akt z [data], numer [numer] — wyjaśnienie błędu i odpowiedzialności
W związku z czynnością dotyczącą [przedmiot] wskazujemy następującą nieprawidłowość: [opis]. Nasze instrukcje wynikały z [dokument], natomiast podpisany akt lub wykonana czynność prowadzą do [skutek]. Prosimy o wyjaśnienie przyczyny, przekazanie dokumentów, do których jesteśmy uprawnieni, oraz wskazanie możliwych działań naprawczych.
W naszej ocenie naruszenie obowiązków spowodowało szkodę obejmującą obecnie [pozycje]. Zgłaszamy odpowiedzialność i zastrzegamy dochodzenie jej naprawienia. Prosimy o stanowisko do [data] oraz zgłoszenie sprawy ubezpieczycielowi. Przyjęcie ewentualnej propozycji naprawy wymaga osobnego uzgodnienia zakresu rozliczenia i zachowania pozostałych praw.
Dostosuj pismo do konkretnej sytuacji. Jeżeli celem jest zatrzymanie transakcji, zabezpieczenie roszczenia albo zakwestionowanie czynności prawnej, może być potrzebne dodatkowe, pilne działanie. Samo zgłoszenie odpowiedzialności nie zmienia wpisu w rejestrze i nie uchyla aktu.
Najczęściej zadawane pytania
Czy błąd w akcie to zawsze wina notariusza?
Nie. Sprawdź, jakie wydano instrukcje, jaki zakres kontroli był potrzebny i co notariusz powinien był rozsądnie zauważyć.
Czy mogę jako osoba trzecia złożyć roszczenie?
To zależy od obowiązku staranności wobec Ciebie i okoliczności. Własne zlecenie nie jest rozstrzygające w każdej sytuacji.
Czy pośrednik także odgrywa rolę?
Może tak być, ale jego zadanie jest inne. Zobacz odpowiedzialność pośrednika, a przy szkodach podatkowych odpowiedzialność doradcy podatkowego.
Źródła
- Rechtspraak: postępowanie przed kamer voor het notariaat.
- Gerechtshof Amsterdam: terminy skargi według art. 99 ust. 21 Wna.
- Gerechtshof Amsterdam: granice poprawiania oczywistych omyłek.
- Hoge Raad: obowiązki notariusza wobec osób trzecich.
Wet op het notarisambt, m.in. o wykonywaniu czynności urzędowych i prawie dyscyplinarnym.
Terminy, koszty i Twoje dalsze kroki
Niezwłocznie i konkretnie zgłoś podejrzenie błędu. Skarga i przerwanie biegu przedawnienia to różne czynności. Dla roszczeń odszkodowawczych zasadniczo istotny jest termin pięciu lat od dnia po uzyskaniu rzeczywistej wiedzy o szkodzie i osobie odpowiedzialnej. Istnieje również ogólna granica dwudziestu lat od zdarzenia powodującego szkodę, z wyjątkami. Inne reguły mogą dotyczyć samego zakwestionowania aktu lub czynności prawnej. Roszczenie o odszkodowanie nie zastępuje automatycznie działania koniecznego do zmiany sytuacji prawnej. Sprawdź termin właściwy dla Twojej sprawy.
Odpowiedzialny adwokat: Onur Arslan. Skontaktuj się z krótkim opisem i ewentualnym pilnym terminem. Z góry omów zakres i koszty analizy, możliwe koszty biegłych i ryzyka procesowe. Zwrot wszystkich kosztów nie jest gwarantowany.
Podstawa prawna: Boek 7 BW (obowiązek staranności), Boek 6 BW (odszkodowanie i obowiązek reklamacyjny) oraz Boek 3 BW (przedawnienie i jego przerwanie).
