Makelaar może ponosić odpowiedzialność, jeśli w ramach swoich usług działa nieostrożnie i przez to wyrządza szkodę. Inaczej ocenia się sytuację, gdy to Ty jesteś jego zleceniodawcą, a inaczej, gdy jesteś kupującym, który otrzymał informacje od verkoopmakelaar (pośrednika sprzedającego). Nieprawidłowa informacja nie prowadzi automatycznie do zwrotu całej ceny zakupu.
Aankoopmakelaar czy verkoopmakelaar?
Twój własny aankoopmakelaar (pośrednik działający dla kupującego) musi starannie wykonać uzgodnione z Tobą czynności. Ustal, jakie informacje powinien był sprawdzić, jakie ryzyka miał obowiązek zasygnalizować i jakie warunki z Tobą omówiono. Makelaar nie jest z automatu inspektorem budowlanym ani notariuszem, ale może mieć obowiązek doradzić wykonanie dodatkowych badań.
Verkoopmakelaar (pośrednik sprzedającego) działa dla sprzedawcy. Może jednak w pewnych okolicznościach działać bezprawnie wobec kupującego, podając nieprawdziwe lub wprowadzające w błąd informacje. Znaczenie mają przy tym charakter przekazanej informacji, uzasadnione zaufanie oraz okoliczności transakcji.
Nieprawidłowa powierzchnia mieszkalna
Różnica między podaną a zmierzoną powierzchnią wymaga w pierwszej kolejności starannego protokołu pomiaru. Sprawdź, jaką metodę pomiaru zastosowano i które pomieszczenia wliczono. Gebruiksoppervlakte wonen (powierzchnia użytkowa mieszkalna), overige inpandige ruimte (inne powierzchnie wewnątrz budynku), gebouwgebonden buitenruimte (powierzchnie zewnętrzne związane z budynkiem) i perceeloppervlakte (powierzchnia działki) to różne pojęcia.
Hoge Raad (Sąd Najwyższy Holandii) nadał, w odniesieniu do sprzedającego NVM-makelaar (NVM – holenderskie stowarzyszenie pośredników), znaczenie obowiązkowej instrukcji pomiaru oraz zaufaniu, jakie kupujący może opierać na wskazanej powierzchni. Nie oznacza to jednak automatycznie ustalenia wysokości szkody. Proste działanie „brakujące metry kwadratowe razy średnia cena za metr kwadratowy” nie zawsze da właściwą kwotę odszkodowania.
Zbadaj na przykład, jaka była wartość rynkowa przy prawidłowej informacji, czy inaczej negocjowałbyś i jaka realna alternatywa była dostępna. Może być potrzebna wycena. Zachowaj oryginalną broszurę, ogłoszenie, rzuty i korespondencję, zanim zostaną zmienione.
Inne możliwe błędy zawodowe
- Nieprawidłowe informacje o możliwościach użytkowania, prawie dzierżawy wieczystej (erfpacht) lub istotnych ograniczeniach.
- Nieprzekazanie znanej wady lub ważnej informacji.
- Niedostateczna uwaga wobec uzgodnionego finansierungsvoorbehoud (zastrzeżenia finansowania).
- Nieprzekazanie na czas oferty lub kluczowej instrukcji.
- Niewystarczające ostrzeżenie, że informacji nie zweryfikowano.
Przy wadzie budowlanej rolę mogą mieć także sprzedawca, inspektor lub inne podmioty. Ich obowiązki nie są takie same. Roszczenie wobec makelaar wymaga odrębnego uzasadnienia jego działania oraz wynikających z tego konsekwencji.
Jakie dokumenty są potrzebne?
- Umowa pośrednictwa i ogólne warunki.
- Ogłoszenie, broszura sprzedażowa, kwestionariusz i rzuty.
- Umowa sprzedaży z załącznikami i zastrzeżeniami.
- Wiadomości dotyczące pytań, ostrzeżeń, ofert i terminów.
- Protokół pomiaru, wycena lub inne istotne badanie biegłego.
- Dowody dodatkowych kosztów oraz Twojego procesu decyzyjnego przy zakupie.
Złożenie skargi i dochodzenie szkody
Makelaar zrzeszony w organizacji branżowej może podlegać wewnętrznej procedurze skargowej lub dyscyplinarnej. Sprawdź członkostwo oraz kompetencje właściwej instytucji. Skarga nie prowadzi automatycznie do odszkodowania. Równolegle pilnuj cywilnych terminów zgłoszenia roszczeń i przedawnienia.
Notaris (notariusz) lub doradca hipoteczny mają własne zadania w tej samej transakcji. Uchybienie jednej osoby nie może być z automatu przypisane innej. Zobacz także notaris aansprakelijk stellen.
Odszkodowanie od makelaar: co możesz dochodzić?
Wysokość odszkodowania po błędzie makelaar zależy od porównania Twojej sytuacji finansowej z i bez nieostrożnej usługi. Przy błędnych informacjach sprzedażowych może chodzić o wykazaną zbyt wysoką cenę zakupu; przy pominiętej instrukcji – o inne konkretne skutki. Sam błąd nie wyznacza automatycznie rozmiaru szkody. Należy łącznie zbadać Twoje oferty, wartość rynkową oraz alternatywę, jaką wybrałbyś przy prawidłowej informacji.
- Szkoda cenowa lub wartościowa: uzasadniona strata wynikająca z transakcji opartej na nieprawidłowych informacjach.
- Dodatkowe koszty transakcyjne: wydatki, których przy starannym działaniu można było uniknąć, o ile istnieje wystarczający związek.
- Koszty finansowania lub opóźnienia: np. wykazane dodatkowe obciążenia z powodu pominiętej ustaleń.
- Koszty biegłych: rozsądne koszty niezbędnego pomiaru, wyceny lub innego badania.
- Koszty prawne i odsetki: oceniane odrębnie i nie zawsze w pełni odzyskiwalne.
Koszty naprawy wady budowlanej nie są z automatu szkodą spowodowaną przez makelaar. Być może i tak kupiłbyś nieruchomość ze świadomością wady, ale za inną cenę. Być może wadę można było przypisać sprzedawcy na podstawie umowy sprzedaży. Zbadaj te ścieżki równolegle i unikaj podwójnego dochodzenia tej samej pozycji. Usługa aansprakelijkheid en schade verhalen wyjaśnia ogólne warunki przyznawania odszkodowania.
Przykład fikcyjny: mniejsza powierzchnia mieszkalna niż podano
Nieruchomość została oferowana jako mająca 120 m² powierzchni mieszkalnej, podczas gdy niezależny pomiar wykazał 108 m². Taka różnica nie uzasadnia automatycznie zwrotu dziesięciu procent ceny zakupu. Na wartość wpływają również położenie, układ, wykończenie i inne cechy. Zbadaj więc, co prawidłowa informacja oznaczałaby w dniu zakupu dla transakcji i Twojej pozycji. Wycena powinna odpowiadać na prawną kwestię szkody, a nie tylko na obecną wartość sprzedażową.
Jaki pomiar i wycena są przydatne?
Protokół pomiaru powinien wyjaśniać, jakie pomieszczenia uwzględniono i jaką metodę zastosowano. Poproś o osobne wskazanie ewentualnych różnic między powierzchnią mieszkalną, schowkiem, poddaszem, balkonem i działką. Porównanie jedynie dwóch wartości końcowych może wprowadzać w błąd, jeśli użyto różnych pojęć. Zachowaj też pierwotne ogłoszenie i broszurę, aby było jasne, jakie informacje otrzymałeś przed zakupem.
Wycena na potrzeby roszczenia odszkodowawczego ma inny cel niż standardowa wycena do kredytu hipotecznego. Ustal z góry właściwą datę, założenia faktyczne i porównywane scenariusze. Poproś rzeczoznawcę o wyodrębnienie zmian rynkowych od skutku błędnej informacji. Jeśli prawna kwestia szkody nie jest jeszcze jasna, najpierw ją doprecyzuj; w przeciwnym razie kosztowny raport niewiele wniesie do sporu.
Przegapione finansierungsvoorbehoud lub ważna instrukcja
Przy finansierungsvoorbehoud decydujące są treść umowy sprzedaży, termin i uzgodniony podział zadań. Kto miał złożyć wniosek o finansowanie, pilnować terminu i w razie potrzeby powołać się na zastrzeżenie? Zbierz wiadomości między Tobą, makelaar, doradcą hipotecznym i sprzedawcą. Odrzucenie przez bank samo w sobie nie dowodzi, że makelaar źle wykonał zlecenie.
Jeśli powołanie się na zastrzeżenie finansowania jest jeszcze możliwe, wymaga to natychmiastowej uwagi. Nie czekaj na wynik sporu o odpowiedzialność. W razie już nałożonej kary trzeba zbadać, czy jest ona należna zgodnie z prawem oraz jakie były rozsądne możliwości jej uniknięcia lub ograniczenia. Zobacz także aansprakelijkheid bij verkeerd hypotheekadvies, ponieważ odpowiedzialności w tego typu sprawach mogą się zazębiać.
Disclaimer lub własne badanie kupującego
Broszura może zawierać zastrzeżenia co do prawidłowości danych. Ich znaczenie zależy od treści, kontekstu i konkretnych informacji przekazanych przez makelaar. Ogólny disclaimer nie niweluje automatycznie wagi konkretnej, nieprawidłowej informacji. Odwrotnie – istotne może być, że wyraźnie wskazano niepewność, a Ty świadomie zrezygnowałeś z dalszych badań.
Odróżnij informacje, które makelaar znał, informacje, które zgodnie ze zleceniem powinien był zbadać, oraz okoliczności wykraczające poza ten zakres. Przy aankoopmakelaar kluczowa jest umówiona opieka nad transakcją; przy verkoopmakelaar wobec kupującego istotne jest m.in. uzasadnione zaufanie do przekazanych informacji. Ta sama faktyczna nieprawidłowość może więc prowadzić do różnych ocen prawnych.
Praktyczne przygotowanie roszczenia
Zanotuj, kiedy odkryłeś możliwy błąd, i zgłoś go makelaar w sposób konkretny. Opisz nieprawidłową informację, Twoje zaufanie do niej oraz skutki. Poproś o zachowanie pierwotnej dokumentacji sprzedażowej i zgłoszenie roszczenia do ubezpieczyciela odpowiedzialności cywilnej. Równolegle sprawdź terminy ewentualnych roszczeń wobec sprzedawcy lub innych doradców.
Rozpocznij kalkulację szkody od pozycji, które już możesz udokumentować. Dołącz faktury, raporty i historię Twoich ofert. Wskaż, które elementy wymagają jeszcze zbadania. W razie odmowy pomocne jest ustalenie, czy strony różnią się co do błędu, zaufania, związku przyczynowego czy wysokości szkody. Schadevergelijking bij beroepsaansprakelijkheid stanowi następnie podstawę do negocjacji, ugody lub postępowania.
Czy także sprzedawcę należy wezwać przy błędnych informacjach?
Wada lub nieprawidłowa informacja o nieruchomości mogą rodzić pytania zarówno o umowę sprzedaży, jak i o rolę makelaar. Sprzedawca i makelaar mają różne obowiązki. Zbadaj więc, która strona jaką informację podała, co zawiera kwestionariusz i jakie zastrzeżenia uzgodniono. Roszczenie wobec jednej strony nie czyni zbędnym zbadania drugiej ścieżki.
Zabezpiecz dowody, zanim rozpoczniesz naprawę lub remont. Zrób zdjęcia, zgromadź raporty i korespondencję o stanie nieruchomości. Daj zaangażowanym stronom, gdzie to zasadne, możliwość zbadania sytuacji. Pilna naprawa może być oczywiście konieczna; wówczas jak najlepiej udokumentuj konieczność i stan pierwotny. Bez tej dokumentacji później może powstać spór o to, co dokładnie było nie tak i czy wybrane koszty naprawy były rozsądne.
Przy ugodzie musi być jasne, które strony i które pozycje szkody są rozliczane. Szerokie postanowienie o zrzeczeniu się roszczeń może wpływać na pozostałe uprawnienia. Sprawdź więc, czy uwzględniono np. koszty badań, odsetki i jeszcze nieznane skutki. Wskaż otrzymane świadczenia w zestawieniu szkody. Możesz kierować wezwania do różnych potencjalnie odpowiedzialnych, ale tej samej szkody nie możesz otrzymać podwójnie. Rozmiar pozostałego roszczenia zmienia się, gdy jedna ze stron już coś wypłaciła.
Co dzieje się, gdy odpowiedzialność jest kwestionowana?
Poproś o konkretną przyczynę odmowy i porównaj ją ze swoimi dokumentami. Spór o zakres zlecenia wymaga innego materiału dowodowego niż spór o wysokość szkody. Uporządkuj punkty, co do których jest zgoda, oraz te, które wciąż wymagają zbadania. Dodatkowy raport ma sens przede wszystkim wtedy, gdy wiadomo, na jakie pytanie ma odpowiedzieć.
Następnie omów przewidywany efekt, koszty i czas trwania negocjacji lub postępowania. Postępowanie może dostarczyć dowodów, ale wiąże się też z ryzykiem oddalenia i zasądzenia kosztów procesu. Czas trwania zależy m.in. od reakcji strony przeciwnej i konieczności opinii biegłego. Niezawodnego wyniku lub czasu trwania nie można obiecać z góry.
Przy porozumieniu należy jasno określić kwotę, termin płatności, odsetki, koszty i ewentualną finalną kwitację. Zachowaj wszystkie ustalenia i sprawdź, które roszczenia są ostatecznie rozliczane. Nie musisz czekać, aż każda przyszła pozycja będzie dokładnie znana, aby poprosić o poradę prawną, ale niepełny obraz szkody wymaga uwagi, zanim zrezygnujesz z praw.
Najczęściej zadawane pytania
Czy mogę wezwać do odpowiedzialności makelaar sprzedawcy?
W pewnych okolicznościach tak, nawet bez własnej umowy z nim. Musisz wykazać, jaka nieostrożna informacja lub zachowanie spowodowały u Ciebie szkodę.
Czy ogólny disclaimer wystarczy, by wyłączyć odpowiedzialność?
Nie automatycznie. Należy ocenić treść, kontekst i konkretne przekazane informacje.
Czy muszę od razu zlecić ponowny pomiar?
Niezależny i dobrze udokumentowany protokół pomiaru może być ważny. Ustal wcześniej metodę pomiaru i koszty.
Źródło
Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176 o powierzchni mieszkalnej i instrukcji pomiaru.
Terminy, koszty i Twój kolejny krok
Zgłoś podejrzenie błędu terminowo i konkretnie. Skarga i przerwanie biegu przedawnienia to różne czynności. Dla roszczeń odszkodowawczych często obowiązuje termin pięciu lat od chwili rzeczywistej wiedzy o szkodzie i osobie odpowiedzialnej, ale mogą mieć zastosowanie szczególne reguły i inne terminy. Sprawdź termin w Twojej sprawie.
Odpowiedzialny adwokat: Onur Arslan. Neem contact op z krótkim opisem i ewentualnym pilnym terminem. Omów z góry zakres i koszty analizy, możliwe koszty biegłych oraz ryzyko procesowe. Zwrot wszystkich kosztów nie jest gwarantowany.
Zobacz także ogólny gids beroepsaansprakelijkheid – plan działania, listę dokumentów do akt i wyjaśnienie szkody, związku przyczynowego oraz procedur skargowych. Podstawa prawna: Księga 7 BW (obowiązek staranności), Księga 6 BW (odszkodowanie i obowiązek zgłoszenia wady) oraz Księga 3 BW (przedawnienie i przerwanie biegu).
