Poważne usterki w mieszkaniu na wynajem mogą dawać prawo do czasowej obniżki czynszu. Musisz zgłosić problem na czas i wykazać, jak wpływa on na Twoją jakość mieszkania. Właściwa procedura zależy m.in. od segmentu najmu. Uszkodzone mieszkanie nie daje jednak wolnej ręki, by samodzielnie i dowolnie przelewać niższy czynsz.
Cieknący dach, długotrwały brak ciepłej wody i poważne problemy z wilgocią mają wspólny mianownik: możesz otrzymywać niższą jakość mieszkania, niż masz prawo oczekiwać na podstawie umowy najmu. Obniżka czynszu odnosi się do tego zmniejszenia „przyjemności z najmu” (huurgenot).
Co liczy się jako usterka
Usterka to coś więcej niż życzenie modernizacji. Stara kuchnia nie jest wadliwa wyłącznie ze względu na wiek. Kuchnia, która z powodu wady konstrukcyjnej jest niebezpieczna lub bezużyteczna, może już być usterką. Znaczenie mają też uzgodnione wyposażenie oraz stan, którego mogłeś/mogłaś się rozsądnie spodziewać.
Rozróżnij trzy pytania. Czy wynajmujący ma obowiązek coś naprawić? Czy usterka jest na tyle poważna, że uzasadnia obniżkę czynszu? I czy wynajmujący odpowiada za dodatkową szkodę? Odpowiedzi mogą się różnić. Obowiązek naprawy nie oznacza automatycznie zwrotu wszystkich poniesionych wydatków.
Krok 1 Utrwal usterkę i jej skutki
Wykonaj zdjęcia z datą i zanotuj, których pomieszczeń lub urządzeń nie możesz normalnie używać. Zachowaj zgłoszenia awarii, protokoły z inspekcji i ustalenia z monterami. Opisuj fakty: jak często pada ogrzewanie, skąd dostaje się woda i jak długo trwa sytuacja?
Praktyczny zestaw dokumentów zawiera krótką oś czasu. Ułóż w porządku: pierwsze stwierdzenie, Twoje zgłoszenie, reakcję oraz każdą wizytę serwisu. Dzięki temu unikniesz, by dyskusja kręciła się wyłącznie wokół pojedynczych wiadomości lub jednego momentu.
Krok 2 Zgłoś na piśmie i zapewnij dostęp
Wyślij wynajmującemu jasne wezwanie do naprawy. Dołącz dowody i poproś o harmonogram. Zapewnij rozsądną możliwość inspekcji i wykonania prac. W razie bezpośredniego zagrożenia lub dużej szkody trzeba działać szybciej niż przy problemie, który ogranicza codzienne korzystanie, ale go nie uniemożliwia.
Typowy czas oczekiwania na procedurę z tytułu usterek przed Huurcommissie (holenderska komisja ds. czynszów) wynosi sześć tygodni od Twojego pisemnego zgłoszenia. Ten termin proceduralny nie oznacza, że wynajmujący może pozostawić sytuację awaryjną przez sześć tygodni.
Krok 3 Wybierz Huurcommissie lub kantonrechter
W przypadku najmu społecznego i „middenhuur” Huurcommissie (holenderska komisja ds. czynszów) może ocenić poważne usterki w utrzymaniu. Może czasowo obniżyć czynsz, ale nie może wysłać wykonawcy ani przyznać odszkodowania za Twoje ruchomości. Do wydania nakazu naprawy właściwy jest sąd, tj. kantonrechter (sędzia kantonowy).
Przy sporach utrzymaniowych w „wolnym sektorze” potrzebne jest porozumienie, aby zwrócić się do Huurcommissie o opinię. Taka opinia nie jest wiążącym orzeczeniem na tej samej podstawie prawnej, co w segmencie regulowanym. Huurcommissie wyjaśnia osobno tę ścieżkę dla wolnego sektora.
Krok 4 Uzasadnij okres i kwotę
Data początkowa zależy od zastosowanej procedury i zgłoszenia. Przed Huurcommissie terminowe złożenie wniosku może być istotne, by uwzględnić wcześniejszy okres. Dlatego nie czekaj z ustalaniem możliwości do miesięcy po naprawie.
Nie żądaj bez uzasadnienia tego samego procentu dla każdej awarii. Całkowicie bezużyteczna łazienka to co innego niż jedna ciężko zamykająca się para drzwi. Wyjaśnij, jakie ograniczenie odczuwasz i od kiedy. Oficjalną procedurę znajdziesz w sekcji utrzymanie i usterki w Huurcommissie.
Najpierw ustal, jaki reżim najmu dotyczy Twojego mieszkania
Aktualny miesięczny czynsz nie zawsze mówi, czy masz najem społeczny, „middenhuur” czy najem w „wolnym sektorze”. Decydujące mogą być: data rozpoczęcia, uzgodniony czynsz początkowy, rodzaj lokalu i właściwe przepisy. Czynsz, który wzrósł przez coroczne podwyżki, nie zmienia sam z siebie reżimu. Sprawdź ten podział, zanim wybierzesz, gdzie złożysz wniosek.
Sięgnij po pierwotną umowę i pierwszą specyfikację czynszu. Dla pokoju obowiązują inne założenia niż dla samodzielnego mieszkania. Rozróżnij też czynsz „kale huur” i zaliczkę na koszty serwisowe (servicekosten). Czasowa obniżka z powodu poważnych usterek nie obejmuje automatycznie wszystkich kwot, które miesięcznie przelewasz. W razie wątpliwości co do Twojej specyfikacji może być potrzebne najpierw wyjaśnienie lub podział all-in ceny najmu.
Obniżka czynszu to co innego niż wstrzymanie płatności
Przy obniżce czynszu należny czynsz za dany okres ustala się na niższym poziomie. Przy wstrzymaniu płatności najemca czasowo wstrzymuje zapłatę w reakcji na nienależyte wykonanie. Zobowiązanie do zapłaty nie znika przez to automatycznie na stałe. Różnica nabiera znaczenia, gdy wynajmujący później dochodzi zatrzymanej kwoty jako zaległości czynszowej.
Również potrącenie (verrekening) ma własną funkcję: dzięki niemu zaliczasz wierzytelność wzajemną na poczet zobowiązania, o ile spełnione są warunki. Nie mieszaj tych pojęć w korespondencji. Napisz dokładnie, jakiego rezultatu żądasz i na czym opierasz kwotę. Samodzielne wybranie „zniżki” bez ważnej umowy lub decyzji może wygenerować drugi spór, podczas gdy pierwotna usterka nadal nie została usunięta.
Jaka data początkowa przed Huurcommissie jest możliwa
Twoje pisemne zgłoszenie to ważny punkt odniesienia. Według Huurcommissie, przy terminowym złożeniu wniosku obniżka może obowiązywać od pierwszego dnia miesiąca po zgłoszeniu. Jeśli złożysz wniosek później niż sześć miesięcy po zgłoszeniu, to co do zasady okres objęty wsteczną oceną zostaje ograniczony do maksymalnie sześciu miesięcy przed złożeniem. Sprawdź dokładne zastosowanie do Twojej sprawy w wyjaśnieniach o utrzymaniu i usterkach.
Dlatego zachowaj nie tylko pismo, ale też moment nadania i dowód doręczenia. Zapisz oddzielnie, kiedy usterka się zaczęła, kiedy ją zgłosiłeś/zgłosiłaś i kiedy została naprawiona. Te daty mogą się różnić. Rozmowa ustna w styczniu i pierwsze wykazywalne pisemne zgłoszenie w kwietniu to nie to samo z punktu widzenia dowodowego.
Jak powaga i czas trwania łącznie wpływają na ocenę
Usterka, która czyni całe mieszkanie niemal bezużytecznym, ma inne skutki niż ograniczenie w jednym pomieszczeniu. Dlatego opisz nie tylko wadę techniczną, ale też faktyczne korzystanie. Czy dostępny jest inny prysznic? Czy ogrzewanie ciągle się wyłącza, czy tylko w trakcie krótkich awarii? Czy wyciek był aktywny, czy po naprawie pozostało wyłącznie suche przebarwienie?
Huurcommissie posługuje się kategoriami poważnych usterek. Obowiązująca polityka i ustalony stan decydują o tym, co jest możliwe w procedurze. Nie sumuj samodzielnie procentów z różnych dolegliwości. Wiele usterek może razem mieć znaczenie, ale nie tworzą swobodnie dodawalnej tabeli zniżek. Poproś ponadto o jasne ustalenie okresu naprawy, gdy niektóre problemy kończą się wcześniej niż inne.
Przykład wyliczenia bez prognozy Twojego wyniku
Załóżmy wyłącznie dla ilustracji, że ważna decyzja obniża „kale huur” z € 900 do € 630 przez cztery pełne miesiące. Różnica wynosi wtedy € 270 miesięcznie i € 1.080 za te cztery miesiące. Ten przykład zakłada wynik; procent trzydziestu procent nie jest wytyczną dla danej usterki.
Następnie sprawdź, co faktycznie zapłacono. Jeżeli część czynszu nie została już przelana, nie możesz dodatkowo żądać zwrotu tej samej pełnej kwoty. Koszty serwisowe, potrącenia i wcześniejsze noty uznaniowe trzeba rozliczyć oddzielnie. Zrób zestawienie miesięczne: pierwotny „kale huur”, ustalony czynsz, zapłacony czynsz i pozostałe saldo. Dzięki temu będzie widać, czy dostaniesz zwrot, czy też istniejąca zaległość ulegnie częściowemu zmniejszeniu.
Przygotowanie do oględzin w mieszkaniu
Zapewnij, by osoba badająca mogła obejrzeć zgłoszone usterki. Udostępnij odpowiednie pomieszczenia i miej pod ręką zgłoszenie, zdjęcia oraz wcześniejsze raporty. Udzielaj rzeczowych odpowiedzi na pytania o powstanie i przebieg. Zestawienie na maksymalnie kilka stron z załącznikami do każdej usterki pomaga utrzymać badanie w ryzach.
Jeśli usterka została już usunięta, zgłoś to uczciwie i wyjaśnij, który fragment wcześniejszego okresu nadal jest sporny. Pokaż zdjęcia sprzed naprawy i zlecenie prac. Nie próbuj sztucznie podtrzymywać usterki na inspekcję. Twoja współpraca przy naprawie i wiarygodność informacji także mogą mieć znaczenie w aktach.
Dokładnie utrwal ugodową obniżkę czynszu
Czasem wynajmujący oferuje czasową obniżkę czynszu. Zapisz wtedy, od kiedy i do kiedy obowiązuje, jaka kwota będzie płacona i jak zostanie potwierdzone dokonanie naprawy. Ustal też, czy porozumienie dotyczy wyłącznie czynszu, czy również określonych pozycji szkody. Ogólne zdanie, że strony „nie mają wobec siebie żadnych roszczeń”, może sięgać znacznie dalej, niż zamierzasz.
Uzgodnij sposób postępowania przy opóźnieniach i nawracających usterkach. Zniżka na jeden miesiąc nie daje jasnego rozwiązania, jeśli prace potrwają jeszcze trzy miesiące. Unikaj otwartych sformułowań typu „do czasu zakończenia wszystkiego” bez wskazania, co ma być gotowe. Konkretny zapis zapobiega nowemu sporowi o zakończenie zniżki.
Kiedy postępowanie ma sens
Zestaw oczekiwaną obniżkę czynszu z pożądanymi działaniami naprawczymi, dostępnymi dowodami i czasem, jakiego wymaga procedura. Niewielka różnica finansowa może być praktycznie mniej istotna niż szybki powrót do użytecznej łazienki. Z drugiej strony długotrwała poważna usterka może obejmować znaczny okres, nawet jeśli naprawa została już wykonana.
Zapytaj z wyprzedzeniem o koszty pomocy prawnej i o możliwą ochronę z polisy ubezpieczenia ochrony prawnej. Zasądzenie kosztów procesu nie zwraca automatycznie wszystkich rzeczywiście poniesionych kosztów adwokata. Przed kantonrechter (sędzia kantonowy) adwokat nie jest obowiązkowy, ale merytoryczne wsparcie może pomóc przy usterkach technicznych lub połączeniu roszczeń. Rechtspraak podaje wyjaśnienia o sporach najemczych.
Najczęstsze pytania o obniżkę czynszu
Czy obniżka czynszu dotyczy też kosztów serwisowych
Procedura z tytułu usterek dotyczy „kale huur”. Spór o zaliczki lub rozliczenie kosztów serwisowych wymaga odrębnej oceny.
Czy wynajmujący może po naprawie znowu podnieść czynsz
Czasowa obniżka z powodu usterek kończy się zgodnie z właściwymi zasadami, gdy usterki zostaną usunięte. Dlatego utrwal, co naprawiono i kiedy.
Czy ustne zgłoszenie wystarczy
Jest trudniejsze do udowodnienia i nie wystarcza w każdej procedurze. Zawsze potwierdzaj telefoniczne zgłoszenia na piśmie, z podaniem wcześniejszej daty zgłoszenia.
Czy muszę samodzielnie powoływać biegłego
Nie w każdej sprawie. Raport może być przydatny, gdy kwestionowana jest przyczyna lub skala problemu. Zrób wcześniej kalkulację między kosztami a tym, co badanie ma wykazać.
Czy każdą nową usterkę muszę zgłaszać oddzielnie
Zgłaszaj nowe usterki jasno i na piśmie, z datą ich wykrycia i skutkami dla mieszkania. Odnieś się do wcześniejszych zgłoszeń, jeśli problemy się łączą. Zachowaj też nowe zdjęcia i odpowiedzi. Przy toczącej się procedurze pozwól ocenić, jak wnosić uzupełnienia i jaka data zgłoszenia jest istotna dla każdego elementu.
Czy mogę żądać obniżki czynszu, jeśli usterka została już naprawiona
To możliwe w zależności od właściwej procedury, Twojego wcześniejszego zgłoszenia, danego okresu i terminów. Zachowaj dowody poprzedniego stanu i datę naprawy. Nie czekaj z badaniem możliwości do czasu po naprawie, jeśli problem trwał dłuższy czas.
Co jeśli nie udostępniłem/udostępniłam mieszkania do naprawy
Wynajmujący musi mieć rozsądną możliwość wykonania prac. Jeśli naprawa opóźnia się z powodu Twojego braku współpracy, może to mieć wpływ na ocenę. Wyjaśnij uzasadnione przeszkody i zaproponuj inne terminy. Zachowaj korespondencję z obu stron.
Czy obniżony czynsz automatycznie oznacza zwrot pieniędzy
Niższy należny czynsz może rodzić roszczenie o zwrot, ale saldo trzeba jeszcze obliczyć. W razie odmowy potrzebny może być kolejny krok. Przeczytaj o tym: wynajmujący nie płaci po orzeczeniu Huurcommissie.
Pozwól ocenić właściwe roszczenie
Przy pleśni w mieszkaniu na wynajem albo gdy wynajmujący nie wykonuje napraw, czasem potrzebna jest kombinacja kroków. Arslan & Arslan Advocaten może ocenić Twoją sprawę pod kątem obniżki czynszu, naprawy i ewentualnej szkody następczej.
O autorze
Mr. Onur Arslan — adwokat w Rotterdamie, w zawodzie od 2009 roku, założyciel kancelarii Arslan & Arslan Advocaten (27 adwokatów i 7 prawników w sześciu biurach w Holandii). W rejestrze dziedzin prawa Holenderskiej Izby Adwokackiej (NOvA) ma zarejestrowane prawo pracy oraz szkody osobowe; jest też ekspertem rejestru NIVRE (NIVRE-RE) w zakresie szkód osobowych. Odpowiada merytorycznie za treści z zakresu prawa najmu publikowane przez kancelarię — po polsku i niderlandzku.
Profil i rejestracje · Kontakt z kancelarią
