Pleśń w mieszkaniu na wynajem może być brakiem (usterką), który właściciel ma obowiązek usunąć. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy wilgoć powstaje z powodu przecieku, problemu konstrukcyjnego lub niewystarczających możliwości wentylacji. Samo przemalowanie nie usuwa przyczyny. Dla obniżki czynszu i odszkodowania za zniszczone rzeczy obowiązują odrębne warunki.
Autor: Ömür Arslan, adwokat prawa najmu w Arslan & Arslan Advocaten. Wpisany do rejestru dziedzin prawa Niderlandzkiej Adwokatury w zakresie prawa najmu i ubezpieczeń społecznych.
Czarne plamy za szafą, stęchła sypialnia albo wciąż powracająca pleśń wokół okna: często zaczyna się niewinnie. Dobrze przygotowany materiał dowodowy pokazuje, czy chodzi o zaległe prace konserwacyjne i jakiego rozwiązania możesz żądać.
Kto odpowiada za pleśń w wynajmowanym mieszkaniu
Decydująca jest przyczyna. Cieknący dach lub niesprawny system wentylacji to zazwyczaj sfera odpowiedzialności właściciela. Najemca ma obowiązek normalnie użytkować lokal i wykonywać drobne prace konserwacyjne na własny koszt. Na przykład utrzymywać kratki wentylacyjne w czystości i dostępne.
Sama uwaga, że masz częściej wietrzyć, nie dowodzi jeszcze, że problem powstaje przez Twoje zachowanie. Z drugiej strony zdjęcie pleśni nie oznacza automatycznie, że właściciel ponosi odpowiedzialność. Poproś o zbadanie wilgoci, wydajności wentylacji, mostków termicznych i ewentualnych przecieków. Notuj, jak wietrzysz i ogrzewasz. Dzięki temu dyskusja o przypuszczeniach zamieni się w rozmowę o weryfikowalnych faktach.
Zgłoszenie pleśni właścicielowi
Zgłoś pleśń pisemnie właścicielowi, a w razie potrzeby także zarządcy. Podaj, w których pokojach znajdują się plamy, od kiedy je widzisz i czy się powiększają. Dołącz zdjęcia poglądowe i zbliżenia. Poproś o zbadanie przyczyny ORAZ trwałą naprawę. Zachowaj potwierdzenie wysyłki i całą korespondencję.
Przydatne zgłoszenie opisuje też skutki. Czy sypialnia nie nadaje się do normalnego użytku? Czy szafa wilgotnieje? Czy wcześniej oczyszczona ściana została ponownie zaatakowana? Zaproponuj konkretne terminy możliwej inspekcji. Właściciel musi mieć możliwość zbadania problemu i jego usunięcia.
Kiedy możliwa jest obniżka czynszu
Przy poważnych brakach można rozważyć czasowe obniżenie czynszu podstawowego. Chodzi o stopień i czas trwania ograniczenia Twojej przyjemności mieszkania. Nie każde odbarwienie czy plama wilgoci daje prawo do obniżki.
Dla najmu społecznego i średniego drogą może być Huurcommissie (holenderska komisja ds. czynszu i sporów najmu). Zwykle właściciel ma najpierw sześć tygodni od Twojego pisemnego zgłoszenia na usunięcie braku. W przypadku mieszkania w sektorze wolnym Huurcommissie w sporach konserwacyjnych wydaje jedynie opinię, jeśli strony to uzgodniły; dla wiążącej decyzji może być potrzebny kantonrechter (sędzia kantonalny). Zobacz wyjaśnienia Huurcommissie dotyczące braków konserwacyjnych.
Przeczytaj plan krok po kroku dotyczący obniżki czynszu przy brakach — dotyczący zgłoszenia, dowodów i możliwej daty początkowej. W Huurcommissie moment złożenia wniosku współdecyduje o tym, jak daleko wstecz może działać obniżka. Dlatego nie zwlekaj bez potrzeby. O procedurze, kosztach i dalszych krokach przeczytasz też, jak skorzystać z Huurcommissie.
Żądanie naprawy i odszkodowania
Obniżka czynszu nie naprawia mieszkania. Gdy właściciel nadal nic nie robi, możesz osobno żądać naprawy, a w razie potrzeby wystąpić o sądowy nakaz. W nagłych przypadkach właściwe może być postępowanie w trybie pilnym (kort geding). Przeczytaj, jak wyegzekwować naprawę, gdy właściciel nie reperuje. W celu oceny Twojego materiału możesz skontaktować się z naszymi adwokatami prawa najmu.
Szkody w meblach, odzieży lub innych rzeczach wymagają odrębnego uzasadnienia. Zachowaj dowody zakupu, zdjęcia szkód i informacje o prawdopodobnej przyczynie. Zgłoś szkodę także u swojego ubezpieczyciela. To, że właściciel ma obowiązek wykonać prace konserwacyjne, nie oznacza automatycznie, że ponosi odpowiedzialność za całą szkodę następczą.
Wilgoć konstrukcyjna czy niewystarczająca wentylacja
W przypadku pleśni w mieszkaniu na wynajem przyczyna i skutek łatwo się mieszają. Mieszkaniec widzi czarne plamy, a właściciel — kondensację na oknie. Obie obserwacje mogą być prawdziwe, nie przesądzając jeszcze o odpowiedzialności. Zimna ściana zewnętrzna może np. szybciej wilgotnieć, a niewystarczające wietrzenie problem nasila. Dlatego poproś badacza nie tylko O TO, czy jest wilgoć, ale DLACZEGO powstaje i jakie działania utrzymają mieszkanie suche przy normalnym użytkowaniu.
Niech zostanie też odnotowane, jakie wyposażenie jest dostępne. Czy działa mechaniczny wyciąg w łazience i kuchni? Czy kratki wentylacyjne faktycznie da się otworzyć? Czy widać ślad wody przy dachu lub elewacji? Zalecenie, by stale trzymać okna uchylone, to coś innego niż uzasadniona opinia, że istniejąca wentylacja jest wystarczająca. Poproś o pisemny raport z ustaleniami, warunkami pomiarów i proponowanymi pracami naprawczymi.
Materiał dowodowy o pleśni — więcej niż pojedyncze zdjęcia
Za każdym razem wykonaj zdjęcie poglądowe, na którym widać całą ścianę, oraz zbliżenie tego samego miejsca. Zanotuj datę, pomieszczenie i zmiany od poprzedniego ujęcia. Zachowaj oryginalne pliki. Wybór zdjęć z czytelnymi nazwami plików jest dla inspektora lub sędziego bardziej użyteczny niż setki nieposegregowanych zrzutów ekranu.
Uzupełnij zdjęcia zestawieniem swoich zgłoszeń i sposobu użytkowania mieszkania. Zapisuj, kiedy wyciąg się wyłącza, czy kratka się zacina i jakie wskazówki zastosowałeś(-aś). Prosty miernik wilgotności może pokazać tendencje; przedstawiaj pomiary jako informację uzupełniającą, a nie jako opinię biegłego. Jeśli monter stwierdził, że wentylator jest uszkodzony, poproś o kartę pracy. Właśnie taki konkretny dokument może pomóc ocenić ogólny zarzut o wietrzenie.
Pleśń za meblami i w sypialni
Pleśń za szafą może powstawać przy zimnej ścianie zewnętrznej, ale ustawienie mebli może też wpływać na cyrkulację powietrza. Udokumentuj więc, jaka jest odległość mebla od ściany i czy podobne miejsca występują na odsłoniętych fragmentach ściany. Przestaw mebel w razie potrzeby, aby ograniczyć dalsze szkody, po wcześniejszym sfotografowaniu stanu wyjściowego.
Przy sypialni opisz praktyczne ograniczenia. Sama informacja, że pokój jest „niezdrowy”, niewiele mówi o sporze najmu. Podaj na przykład, że łóżko nie może już stać przy zaatakowanej ścianie, że pościel wilgotnieje albo że tymczasowo śpisz w innym pokoju. Objawy medyczne powinien ocenić lekarz; postępowanie z zakresu prawa najmu nie ustala samodzielnie przyczyn medycznych. Udostępniaj tylko te informacje medyczne, które są potrzebne dla Twojego roszczenia.
Przykład przydatnego wniosku o naprawę
Zgłoszenie może brzmieć na przykład tak: „Od [data] pojawia się pleśń na ścianie zewnętrznej w [pokój]. W dniach [wcześniejsze daty] to zgłaszałem(-am). Po zabiegu w dniu [data] plamy wróciły. W załączeniu przesyłam zdjęcia i wcześniejszą kartę pracy. Proszę o zbadanie przyczyny oraz o pisemną informację, jakie trwałe działania naprawcze zostaną wykonane i kiedy. Na oględziny jestem dostępny(-a) w [terminy].”
Dodawaj tylko te skutki, które potrafisz wyjaśnić. Poproś o odpowiedź w terminie adekwatnym do powagi sytuacji; pilny problem potraktuj osobno. Ten tekst to punkt wyjścia do zgłoszenia. Czy dodatkowo potrzebne jest formalne wezwanie do usunięcia braku (ingebrekestelling), zależy od planowanego kroku, wcześniejszych ustaleń i okoliczności. Zachowaj wysłany list ORAZ dowód doręczenia.
Gdy właściciel chce tylko sprzątać lub przemalować
Pierwsze czyszczenie może być pomocne, by usunąć widoczne ślady. Przy nawracającej pleśni musi być jednak jasne, czy usuwana jest także przyczyna. Dlatego wcześniej zapytaj, na czym polega zabieg, jaka kontrola nastąpi później i co właściciel zrobi, jeśli plamy wrócą. Po wykonaniu prac zrób nowe zdjęcia tych samych miejsc.
Nie odmawiaj bez wyjaśnienia każdej wizyty serwisu tylko dlatego, że wątpisz w proponowane działania. To może wywołać spór o Twoją współpracę. Potwierdź, że umożliwiasz dostęp, ale że żądasz także zbadania przyczyny. Jeśli istnieje merytoryczna rozbieżność między opiniami specjalistów, porównaj ich pytania badawcze i ustalenia. Oferta na farbę „pleśniobójczą” nie odpowiada przecież na to samo pytanie, co ekspertyza budowlana dotycząca wilgoci w elewacji.
Szkody w ubraniach, meblach i wykładzinie
Sporządź odrębną listę szkód, podając dla każdego przedmiotu datę zakupu, cenę pierwotną, rodzaj szkody oraz ewentualne koszty czyszczenia lub naprawy. Wskaż też, co już pokrył ubezpieczyciel. Kwota, którą kiedyś zapłaciłeś(-aś), nie jest automatycznie kwotą Twojego obecnego roszczenia. Znaczenie mogą mieć m.in. wiek przedmiotu, możliwości naprawy i związek z problemem wilgoci.
Nie wyrzucaj od razu uszkodzonych rzeczy, jeśli można je bezpiecznie przechować do oględzin. Gdy trzeba je jednak zutylizować, starannie udokumentuj konieczność i stan. Przy kosztownych szkodach poproś o niezależną ocenę, zanim poniesiesz duże wydatki. Dla takiego roszczenia potrzeba więcej niż wykazanie, że w mieszkaniu jest pleśń: należy też udowodnić samą szkodę, związek przyczynowy i podstawę prawną odpowiedzialności.
Przykładowa sytuacja z nawracającą pleśnią
Załóżmy, że najemca w listopadzie zgłasza pleśń w dwóch sypialniach. W grudniu firma serwisowa czyści ściany. W styczniu pleśń pojawia się ponownie i okazuje się, że wyciąg działa niewystarczająco. Najemca zachowuje obie karty pracy, zdjęcia z każdego pokoju i pierwotne zgłoszenie. To wymyślony przykład, który pokazuje różnicę między możliwymi wnioskami.
Wniosek o naprawę dotyczy sprawnej wentylacji i koniecznej obróbki ścian. Wniosek o obniżkę czynszu odnosi się do stopnia i czasu ograniczonego korzystania z sypialni. Roszczenie o zniszczone ubrania znów wymaga własnych dowodów. Wynik jednego elementu nie przesądza automatycznie o pozostałych. Właśnie takie rozdzielenie zapobiega temu, by mocny materiał o konserwacji utknął z powodu niewystarczająco przygotowanego roszczenia odszkodowawczego.
Co przedstawić adwokatowi prawa najmu
Do wstępnej oceny prześlij umowę najmu, czynsz podstawowy, datę rozpoczęcia najmu, swoje pierwsze pisemne zgłoszenie oraz najważniejsze zdjęcia. Dołącz protokoły z oględzin i krótki opis oczekiwanego rezultatu. Czy zależy Ci przede wszystkim na szybkiej naprawie, na odszkodowaniu za zamknięty okres, czy na rozwiązaniu umożliwiającym zamieszkanie gdzie indziej? Ten wybór wpływa na strategię.
Masz już sprawę w Huurcommissie? Dołącz także numer sprawy i wszystkie otrzymane terminy. Nie wszczynaj bez planu wielu postępowań w tej samej kwestii. Ustal, które wnioski należy połączyć i gdzie je złożyć. Przy wilgoci spowodowanej wodą znajdziesz dodatkowe wskazówki w przecieki w mieszkaniu na wynajem. Zgłosiłeś(-aś) szkodę w mieniu ruchomym do ubezpieczyciela i została odrzucona? Dodatkowe wskazówki znajdziesz w szkoda zalaniowa odrzucona przez ubezpieczyciela.
Najczęstsze pytania o pleśń w mieszkaniu na wynajem
Czy mogę przestać płacić czynsz?
Nie wstrzymuj wszystkich płatności bez oceny sytuacji. Zbyt szerokie zawieszenie płatności może spowodować zaległość czynszową. Ustal, jaka droga prawna i jaka kwota pasują do Twojej sprawy.
Czy muszę najpierw samodzielnie usunąć pleśń?
Najpierw udokumentuj sytuację i zgłoś problem. Zwykłe prace porządkowe mogą obciążać Ciebie, ale strukturalne problemy z wilgocią wymagają badania. Omów bezpieczne działania ze specjalistą.
Czy miernik wilgotności powietrza to wystarczający dowód?
Seria pomiarów może pomóc, ale sama w sobie nie wykazuje przyczyny. Połącz pomiary ze zdjęciami, informacją o korzystaniu z mieszkania i raportem z oględzin.
Czy po naprawie mogę jeszcze czegoś dochodzić?
Możliwe, w zależności od okresu, wcześniejszych zgłoszeń i mających zastosowanie terminów. Dlatego zachowaj również datę naprawy i korespondencję po zniknięciu pleśni.
Czy pleśń to z automatu wina najemcy?
Nie. Przyczynę należy zbadać. Sposób użytkowania lokalu, wyposażenie wentylacyjne i warunki konstrukcyjne mogą każdy z osobna wpływać. Poproś właściciela o konkretne uzasadnienie, dlaczego uważa, że to Twoje zachowanie jest przyczyną, i dokumentuj, jakie zalecenia zastosowałeś(-aś).
Czy mogę zlecić niezależne badanie?
Tak, ale w miarę możliwości uzgodnij z wyprzedzeniem pytania badawcze i koszty. Daj właścicielowi możliwość przeprowadzenia własnych oględzin i reakcji. Kosztów własnego biegłego nie odzyskasz automatycznie. Raport musi być istotny dla problemu i wybranej procedury.
Czy muszę wymienić meble, zanim zgłoszę szkodę?
Roszczenie odszkodowawcze nie zawsze wymaga, byś najpierw kupił(-a) nowe meble. Szkoda musi być jednak wykazana i możliwa do wyceny. Zbierz zdjęcia, dane zakupu i w razie potrzeby ofertę naprawy. Ustal z ubezpieczycielem lub drugą stroną, czy przed utylizacją potrzebna jest oględzina.
Czy przeprowadzka to jedyne rozwiązanie przy poważnej pleśni?
Nie. Najpierw sprawdź, czy możliwa jest naprawa i jakie środki tymczasowe są potrzebne. Ostateczna przeprowadzka, tymczasowe inne lokum i zakończenie najmu mają różne skutki. Dlatego nie podpisuj od razu porozumienia o zakończeniu najmu, jeśli tak naprawdę chcesz zachować mieszkanie po rzetelnej naprawie.
Źródła i podstawa prawna
- Burgerlijk Wetboek Boek 7: m.in. art. 7:204 BW (brak/usterka), art. 7:206 BW (obowiązek naprawy po stronie właściciela) i art. 7:207 BW (obniżenie czynszu).
- Huurcommissie o konserwacji i brakach.
- Volkshuisvesting Nederland o najmie i mieszkalnictwie.
- Rechtspraak o sporach z zakresu najmu.
Pomoc w sporze dotyczącym pleśni
Chcesz wiedzieć, czy możesz żądać naprawy, obniżki czynszu lub odszkodowania? Omów swoją umowę najmu, zdjęcia i zgłoszenia z adwokatem prawa najmu z Arslan & Arslan Advocaten. Dzięki przejrzystemu materiałowi można ocenić, który krok rzeczywiście rozwiąże Twój problem mieszkaniowy.
O autorze
Mr. Onur Arslan — adwokat w Rotterdamie, w zawodzie od 2009 roku, założyciel kancelarii Arslan & Arslan Advocaten (27 adwokatów i 7 prawników w sześciu biurach w Holandii). W rejestrze dziedzin prawa Holenderskiej Izby Adwokackiej (NOvA) ma zarejestrowane prawo pracy oraz szkody osobowe; jest też ekspertem rejestru NIVRE (NIVRE-RE) w zakresie szkód osobowych. Odpowiada merytorycznie za treści z zakresu prawa najmu publikowane przez kancelarię — po polsku i niderlandzku.
Profil i rejestracje · Kontakt z kancelarią
