Jeśli razem wynajmujecie mieszkanie i jeden z mieszkańców się wyprowadza, ta osoba nie otrzymuje automatycznie w ciągu czternastu dni proporcjonalnej części kaucji (borg) od wynajmującego. Najpierw trzeba ustalić, kto jest najemcą, czy dla kogoś kończy się umowa najmu oraz jakie obowiązują ustalenia dotyczące wpłaconej kwoty. Przeprowadzka i zakończenie umownej pozycji najemcy to różne zdarzenia.
Autor: Ömür Arslan, adwokat prawa najmu w Arslan & Arslan Advocaten. Wpisany do rejestru dziedzin prawa Niderlandzkiej Izby Adwokackiej w zakresie prawa najmu i zabezpieczenia społecznego. Ostatnia aktualizacja: 17 września 2026.
Dotyczy to studentów dzielących mieszkanie, partnerów rozstających się oraz przyjaciół, którzy wspólnie podpisali umowę. Dobre zakończenie reguluje więcej niż przekazanie kluczy: obejmuje też odpowiedzialność, inspekcję, rozliczenia między sobą i ostateczny zwrot kaucji. Poniżej przeczytasz, jakie sytuacje trzeba rozróżniać i jakie ustalenia należy spisać. Wyjaśnienia dotyczą lokali mieszkalnych w Niderlandach.
Najpierw ustal, kto jest najemcą w sensie prawnym
Zacznij od pełnej umowy, ewentualnych aneksów i późniejszej korespondencji z wynajmującym. Czy wszyscy są wskazani jako najemcy, czy każdy mieszkaniec ma własną umowę na pokój? Czy ktoś jest jedynie zamieszkującym partnerem? Czy wynajmujesz od głównego najemcy? Nazwy, których mieszkańcy używają między sobą, nie zawsze decydują o ich pozycji prawnej.
| Sytuacja mieszkaniowa | Pierwsze pytanie przy wyprowadzce |
|---|---|
| Wiele osób na jednej umowie najmu | Czy pozycja najemcy osoby wyprowadzającej się skutecznie się kończy |
| Każdy ma własną umowę na pokój | Czy kończy się indywidualna umowa i jakie pomieszczenia obejmuje |
| Jeden najemca z zamieszkującym partnerem | Czy partner ma własną lub ustawową pozycję najemcy |
| Onderhuur (podnajem) pokoju | Kto jest umownym wynajmującym i kto otrzymał kaucję |
| Nowy mieszkaniec przejmuje miejsce | Które strony wyraziły zgodę na zmianę |
Ustal też, kto wpłacił kaucję. Wyciąg bankowy może być na nazwisko jednego mieszkańca, podczas gdy kilka osób wspólnie jest wierzycielem późniejszego zwrotu. Odwrotnie, rodzic mógł zapłacić w imieniu dziecka, nie stając się przez to najemcą ani uprawnionym do zwrotu kaucji. Sposób płatności to ważny dowód, ale nie pełna odpowiedź.
Przeprowadzka sama z siebie nie kończy Twoich zobowiązań
Osoba, która opuszcza mieszkanie, melduje się gdzie indziej lub przekazuje klucze współlokatorowi, nie jest przez to automatycznie zwolniona z umowy najmu. Przy wspólnym najmie trzeba ocenić, jak umowę można zmienić lub zakończyć dla jednego z najemców. Warto też zwrócić uwagę na postanowienia o wspólnym wypowiedzeniu i odpowiedzialności.
Dlatego przed wyprowadzką poproś o pisemną jasność. Wskaż, kto zostaje, kto się wyprowadza, od kiedy i jak najem będzie kontynuowany. Potwierdzenie wyłącznie od współlokatora nie wiąże automatycznie wynajmującego. Jeżeli zgodę wyraża administrator, musi być też jasne, czy jest umocowany do działania w imieniu wynajmującego.
Nie ograniczaj potwierdzenia wyłącznie do kluczy. Musi być rozpoznawalne, co dzieje się z przyszłymi czynszami i odpowiedzialnością za stare zobowiązania. Wynajmujący może na przykład zgodzić się na wyprowadzkę od określonego dnia, podczas gdy wcześniej powstała zaległość pozostaje. To może mieć wpływ na rozliczenie kaucji i wzajemne rozrachunki.
Co orzekł Hoge Raad (Sąd Najwyższy Niderlandów) o wspólnym najmie
Odmowa wynajmującego nie zawsze kończy możliwości. Hoge Raad orzekł 24 grudnia 2021 r., że regulacja rozwodowa z art. 7:267 ust. 7 BW (Burgerlijk Wetboek — niderlandzki kodeks cywilny) może być odpowiednio stosowana przy contractuele medehuur (współnajmie na podstawie umowy). Oparta na tym sądowa decyzja o przyznaniu prawa najmu działa także wobec wynajmującego. Zob. ECLI:NL:HR:2021:1964.
To orzeczenie nie ustanawia ogólnej zasady, że każdy mieszkaniec może samodzielnie, bez dalszych kroków, wyjść z każdej wspólnej umowy najmu. Trzeba ocenić, która droga prawna i jakie okoliczności mają zastosowanie. To orzeczenie nie rozstrzyga też automatycznie, jak podzielić kaucję między zaangażowanych najemców. Ta finansowa część wymaga własnych ustaleń lub oceny.
Dla małżonków, zarejestrowanych partnerów i niektórych ustawowych współnajemców obowiązują dodatkowe szczególne regulacje. Przy rozstaniu zadbaj więc zarówno o pozycję najemcy, jak i o rozliczenia finansowe. Ustalenie, kto korzysta z mieszkania, nie musi jeszcze rozwiązywać wszystkich zobowiązań wobec wynajmującego ani wzajemnych roszczeń.
Kiedy kaucja może pozostać u wynajmującego
Kaucja (borg) służy zabezpieczeniu zobowiązań z najmu. Jeśli ta sama wspólna umowa jest kontynuowana z pozostającymi najemcami, kaucja może dalej pełnić swoją funkcję w tym stosunku. Wyprowadzka jednego mieszkańca nie oznacza więc automatycznie, że wynajmujący musi zwrócić równą część i zadowolić się mniejszym zabezpieczeniem.
Czy wyprowadzający się najemca może bezpośrednio żądać kwoty od wynajmującego, zależy od umowy, sposobu zakończenia lub kontynuowania oraz ewentualnych dodatkowych uzgodnień. Terminy czternastu i trzydziestu dni z art. 7:261b BW nie rozwiązują tej wcześniejszej kwestii. Najpierw musi być jasne, które zobowiązanie do zwrotu stało się wymagalne przez które zakończenie najmu.
Ustal na piśmie, jaką kwotę kaucji wynajmujący nadal zatrzymuje po zmianie, na rzecz której umowy oraz komu nastąpi ostateczne rozliczenie. To zapobiega sytuacji, w której wyprowadzający się najemca uważa, że ma nadal prawo do tej samej kwoty, którą nowy mieszkaniec już przejął.
Rozliczenie między sobą może być praktyczne
Możliwa jest umowa, że pozostający lub wchodzący najemcy spłacą wyprowadzającego się najemcę, podczas gdy łączna kaucja pozostanie u wynajmującego. To wewnętrzne rozliczenie finansowe. Dokładnie zapisz, jakie uprawnienie jest przejmowane lub spłacane i jaki jest stosunek do wynajmującego. Samo żądanie zapłaty z dopiskiem „kaucja” jest zbyt niejasne.
Przykład fikcyjny: trzech najemców wpłaciło po 600 € na wspólną kaucję 1.800 €. Jeden najemca się wyprowadza i za zgodą wynajmującego zostaje zastąpiony. Strony mogą uzgodnić, że nowy najemca płaci 600 € wyprowadzającemu się, a kaucja u wynajmującego pozostaje bez zmian. Wymaga to jasnych ustaleń o istniejących szkodach, przyszłym rozliczeniu i zmienionej pozycji najemców.
Kwota nie musi w każdej sytuacji równać się pierwotnej wpłacie. Być może jeden najemca zapłacił więcej, część była pożyczką lub istnieje konkretne wzajemne roszczenie odszkodowawcze. Te kwestie zbadaj osobno. Nie odejmuj bez uzasadnienia zaokrąglonej kwoty na poczet możliwych przyszłych szkód czy rozliczeń, które mogą nastąpić dopiero za lata.
Zadbaj, by kaucja nie została pobrana dwukrotnie
Przy zmianie mieszkańców może być niejasne, czy nowy najemca płaci wynajmującemu, czy „odkupuje” wyprowadzającego się. Przed płatnością sprawdź łączną kwotę, którą wynajmujący już zatrzymuje. Zapytaj, dlaczego potrzebna byłaby jeszcze jakaś kwota i jak to się ma do umowy i ustawowego maksimum. Nowy mieszkaniec nie jest powodem, by tracić z oczu istniejące kwoty kaucji.
Ustawowe maksimum dla lokali mieszkalnych zależy m.in. od daty umowy i liczone jest od czynszu „kale huur” (czynszu podstawowego bez dodatków). Przy zmianie umowy sprawdź, czy to kontynuacja, czy nowa umowa i jakie są tego konsekwencje. Maksimum kaucji wobec wynajmującego nie jest też automatycznie tym samym, co wewnętrzna spłata między mieszkańcami.
Przechowuj potwierdzenia płatności i poproś wynajmującego o potwierdzenie aktualnego stanu kaucji. Ustal, kto przy ostatecznym zakończeniu najmu może otrzymać płatność i jak ta kwota zostanie podzielona. Płatność na rzecz jednego mieszkańca nie rozwiązuje automatycznie wzajemnych roszczeń, jeśli nie był on uprawniony do działania w imieniu pozostałych.
Udokumentuj stan mieszkania przy zmianie mieszkańców
Odbiór w trakcie trwania najmu pomaga oddzielić stare i nowe szkody. Zróbcie wspólnie zdjęcia opuszczanego pokoju i części wspólnych. Zanotuj znane usterki, wcześniejsze zgłoszenia konserwacyjne i ewentualne ustalenia naprawcze. Porównaj to z protokołem początkowym z umowy najmu. Niech zainteresowani potwierdzą, co faktycznie widzieli.
Nie nazywaj tymczasowego odbioru po prostu ostatecznym, jeśli wspólna umowa trwa dalej. Dokument może dotyczyć rozliczeń między sobą, nie zamykając wszystkich roszczeń wynajmującego. Wskaż więc cel, datę i kto się z tym zgadza. Obecność administratora nie oznacza automatycznie zrzeczenia się każdej późniejszej wierzytelności.
Przy indywidualnym najmie pokoju patrzysz na pokój ORAZ uzgodnione prawa i obowiązki dotyczące części wspólnych. Szkoda w wspólnej kuchni nie może być przypisana jednej osobie wyłącznie na podstawie jej obecności w mieszkaniu. Ogólne wskazówki znajdziesz też tutaj: waarborgsom przy kamerhuur i studentenhuisvesting (kaucja przy najmie pokoju i zakwaterowaniu studenckim).
Hoofdelijke aansprakelijkheid (odpowiedzialność solidarna) i wewnętrzna rozłożona odpowiedzialność
W wspólnych umowach najmu często widnieje, że najemcy ponoszą odpowiedzialność solidarną. Może to oznaczać, że wynajmujący dochodzi całości wspólnego długu od jednego najemcy. Kto ostatecznie wewnętrznie powinien ponieść którą część, to inna kwestia. Ten podział zależy od ustaleń i podstawy długu.
Przykład: dwóch najemców uzgodniło, że każdy płaci połowę czynszu. Jeden z nich nie płaci wynajmującemu. Ustalenie „po połowie” nie zapobiega automatycznie temu, że drugi najemca zostanie wezwany do zapłaty większej kwoty na podstawie umowy. Po zapłacie może istnieć wewnętrzne roszczenie regresowe, ale trzeba je uzasadnić i ewentualnie dochodzić osobno.
To samo rozróżnienie może dotyczyć rozliczenia kaucji. Wynajmujący może potrącić należny dług ze wspólnego zabezpieczenia; to nie rozstrzyga jeszcze, który z mieszkańców powinien ostatecznie ponieść ciężar. Dlatego zachowaj zarówno rozliczenie od wynajmującego, jak i wewnętrzne ustalenia płatnicze. Przeczytaj też borg i zaległość czynszowa — czy wynajmujący może to potrącić.
Własna umowa na pokój wymaga odrębnego rozliczenia
Jeśli każdy mieszkaniec ma samodzielną umowę na swój pokój, koniec tej umowy należy rozpatrywać osobno. To, że inni zostają, nie unieważnia automatycznie Twojej własnej daty zakończenia. Sprawdź wypowiedzenie, zdanie lokalu, klucze i kaucję wpłaconą dla Twojej umowy. Poproś wynajmującego o odrębne rozliczenie z tego tytułu.
Przy skutecznym zakończeniu Twojego najmu obowiązują ustawowe zasady zwrotu: co do zasady czternaście dni, lub trzydzieści dni na pozostałą część przy dopuszczalnym potrąceniu. Wynajmujący musi uzasadnić potrącenie na piśmie z pełną specyfikacją kosztów. Nieokreślone odwołanie do przyszłych mieszkańców lub napraw nie jest użytecznym rozliczeniem.
Dla potrąceń nadal kluczowe są odpowiedzialność i dowody. Zwykłe zużycie to nie to samo co szkoda spowodowana przez najemcę. Przy częściach wspólnych zapytaj, dlaczego dana pozycja miałaby obciążać Ciebie. Obecność innych mieszkańców nie czyni automatycznie potrącenia nieprawidłowym, ale wymaga konkretnego uzasadnienia.
Ustalenia, które spisujesz przed wyprowadzką
Dobre porozumienie zawiera imiona i nazwiska, adres, umowę oraz datę wejścia zmiany w życie. Opisz następnie, kto pozostaje najemcą, kto przystępuje i co potwierdza wynajmujący. Część finansową ureguluj w odrębnych punktach. Dzięki temu widać, które ustalenia dotyczą wynajmującego, a które obowiązują wyłącznie między mieszkańcami.
- Zarejestrowana u wynajmującego kaucja oraz dowód pierwotnej płatności.
- Wewnętrzna spłata, data płatności i właściciel rachunku.
- Sposób zbadania istniejących szkód i zaległości.
- Znaczenie tymczasowej inspekcji i ewentualne ustalenia naprawcze.
- Kto otrzyma późniejsze rozliczenie kaucji i jak nastąpi podział.
- Czy i kiedy strony udzielają sobie finalnego zwolnienia z roszczeń i w jakim zakresie.
Unikaj szerokiej klauzuli, że „wszystko rozliczono”, jeśli nadal są niejasności co do kosztów serwisowych, szkód lub odpowiedzialności najemcy. Ostateczne porozumienie może być przydatne, ale tylko jeśli rozumiesz, z czego rezygnujesz. Przy dużych kwotach lub sporze zleć weryfikację treści przed podpisaniem.
Wzór wiadomości o wyprowadzce i kaucji
Poniższa wiadomość służy uzyskaniu jasności. Nie jest pełną umową i sama w sobie nie kończy Twojej pozycji najemcy. Uzupełnij fakty i wyślij do wynajmującego oraz zainteresowanych współnajemców.
Temat: ustalenia ws. wyprowadzki i kaucji dla [adres]
Szanowny/a [imię],
Chcę opuścić mieszkanie z dniem [data]. Zgodnie z obecną umową najemcami są [imiona]. Proszę o potwierdzenie, w jaki sposób może zakończyć się moja pozycja najemcy i na jakich warunkach najem będzie kontynuowany przez [imiona].
Z naszej dokumentacji wynika, że zatrzymują Państwo € [kwota] jako kaucję. Proszę o potwierdzenie tego stanu kaucji oraz propozycję rozliczenia przy zmianie. Między sobą rozmawiamy o spłacie w kwocie € [kwota], ale nie zawarto jeszcze ostatecznego ustalenia.
Proponujemy wspólny przegląd mieszkania w dniu [data] i udokumentowanie istniejących szkód, punktów naprawczych oraz zaległych kwot. Proszę też potwierdzić, kto po zmianie będzie wobec Państwa uprawniony do późniejszego rozliczenia kaucji.
Proszę o pisemną odpowiedź przed wprowadzeniem zmiany.
Z poważaniem,
[Imię i dane kontaktowe]
Zachowaj ustalenia także po wyprowadzce
Przechowuj umowę, potwierdzoną zmianę, zdjęcia z inspekcji i dowody płatności po przeprowadzce. Ustal, na jaki adres lub e-mail ma zostać wysłane późniejsze rozliczenie. Sprawdź, czy Twoje imię i nazwisko zostaną poprawnie usunięte z przyszłej komunikacji płatniczej, o ile Twoja pozycja najemcy faktycznie się zakończyła. Zmiana administracyjna nie zastąpi ustaleń prawnych, ale zapobiega nowym nieporozumieniom.
Gdy strony nie mogą się porozumieć
Wyjaśnij, czego dotyczy spór. Czy odmawia się Twojej wyprowadzki, kwestionuje się kaucję, czy sporne jest wyłącznie rozliczenie między sobą? Strona, którą trzeba wezwać, i droga prawna mogą różnić się w zależności od pytania. Roszczenie wobec współlokatora to nie to samo, co roszczenie z najmu wobec wynajmującego.
Przy rozstaniu mogą wchodzić w grę także inne rozliczenia finansowe. Trzymaj je wyraźnie osobno, aby kaucja nie zniknęła w niekontrolowalnej sumie zbiorczej. Sporządź zestawienie wpłat, płatności, uznanych potrąceń i pozostałych różnic. Dołącz umowy, wiadomości i dokumenty z inspekcji.
Arslan & Arslan Advocaten może ocenić Twoją pozycję najemcy i rozliczenie kaucji. Prześlij wszystkie wersje umowy najmu oraz ustalenia z mieszkańcami i wynajmującym. Omów z góry koszty i wagę sprawy. W konkretnym sporze możesz zlecić pomoc prawną przy problemach z borg (kaucją).
Najczęstsze pytania
Czy dostanę swoją część kaucji od razu po wyprowadzce
Nie automatycznie. Przy wspólnej, trwającej umowie najpierw musi być jasne, czy Twoja pozycja najemcy się kończy i jakie obowiązują zasady zwrotu. Rozliczenie między mieszkańcami może być rozwiązaniem, ale trzeba je starannie udokumentować.
Czy wymeldowanie z gminy wystarczy, by wyjść z umowy
Nie. Twoja faktyczna wyprowadzka i meldunek nie kończą samodzielnie Twojej pozycji umownej. Zbadaj umowę, zgodę i ewentualną ustawową lub sądową ścieżkę. Ustal na piśmie datę wejścia w życie i skutki.
Czy nowy współlokator może przejąć moją część kaucji
Może to być elementem porozumienia, ale sprawdź, kto musi się na to zgodzić i co jest przejmowane w sensie prawnym. Ureguluj też istniejące szkody, stan kaucji u wynajmującego i ostateczne rozliczenie. Sama płatność to zbyt mało jasności.
Kto dostaje kaucję, jeśli zapłacili moi rodzice
To zależy od ustaleń i pozycji najemcy. Płatność przez rodziców w imieniu najemcy nie czyni rodziców automatycznie uprawnionymi wobec wynajmującego. Zachowaj dyspozycję płatniczą i spisz wewnętrzne ustalenia o zwrocie.
Czy mogę odpowiadać za szkodę spowodowaną przez innego mieszkańca
To zależy od odpowiedzialności, umowy i dowodów. Odpowiedzialność wspólna wobec wynajmującego różni się od rozliczeń między sobą. Zbadaj konkretnie, dlaczego szkoda miałaby być przypisana Tobie i jakie ewentualnie masz roszczenie wobec innej osoby.
Czy termin 14 dni dotyczy też wyprowadzki jednego współnajemcy
Dopiero gdy będzie jasne, który najem się kończy i które roszczenie o zwrot kaucji stało się przez to wymagalne, można zastosować termin zwrotu. Przeprowadzka w ramach trwającego wspólnego najmu nie jest sama w sobie końcem całej umowy.
Źródła i podstawa prawna
- Hoge Raad 24 december 2021 o contractuele medehuur.
- Burgerlijk Wetboek (niderlandzki kodeks cywilny) Boek 7: artykuły 224, 261b, 266 i 267.
- Burgerlijk Wetboek Boek 6: m.in. zasady odpowiedzialności solidarnej i rozliczeń wewnętrznych.
- Rijksoverheid (rządowy portal NL) o maksimum i zwrocie kaucji.
- Rechtspraak (oficjalny portal sądów NL) o sporach najemczych.
O autorze
Mr. Onur Arslan — adwokat w Rotterdamie, w zawodzie od 2009 roku, założyciel kancelarii Arslan & Arslan Advocaten (27 adwokatów i 7 prawników w sześciu biurach w Holandii). W rejestrze dziedzin prawa Holenderskiej Izby Adwokackiej (NOvA) ma zarejestrowane prawo pracy oraz szkody osobowe; jest też ekspertem rejestru NIVRE (NIVRE-RE) w zakresie szkód osobowych. Odpowiada merytorycznie za treści z zakresu prawa najmu publikowane przez kancelarię — po polsku i niderlandzku.
Profil i rejestracje · Kontakt z kancelarią
