Notariusz może ponosić odpowiedzialność, gdy naruszy swój obowiązek staranności i przez to poniesiesz szkodę. Nie każdy niepożądany skutek aktu jest błędem zawodowym. Należy łącznie ocenić zakres zlecenia, Twoją intencję, dostępne informacje oraz obowiązek badania i ostrzegania.
Jakie zadanie miał notariusz?
Notariusz ma niezależną pozycję przy przygotowywaniu i podpisywaniu aktów. Jego zadanie może obejmować m.in. weryfikację tożsamości i umocowania, zbadanie zamiaru stron oraz wyjaśnienie skutków prawnych. Zakres obowiązków różni się w zależności od rodzaju aktu i konkretnej sytuacji.
Przy złożonych skutkach podatkowych lub finansowych istotne może być, czy potrzebna była dodatkowa porada i czy o tym ostrzeżono. Notarialny akt nie oznacza, że każda komercyjna czy podatkowa korzyść jest gwarantowana. Ustal, które ryzyka notariusz miał obowiązek sam ocenić, a które powierzono innemu doradcy.
Przykłady możliwych błędów
- Niewłaściwe ujęcie ustaleń w akcie.
- Niewystarczające zbadanie umocowania lub reprezentacji.
- Niewystarczające wyjaśnienie istotnego skutku prawnego.
- Niestaranne potraktowanie oczywistego problemu przy przeniesieniu własności, hipotece lub zabezpieczeniu.
- Nierzetelne obchodzenie się ze środkami lub instrukcjami wypłaty.
Przy testamencie lub spadku często znaczenie mają także pozycja osób trzecich i wola spadkodawcy. Sam fakt, że spadkobierca otrzymuje mniej, niż się spodziewał, nie jest dowodem nienależytego działania notariusza.
Czy błąd można jeszcze naprawić?
Szybko poproś o wyjaśnienia i sprawdź, czy możliwe jest naprawienie błędu. Akt naprawczy może wymagać współdziałania innych stron. Prawa osób trzecich lub skutki podatkowe mogą również ograniczać możliwości naprawy. Zanim wprowadzisz zmiany, ustal dokładnie, co poszło nie tak, i zachowaj pierwotny akt, projekty i instrukcje.
Możliwość naprawy nie zawsze wyklucza szkodę, ale może zmniejszyć jej rozmiar. Pomyśl o koniecznych dodatkowych kosztach aktów lub niekorzyści w okresie pomiędzy. Oddziel koszty zwykłych, zaplanowanych czynności od dodatkowych kosztów naprawczych.
Szkoda i związek przyczynowy
Ustal, co by się wydarzyło przy dochowaniu należytej staranności. Czy zostałby podpisany inny akt, czy transakcję odłożono, czy zrezygnował(a)byś z ustaleń? Ważne są Twoje pierwotne instrukcje i wykonalność takiej alternatywy. Samo wymyślenie korzystniejszego wariantu po fakcie nie wystarczy.
Sprawdź także, kto poniósł szkodę i kto może wystąpić z roszczeniem. Przy spółkach, spadkobiercach i wspólnych transakcjach może to być bardziej skomplikowane, niż się na pierwszy rzut oka wydaje.
Skarga do kamer voor het notariaat (organ dyscyplinarny notariuszy w Niderlandach)
Skarga dyscyplinarna dotyczy wykonywania zawodu. Do uzyskania odszkodowania może być potrzebna inna ścieżka. W zależności od sprawy istotny może być także regulamin rozstrzygania sporów; sprawdź warunki i właściwość. Pamiętaj o terminach prawa cywilnego niezależnie od procedury skargowej.
Jakie dokumenty zabrać?
- Potwierdzenie zlecenia, ogólne warunki i faktury.
- Podpisane akty, projekty i towarzyszące objaśnienia.
- Twoje instrukcje i wiadomości dotyczące Twojej intencji.
- Właściwe rejestry, dokumenty transakcyjne i finansowania.
- Opis możliwej naprawy i dodatkowych kosztów.
Jakiego odszkodowania możesz żądać od notariusza?
Przy notarialnym błędzie zawodowym odszkodowanie dotyczy uszczerbku, którego dochowanie należytej staranności by uniknęło. Może się to ograniczać do kosztów naprawy, ale też obejmować utracone prawo lub błędną wypłatę. Treść aktu i pierwotny zamiar stron należy badać łącznie. Sama różnica między tym, czego oczekiwałeś(-aś), a tym, co otrzymałeś(-aś), nie stanowi pełnego wyliczenia szkody.
- Koszty naprawy: konieczne dodatkowe akty, koszty rejestracji i rozsądne doradztwo w celu usunięcia błędu.
- Utrata prawa lub zabezpieczenia: wykazany uszczerbek, ponieważ zamierzona pozycja prawna nie została prawidłowo ustanowiona.
- Błędna wypłata: kwota utracona wskutek niestarannego działania, z uwzględnieniem zwrotu lub innej naprawy.
- Szkoda z tytułu zwłoki: dodatkowe koszty spowodowane możliwą do uniknięcia zwłoką przy przeniesieniu własności lub rozliczeniu.
- Podatkowe i inne szkody pochodne: tylko w zakresie, w jakim uzasadniają je właściwy obowiązek staranności i związek z błędem.
Uważaj na podwójne liczenie. Jeśli kwota zostanie ostatecznie odzyskana od odbiorcy, może to wpłynąć na wysokość szkody wobec notariusza. Także akt naprawczy może zredukować część uszczerbku. Dlatego zapisuj, co już otrzymałeś(-aś), jakie koszty pozostają otwarte i które skutki są definitywne. Ogólne wyjaśnienie o odszkodowaniu przy błędach zawodowych opisuje tę analizę szerzej.
Przykład fikcyjny: zabezpieczenie nie zostało prawidłowo ustanowione
Pożyczkodawca oczekuje skutecznego zabezpieczenia dla pożyczki € 100.000. Później okazuje się, że to zabezpieczenie nie zostało ustanowione zgodnie z zamiarem, a dłużnik nie płaci. Szkoda to nie automatycznie cała pożyczka. Trzeba zbadać, jaka kwota byłaby realnie ściągalna przy prawidłowo ustanowionym zabezpieczeniu, jakie istniały inne zabezpieczenia i czy dłużnik może częściowo zapłacić. Istotne są też zakres zlecenia dla notariusza i moment, w którym naprawa była jeszcze możliwa.
Błąd przy przeniesieniu własności, hipotece lub wypłacie
Przy transakcjach nieruchomościowych często współpracuje kilku profesjonalistów naraz. Notariusz ocenia inne elementy niż pośrednik, doradca hipoteczny czy rzeczoznawca. Dlatego dla każdej osoby zaangażowanej ustal, jaki zakres zadań uzgodniono. Błąd we wniosku o finansowanie nie musi być błędem notarialnym; problem przy ustanawianiu hipoteki wymaga natomiast zbadania czynności notarialnych.
Zachowaj umowę sprzedaży, projekty aktów, akty ostateczne, notę rozliczeniową oraz korespondencję o warunkach i instrukcjach płatniczych. Porównuj zmiany między wersjami. Jeśli środki zostały przelane na niewłaściwy rachunek, szybkie działanie może ograniczyć szkodę. Natychmiast skontaktuj się z zaangażowanymi stronami i sprawdź możliwości odzyskania lub naprawy. Nie trzeba czekać na rozstrzygnięcie sporu o odpowiedzialność, aby podjąć sensowne działania naprawcze.
Testament, spadek i pozycja spadkobierców
Przy testamencie domniemany błąd może dotyczyć wykładni aktu, utrwalenia instrukcji lub wymaganej staranności przy jego sporządzeniu. To różne kwestie. Zbierz korespondencję i projekty w zakresie, do którego masz uprawniony dostęp. Pamiętaj o obowiązku zachowania tajemnicy przez notariusza; nie każdy bliski może bezwarunkowo otrzymać całe akta.
Spadkobierca twierdzący, że otrzymuje mniej, musi również wyjaśnić, jaka pozycja prawna powstałaby przy dochowaniu należytej staranności i dlaczego miałby do niej prawo. Oczekiwanie spadku nie jest samo w sobie prawem nabytym. Należy też ustalić, czy ewentualne roszczenie przysługuje spadkobiercy osobiście, spadkowi czy innej stronie. To determinuje, kto może wystąpić z roszczeniem i jaką szkodę można dochodzić.
Czy podpisanie aktu ma wpływ na Twoje roszczenie?
Twój podpis ma znaczenie, ale nie wyklucza automatycznie badania notarialnego błędu zawodowego. Liczy się także to, jakie wyjaśnienia otrzymałeś(-aś), jaką miałeś(-aś) wiedzę i czy notariusz powinien był dostrzec niejasność lub ryzyko. Przy widocznej omyłce ocena może być inna niż przy skutku prawnym trudnym do przewidzenia dla laika.
Uczyń konkretnymi to, co powiedziałeś(-aś) lub o co pytałeś(-aś) przed podpisaniem. E‑mail z jasną instrukcją może być ważniejszy niż późniejsze ogólne stwierdzenie, że „miałeś(-aś) na myśli coś innego”. Opisz także, jaką decyzję podjął(a)byś przy właściwym wyjaśnieniu i czy inne strony by na to przystały. Ułatwia to ocenę związku między niedostatecznym pouczeniem a szkodą.
Zgłoszenie notarialnego błędu i dalsze kroki
Najpierw poproś o wyjaśnienie kwestionowanego elementu i możliwych działań naprawczych. Dodatkowo wyraźnie zgłoś, że w razie podstaw uznajesz notariusza lub kancelarię za odpowiedzialnych. Ustal, kto organizuje naprawę, kto wstępnie pokrywa koszty i czy strony zachowują pozostałe prawa. Propozycja korekty nie zawsze jest uznaniem pełnej odpowiedzialności.
W razie odmowy może być potrzebne niezależne badanie prawne lub finansowe. Z góry oceń rozmiar szkody, sytuację dowodową i koszty wybranej ścieżki. W dokumentacji finansowania może być przydatne także wyjaśnienie dotyczące błędnej porady doradcy hipotecznego. Dzięki temu unikasz przerzucenia odpowiedzialności różnych doradców na jedną stronę bez analizy.
Propozycja naprawy: najpierw jasne warunki
Notariusz może zaproponować korektę aktu lub nieodpłatne wykonanie dodatkowych czynności. Sprawdź, co realnie zostanie tym naprawione i czy potrzebna jest współpraca osób trzecich. Oddziel rozwiązanie problemu prawnego od rekompensaty już powstałych skutków finansowych. Propozycja sporządzenia nowego aktu nie musi np. pokrywać wcześniejszych kosztów opóźnienia.
Ustal na piśmie, czy przyjęcie propozycji naprawczej oznacza także zrzeczenie się wszelkich roszczeń. Przy niepewności co do skutków szerokie zrzeczenie się praw nie zawsze jest właściwe. Jednocześnie odmowa rozsądnej naprawy może wpływać na ocenę szkody. Dlatego omów konkretnie, dlaczego propozycja jest lub nie jest wykonalna i jakie istnieją alternatywy. Zachowaj pierwotne dokumenty przed podpisaniem nowych wersji.
Przy sporze o notę rozliczeniową pomocne jest zestawienie każdej ścieżki płatności: kto płacił, kto otrzymał i na jakiej instrukcji oparto przelew? Sprawdź też, czy różnica to zapis administracyjny, czy realny niedobór. Roszczenie musi odpowiadać rzeczywistej stracie. Korekta w administracji może wystarczyć przy błędzie księgowym, podczas gdy nieodwracalnie błędnie wypłacona kwota wymaga innej oceny.
Co się dzieje, gdy odpowiedzialność zostaje odrzucona?
Poproś o konkretną przyczynę odmowy i porównaj ją ze swoimi dokumentami. Spór o zakres zlecenia wymaga innego materiału dowodowego niż spór o wysokość szkody. Uporządkuj punkty, co do których jest zgoda, i te, które wymagają dalszych ustaleń. Dodatkowa opinia ma sens zwłaszcza wtedy, gdy jasne jest, na jakie pytanie ma odpowiedzieć.
Następnie omów przewidywany wynik, koszty i czas trwania negocjacji lub postępowania. Postępowanie może dostarczyć dowodów, ale wiąże się także z ryzykiem oddalenia i zasądzenia kosztów procesu. Czas trwania zależy m.in. od reakcji strony przeciwnej i potrzeby opinii biegłych. Niezawodnego, z góry określonego wyniku lub terminu zakończenia nie da się obiecać.
Przy ugodzie kwota, termin płatności, odsetki, koszty i ewentualne zrzeczenie się roszczeń muszą być jasne. Zachowaj wszystkie ustalenia i sprawdź, które uprawnienia są definitywnie rozliczane. Nie musisz czekać, aż każda przyszła pozycja będzie dokładnie znana, by zasięgnąć porady prawnej, ale przed zrzeczeniem się praw zadbaj o pełny obraz szkody.
Najczęściej zadawane pytania
Czy błąd w akcie to zawsze wina notariusza?
Nie. Sprawdź, jakie wydano instrukcje, jaki zakres kontroli był potrzebny i co notariusz powinien był rozsądnie zauważyć.
Czy mogę jako osoba trzecia złożyć roszczenie?
To zależy od obowiązku staranności wobec Ciebie i okoliczności. Własne zlecenie nie jest rozstrzygające w każdej sytuacji.
Czy pośrednik także odgrywa rolę?
Może tak być, ale jego zadanie jest inne. Zobacz odpowiedzialność pośrednika, a przy szkodach podatkowych odpowiedzialność doradcy podatkowego.
Źródło
Wet op het notarisambt, m.in. o wykonywaniu czynności urzędowych i prawie dyscyplinarnym.
Terminy, koszty i Twoje dalsze kroki
Niezwłocznie i konkretnie zgłoś podejrzenie błędu. Skarga i przerwanie biegu przedawnienia to różne czynności. Dla roszczeń odszkodowawczych często obowiązuje termin pięciu lat od chwili rzeczywistej wiedzy o szkodzie i osobie odpowiedzialnej, ale mogą obowiązywać szczególne reguły i inne terminy. Sprawdź termin właściwy dla Twojej sprawy.
Odpowiedzialny adwokat: Onur Arslan. Skontaktuj się z krótkim opisem i ewentualnym pilnym terminem. Z góry omów zakres i koszty analizy, możliwe koszty biegłych i ryzyka procesowe. Zwrot wszystkich kosztów nie jest gwarantowany.
Zobacz także ogólny przewodnik po odpowiedzialności zawodowej zawierający plan działania, checklistę dokumentów oraz wyjaśnienia dotyczące szkody, związku przyczynowego i procedur skargowych. Podstawa prawna: Boek 7 BW (obowiązek staranności), Boek 6 BW (odszkodowanie i obowiązek reklamacyjny) oraz Boek 3 BW (przedawnienie i jego przerwanie).
