Jeśli w mieszkaniu na wynajem mieszkają dzieci, a wynajmujący żąda rozwiązania umowy i eksmisji, kantonrechter (kantonrechter — sędzia sądu rejonowego w Niderlandach ds. m.in. najmu) musi wziąć pod uwagę ich interes jako pierwszą przesłankę. Tak orzekł Hoge Raad (Hoge Raad — Sąd Najwyższy Niderlandów) w dniu 28 listopada 2025 r. (ECLI:NL:HR:2025:1799). Ich interes ma duże znaczenie, ale nie rozstrzyga automatycznie: sędzia waży go wobec interesów wynajmującego i sąsiadów. Sędzia może jednak wyznaczyć długi termin na opuszczenie lokalu, odroczyć wydanie orzeczenia lub powiązać eksmisję z zapewnieniem opieki dla dzieci.
Napisał Ömür Arslan, adwokat w Arslan & Arslan Advocaten, wpisany do rejestru dziedzin prawa Niderlandzkiej Izby Adwokackiej w zakresie prawa najmu. Na podstawie treści samego orzeczenia. Ostatnia aktualizacja: 23 września 2026 r.
Czego dotyczyła sprawa?
Kantonrechter w Noord-Holland otrzymał w 2024 r. kilka spraw o eksmisję wniesionych przez korporację mieszkaniową Ymere, w których w lokalu mieszkały dzieci. Dotyczyły one uciążliwości, naruszeń Opiumwet (Opiumwet — niderlandzka ustawa o środkach odurzających) oraz posiadania broni w mieszkaniu. Kantonrechter zadał Hoge Raad pytania prejudycjalne: jak duże znaczenie ma interes tych dzieci, co sędzia powinien ustalać z urzędu i jakie warunki może powiązać z eksmisją? Odpowiedzi mają zastosowanie do wszystkich spraw o eksmisję, w których uczestniczą dzieci, a więc także przy zaległościach czynszowych.
Co orzekł Hoge Raad?
| Pytanie | Odpowiedź Hoge Raad |
|---|---|
| Jak duże znaczenie ma interes dziecka? | Jako „pierwsza przesłanka” o wysokim priorytecie (art. 3 ust. 1 Kinderrechtenverdrag — Konwencja o prawach dziecka), przy ocenie, czy naruszenie uzasadnia rozwiązanie umowy (art. 6:265 ust. 1 BW). Nie musi on automatycznie przeważać. |
| Które interesy dziecka się liczą? | Między innymi prawo do mieszkania oraz prawo do niesepatowania z rodzicami. |
| Co jeszcze podlega ocenie? | Możliwość innego zakwaterowania, charakter i waga naruszenia, jego powtarzalność lub czas trwania, a także interesy sąsiadów. Zawinione zachowanie rodziców nie umniejsza interesu dziecka. |
| Czy sędzia powinien prowadzić własne ustalenia? | W razie potrzeby z urzędu: ustala, czy eksmisja dotknie dzieci, a następnie pyta o alternatywne zakwaterowanie. Od korporacji mieszkaniowej może wymagać więcej informacji niż od prywatnego wynajmującego. Sam, poza posiedzeniem, nie kontaktuje instytucji. |
| Jakie rozstrzygnięcia są możliwe? | Długi termin na opuszczenie lokalu, odroczenie wydania orzeczenia lub warunek, że dla dzieci zapewniono odpowiednią opiekę/zakwaterowanie. |
Hoge Raad wskazuje, że bezdomność dziecka jest społecznie nieakceptowalna, a separacji rodziców i dziecka należy co do zasady unikać. Jednocześnie zapobieganie temu nie spoczywa w pierwszej kolejności na wynajmującym, lecz na rodzicach i władzach publicznych. Dlatego taka perspektywa nie zawsze prowadzi do oddalenia żądania eksmisji.
Co to oznacza, jeśli masz zaległość czynszową?
Przy zaległościach czynszowych kantonrechter bada, czy zaległość uzasadnia rozwiązanie umowy. W praktyce kantonrechter co do zasady uwzględniają rozwiązanie umowy przy trzymiesięcznej zaległości (Aanbeveling huurzaken — wytyczne sądów w sprawach najmu), ale sędzia zawsze ocenia wszystkie okoliczności. Jeśli w lokalu mieszkają dzieci, od tego orzeczenia ich interesy stanowią wyraźnie ważny element tej oceny. Ponadto wynajmujący przed wniesieniem pozwu musi przeprowadzić tzw. vroegsignalering (vroegsignalering — gminne wczesne sygnalizowanie zadłużenia); jeśli tego nie zrobił, sąd może oddalić powództwo. Więcej na ten temat znajdziesz na naszej stronie o zaległościach czynszowych i grożącej eksmisji.
Co możesz zrobić jako najemca?
- Staw się na posiedzenie lub złóż pisemną odpowiedź. Co do zasady to na Tobie spoczywa obowiązek wskazania, że rozwiązanie umowy nie jest uzasadnione, oraz że w lokalu mieszkają dzieci. Jeśli się nie stawisz, sędzia dysponuje jedynie informacjami wynajmującego.
- Opowiedz, co eksmisja oznacza dla Twoich dzieci. Weź pod uwagę wiek, szkołę, opiekę lub terapię oraz to, czy realnie istnieje inne mieszkanie, w którym rodzina może wspólnie zamieszkać.
- Pokaż, co robisz, aby rozwiązać problem. Przy zaległościach: ugoda ratalna, pomoc w wychodzeniu z długów lub wniosek o zasiłek celowy. Przy uciążliwościach: konkretne działania naprawcze.
- W razie potrzeby złóż wniosek o długi termin na opuszczenie lokalu albo o odroczenie. Hoge Raad wprost wskazuje te możliwości, aby umożliwić poszukiwanie innego zakwaterowania.
Co to oznacza dla wynajmujących?
Wynajmujący, zwłaszcza korporacje mieszkaniowe, muszą liczyć się z tym, że sędzia zapyta, czy w lokalu mieszkają dzieci i jakie są alternatywy. Od korporacji, która wynajmuje wiele lokali, można oczekiwać więcej niż od prywatnego właściciela. Dobrze udokumentowana teczka sprawy dotycząca naruszeń, skutków dla sąsiadów oraz proponowanych alternatyw stała się więc jeszcze ważniejsza.
Najczęściej zadawane pytania
Czy wynajmujący może eksmitować rodzinę z dziećmi?
Tylko po orzeczeniu kantonrechter; rozwiązanie umowy najmu lokalu mieszkalnego z powodu naruszenia jest możliwe wyłącznie przez sąd (art. 7:231 ust. 1 BW). Sędzia musi rozważyć interes dzieci jako pierwszą przesłankę, ale nie decyduje on automatycznie o wyniku.
Czy eksmisja zostanie oddalona, jeśli dzieci inaczej staną się bezdomne?
Nie zawsze. Hoge Raad uznaje bezdomność dziecka za społecznie nieakceptowalną, ale zapobieganie temu spoczywa głównie na rodzicach i władzach. Sędzia może jednak wyznaczyć długi termin, odroczyć sprawę lub postawić warunki, np. zapewnienie odpowiedniej opieki/zakwaterowania.
Czy to orzeczenie dotyczy też zaległości czynszowych?
Tak. Sprawa dotyczyła uciążliwości i narkotyków, ale kryteria mają zastosowanie do każdego żądania rozwiązania umowy i eksmisji z lokalu, w którym mieszkają dzieci, a więc także przy zaległościach czynszowych.
Czy muszę samodzielnie poinformować, że w lokalu mieszkają dzieci?
Tak, co do zasady to na Tobie jako najemcy spoczywa ten obowiązek. Sędzia w razie potrzeby bada to także z urzędu, ale w sprawie, w której się nie stawisz, ma do dyspozycji wyłącznie informacje od wynajmującego.
Źródło: Hoge Raad 28 november 2025, ECLI:NL:HR:2025:1799, rov. 3.3.2-3.5.2. Dalej czytaj: Zapowiedziana eksmisja: co teraz?, Zaległości czynszowe i grożąca eksmisja oraz Adwokat prawa najmu.
Masz wyznaczone posiedzenie w sprawie eksmisji i w lokalu mieszkają dzieci? Zadzwoń do biura w Twojej okolicy lub wyślij swój pozew przez formularz kontaktowy. Szybko sprawdzimy, co możesz podnieść w postępowaniu.
O autorze
Mr. Onur Arslan — adwokat w Rotterdamie, w zawodzie od 2009 roku, założyciel kancelarii Arslan & Arslan Advocaten (27 adwokatów i 7 prawników w sześciu biurach w Holandii). W rejestrze dziedzin prawa Holenderskiej Izby Adwokackiej (NOvA) ma zarejestrowane prawo pracy oraz szkody osobowe; jest też ekspertem rejestru NIVRE (NIVRE-RE) w zakresie szkód osobowych. Odpowiada merytorycznie za treści z zakresu prawa najmu publikowane przez kancelarię — po polsku i niderlandzku.
Profil i rejestracje · Kontakt z kancelarią
