Autor: Onur Arslan, adwokat w Arslan Advocaten. Aktualizacja: 28 września 2026 r. Informacje ogólne; ocena sprawy wymaga analizy dokumentów.
Pośrednik nieruchomości (makelaar) może odpowiadać za szkodę spowodowaną naruszeniem obowiązków zawodowych. Inaczej ocenia się sytuację, gdy to Ty jesteś jego zleceniodawcą, a inaczej, gdy jesteś kupującym, który otrzymał informacje od verkoopmakelaar (pośrednika sprzedającego). Nieprawidłowa informacja nie prowadzi automatycznie do zwrotu całej ceny zakupu.
W skrócie
- Makelaar może odpowiadać za szkodę z naruszenia obowiązków zawodowych, ale nieprawidłowa informacja nie prowadzi automatycznie do zwrotu całej ceny zakupu.
- Własny aankoopmakelaar musi starannie wykonać uzgodnione czynności, a verkoopmakelaar działa dla sprzedawcy, lecz w pewnych okolicznościach może odpowiadać wobec kupującego za wprowadzające w błąd informacje.
- Przy zawyżonej powierzchni mieszkalnej brakujące metry razy średnia cena nie zawsze dają właściwą kwotę, dlatego ważne są metoda pomiaru i wycena na dzień zakupu.
- Ogólne zastrzeżenie w broszurze nie wyłącza automatycznie odpowiedzialności, a skarga do organizacji branżowej nie prowadzi automatycznie do odszkodowania.
- Zabezpiecz pierwotne ogłoszenie, broszurę, rzuty i korespondencję sprzed zakupu oraz sprawdzaj osobno terminy wobec makelaar, sprzedawcy i innych doradców.
Aankoopmakelaar czy verkoopmakelaar?
Twój własny aankoopmakelaar (pośrednik działający dla kupującego) musi starannie wykonać uzgodnione z Tobą czynności. Ustal, jakie informacje powinien był sprawdzić, jakie ryzyka miał obowiązek zasygnalizować i jakie warunki z Tobą omówiono. Makelaar nie jest automatycznie inspektorem budowlanym ani notariuszem, ale może mieć obowiązek doradzić wykonanie dodatkowych badań.
Verkoopmakelaar (pośrednik sprzedającego) działa dla sprzedawcy. Może jednak w pewnych okolicznościach działać bezprawnie wobec kupującego, podając nieprawdziwe lub wprowadzające w błąd informacje. Znaczenie mają przy tym charakter przekazanej informacji, uzasadnione zaufanie oraz okoliczności transakcji.
Nieprawidłowa powierzchnia mieszkalna
Różnica między podaną a zmierzoną powierzchnią wymaga w pierwszej kolejności starannego protokołu pomiaru. Sprawdź, jaką metodę pomiaru zastosowano i które pomieszczenia wliczono. Gebruiksoppervlakte wonen (powierzchnia użytkowa mieszkalna), overige inpandige ruimte (inne powierzchnie wewnątrz budynku), gebouwgebonden buitenruimte (powierzchnie zewnętrzne związane z budynkiem) i perceeloppervlakte (powierzchnia działki) to różne pojęcia.
Hoge Raad (Sąd Najwyższy Holandii) nadał, w odniesieniu do sprzedającego NVM-makelaar (NVM – holenderskie stowarzyszenie pośredników), znaczenie obowiązkowej instrukcji pomiaru oraz zaufaniu, jakie kupujący może opierać na wskazanej powierzchni. Nie oznacza to jednak automatycznie ustalenia wysokości szkody. Proste działanie „brakujące metry kwadratowe razy średnia cena za metr kwadratowy” nie zawsze da właściwą kwotę odszkodowania.
Zbadaj na przykład, jaka była wartość rynkowa przy prawidłowej informacji, czy inaczej negocjowałbyś i jaka realna alternatywa była dostępna. Może być potrzebna wycena. Zachowaj oryginalną broszurę, ogłoszenie, rzuty i korespondencję, zanim zostaną zmienione.
Inne możliwe błędy zawodowe
- Nieprawidłowe informacje o możliwościach użytkowania, prawie dzierżawy wieczystej (erfpacht) lub istotnych ograniczeniach.
- Nieprzekazanie znanej wady lub ważnej informacji.
- Niedostateczna uwaga wobec uzgodnionego financieringsvoorbehoud (zastrzeżenia finansowania).
- Nieprzekazanie na czas oferty lub kluczowej instrukcji.
- Niewystarczające ostrzeżenie, że informacji nie zweryfikowano.
Przy wadzie budowlanej rolę mogą mieć także sprzedawca, inspektor lub inne podmioty. Ich obowiązki nie są takie same. Roszczenie wobec makelaar wymaga odrębnego uzasadnienia jego działania oraz wynikających z tego konsekwencji.
Jakie dokumenty są potrzebne?
- Umowa pośrednictwa i ogólne warunki.
- Ogłoszenie, broszura sprzedażowa, kwestionariusz i rzuty.
- Umowa sprzedaży z załącznikami i zastrzeżeniami.
- Wiadomości dotyczące pytań, ostrzeżeń, ofert i terminów.
- Protokół pomiaru, wycena lub inne istotne badanie biegłego.
- Dowody dodatkowych kosztów oraz Twojego procesu decyzyjnego przy zakupie.
Złożenie skargi i dochodzenie szkody
Makelaar zrzeszony w organizacji branżowej może podlegać wewnętrznej procedurze skargowej lub dyscyplinarnej. Sprawdź członkostwo oraz kompetencje właściwej instytucji. Skarga nie prowadzi automatycznie do odszkodowania. Równolegle pilnuj cywilnych terminów zgłoszenia roszczeń i przedawnienia.
Notaris (notariusz) lub doradca hipoteczny mają własne zadania w tej samej transakcji. Uchybienie jednej osoby nie może być automatycznie przypisane innej. Zobacz także odpowiedzialność notariusza.
Odszkodowanie od pośrednika: czego możesz dochodzić?
Wysokość odszkodowania po błędzie makelaar zależy od porównania Twojej sytuacji finansowej po błędzie z sytuacją, w której pośrednik prawidłowo wykonał swoje obowiązki. Przy błędnych informacjach sprzedażowych może chodzić o wykazaną zbyt wysoką cenę zakupu; przy pominiętej instrukcji – o inne konkretne skutki. Sam błąd nie wyznacza automatycznie rozmiaru szkody. Należy łącznie zbadać Twoje oferty, wartość rynkową oraz alternatywę, jaką wybrałbyś przy prawidłowej informacji.
- Szkoda cenowa lub wartościowa: uzasadniona strata wynikająca z transakcji opartej na nieprawidłowych informacjach.
- Dodatkowe koszty transakcyjne: wydatki, których przy starannym działaniu można było uniknąć, o ile istnieje wystarczający związek.
- Koszty finansowania lub opóźnienia: np. wykazane dodatkowe obciążenia z powodu pominiętych ustaleń.
- Koszty biegłych: rozsądne koszty niezbędnego pomiaru, wyceny lub innego badania.
- Koszty prawne i odsetki: oceniane odrębnie i nie zawsze w pełni odzyskiwalne.
Koszty naprawy wady budowlanej nie są automatycznie szkodą spowodowaną przez makelaar. Być może i tak kupiłbyś nieruchomość ze świadomością wady, ale za inną cenę. Być może wadę można było przypisać sprzedawcy na podstawie umowy sprzedaży. Zbadaj te ścieżki równolegle i unikaj podwójnego dochodzenia tej samej pozycji. Roszczenia wobec poszczególnych osób mogą się uzupełniać, ale wymagają ustalenia ich własnych obowiązków i związku ze stratą.
Przykład fikcyjny: mniejsza powierzchnia mieszkalna niż podano
Nieruchomość była oferowana jako mająca 120 m² powierzchni mieszkalnej, podczas gdy niezależny pomiar wykazał 108 m². Taka różnica nie uzasadnia automatycznie zwrotu dziesięciu procent ceny zakupu. Na wartość wpływają również położenie, układ, wykończenie i inne cechy. Zbadaj więc, co prawidłowa informacja oznaczałaby w dniu zakupu dla transakcji i Twojej pozycji. Wycena powinna odpowiadać na prawną kwestię szkody, a nie tylko na obecną wartość sprzedażową.
Jaki pomiar i wycena są przydatne?
Protokół pomiaru powinien wyjaśniać, jakie pomieszczenia uwzględniono i jaką metodę zastosowano. Poproś o osobne wskazanie ewentualnych różnic między powierzchnią mieszkalną, schowkiem, poddaszem, balkonem i działką. Porównanie jedynie dwóch wartości końcowych może wprowadzać w błąd, jeśli użyto różnych pojęć. Zachowaj też pierwotne ogłoszenie i broszurę, aby było jasne, jakie informacje otrzymałeś przed zakupem.
Wycena na potrzeby roszczenia odszkodowawczego ma inny cel niż standardowa wycena do kredytu hipotecznego. Ustal z góry właściwą datę, założenia faktyczne i porównywane scenariusze. Poproś rzeczoznawcę o wyodrębnienie zmian rynkowych od skutku błędnej informacji. Jeśli prawna kwestia szkody nie jest jeszcze jasna, najpierw ją doprecyzuj; w przeciwnym razie kosztowny raport niewiele wniesie do sporu.
Przegapione financieringsvoorbehoud lub ważna instrukcja
Przy financieringsvoorbehoud decydujące są treść umowy sprzedaży, termin i uzgodniony podział zadań. Kto miał złożyć wniosek o finansowanie, pilnować terminu i w razie potrzeby powołać się na zastrzeżenie? Zbierz wiadomości między Tobą, makelaar, doradcą hipotecznym i sprzedawcą. Odrzucenie przez bank samo w sobie nie dowodzi, że makelaar źle wykonał zlecenie.
Jeśli powołanie się na zastrzeżenie finansowania jest jeszcze możliwe, wymaga to natychmiastowej uwagi. Nie czekaj na wynik sporu o odpowiedzialność. W razie już nałożonej kary trzeba zbadać, czy jest ona należna zgodnie z prawem oraz jakie były rozsądne możliwości jej uniknięcia lub ograniczenia. Zobacz także odpowiedzialność za błędne doradztwo hipoteczne, ponieważ odpowiedzialności w tego typu sprawach mogą się zazębiać.
Zastrzeżenia w broszurze i własne badanie kupującego
Broszura może zawierać zastrzeżenia co do prawidłowości danych. Ich znaczenie zależy od treści, kontekstu i konkretnych informacji przekazanych przez makelaar. Ogólne zastrzeżenie nie niweluje automatycznie wagi konkretnej, nieprawidłowej informacji. Odwrotnie – istotne może być, że wyraźnie wskazano niepewność, a Ty świadomie zrezygnowałeś z dalszych badań.
Odróżnij informacje, które makelaar znał, informacje, które zgodnie ze zleceniem powinien był zbadać, oraz okoliczności wykraczające poza ten zakres. Przy aankoopmakelaar kluczowa jest umówiona opieka nad transakcją; przy verkoopmakelaar wobec kupującego istotne jest m.in. uzasadnione zaufanie do przekazanych informacji. Ta sama faktyczna nieprawidłowość może więc prowadzić do różnych ocen prawnych.
Praktyczne przygotowanie roszczenia
Zanotuj, kiedy odkryłeś możliwy błąd, i zgłoś go makelaar w sposób konkretny. Opisz nieprawidłową informację, Twoje zaufanie do niej oraz skutki. Poproś o zachowanie pierwotnej dokumentacji sprzedażowej i zgłoszenie roszczenia do ubezpieczyciela odpowiedzialności cywilnej. Równolegle sprawdź terminy ewentualnych roszczeń wobec sprzedawcy lub innych doradców.
Rozpocznij kalkulację szkody od pozycji, które już możesz udokumentować. Dołącz faktury, raporty i historię Twoich ofert. Wskaż, które elementy wymagają jeszcze zbadania. W razie odmowy pomocne jest ustalenie, czy strony różnią się co do błędu, zaufania, związku przyczynowego czy wysokości szkody. Porównanie sytuacji rzeczywistej i hipotetycznej stanowi następnie podstawę do negocjacji, ugody lub postępowania.
Czy także sprzedawcę należy wezwać przy błędnych informacjach?
Wada lub nieprawidłowa informacja o nieruchomości mogą rodzić pytania zarówno o umowę sprzedaży, jak i o rolę makelaar. Sprzedawca i makelaar mają różne obowiązki. Zbadaj więc, która strona jaką informację podała, co zawiera kwestionariusz i jakie zastrzeżenia uzgodniono. Roszczenie wobec jednej strony nie czyni zbędnym zbadania drugiej ścieżki.
Zabezpiecz dowody, zanim rozpoczniesz naprawę lub remont. Zrób zdjęcia, zgromadź raporty i korespondencję o stanie nieruchomości. Daj zaangażowanym stronom, gdzie to zasadne, możliwość zbadania sytuacji. Pilna naprawa może być oczywiście konieczna; wówczas jak najlepiej udokumentuj konieczność i stan pierwotny. Bez tej dokumentacji później może powstać spór o to, co dokładnie było nie tak i czy wybrane koszty naprawy były rozsądne.
Przy ugodzie musi być jasne, które strony i które pozycje szkody są rozliczane. Szerokie postanowienie o zrzeczeniu się roszczeń może wpływać na pozostałe uprawnienia. Sprawdź więc, czy uwzględniono np. koszty badań, odsetki i jeszcze nieznane skutki. Wskaż otrzymane świadczenia w zestawieniu szkody. Możesz kierować wezwania do różnych potencjalnie odpowiedzialnych, ale tej samej szkody nie możesz otrzymać podwójnie. Rozmiar pozostałego roszczenia zmienia się, gdy jedna ze stron już coś wypłaciła.
Co dzieje się, gdy odpowiedzialność jest kwestionowana?
Poproś o konkretną przyczynę odmowy i porównaj ją ze swoimi dokumentami. Spór o zakres zlecenia wymaga innego materiału dowodowego niż spór o wysokość szkody. Uporządkuj punkty, co do których jest zgoda, oraz te, które wciąż wymagają zbadania. Dodatkowy raport ma sens przede wszystkim wtedy, gdy wiadomo, na jakie pytanie ma odpowiedzieć.
Następnie omów przewidywany efekt, koszty i czas trwania negocjacji lub postępowania. Postępowanie może dostarczyć dowodów, ale wiąże się też z ryzykiem oddalenia i zasądzenia kosztów procesu. Czas trwania zależy m.in. od reakcji strony przeciwnej i konieczności opinii biegłego. Niezawodnego wyniku lub czasu trwania nie można obiecać z góry.
Przy porozumieniu należy jasno określić kwotę, termin płatności, odsetki, koszty i ewentualną ostateczne rozliczenie roszczeń. Zachowaj wszystkie ustalenia i sprawdź, które roszczenia są ostatecznie rozliczane. Nie musisz czekać, aż każda przyszła pozycja będzie dokładnie znana, aby poprosić o poradę prawną, ale niepełny obraz szkody wymaga uwagi, zanim zrezygnujesz z praw.
Plan działania: od dokumentów do roszczenia
- Zapisz, kto działał dla kupującego, kto dla sprzedawcy i jakie zadania uzgodniono.
- Zabezpiecz wersję ogłoszenia, broszury i wiadomości sprzed zakupu.
- Opisz dokładną nieprawidłowość oraz moment jej wykrycia.
- Ustal, jakie badanie rzeczywiście jest potrzebne: pomiar, wycena czy ocena techniczna.
- Wyjaśnij, jak postąpiłbyś przy prawidłowej informacji i jakie dowody to potwierdzają.
- Zgłoś roszczenie właściwym osobom, kontrolując osobno terminy wobec każdej z nich.
Przykład zgłoszenia błędnej informacji
Temat: nieruchomość [adres] — informacja o [powierzchni / stanie / ograniczeniu]
Przed zawarciem umowy otrzymaliśmy od Państwa informację [konkretna treść, data i dokument]. Informacja miała znaczenie dla naszej decyzji, ponieważ [wyjaśnienie]. W dniu [data] ustaliliśmy, że [nieprawidłowość], co potwierdza [dowód]. Prosimy o przekazanie dokumentów, na których oparto informację, oraz wyjaśnienie, w jaki sposób została sprawdzona.
W naszej ocenie doszło do naruszenia obowiązków powodującego szkodę. Zgłaszamy Państwa odpowiedzialność i zastrzegamy dochodzenie jej naprawienia. Wstępne zestawienie obejmuje [pozycje]; dalsze skutki wymagają zbadania. Prosimy o stanowisko do [data] i zgłoszenie sprawy ubezpieczycielowi, jeśli posiadają Państwo właściwą polisę.
Dostosuj treść do tego, czy pośrednik działał na Twoje zlecenie, czy reprezentował drugą stronę. Nie żądaj arbitralnej części ceny wyłącznie dlatego, że powierzchnia jest mniejsza. W przypadku nadal biegnącego terminu finansowania lub odbioru nie czekaj na odpowiedź na to pismo.
Czy skarga zawsze zastępuje postępowanie cywilne?
Nie. Postępowanie dyscyplinarne ocenia standard zawodowy, a właściwa komisja sporów może mieć inne uprawnienia i ograniczenia wynikające z regulaminu. Sprawdź, czy pośrednik jest objęty danym systemem, czy dotyczy on Twojego zlecenia i jaki skutek ma wybór tej drogi. Sama korzystna ocena postępowania pośrednika nie określa jeszcze wysokości Twojej szkody.
Także obowiązek reklamacyjny nie działa identycznie wobec wszystkich uczestników transakcji. Roszczenie kupującego do pośrednika sprzedawcy oparte na samodzielnym czynie niedozwolonym wymaga innej oceny niż zarzut wadliwego wykonania własnej umowy z pośrednikiem. Praktycznie warto jednak szybko zgłosić problem, zabezpieczyć dowody i sprawdzić przedawnienie; zwłoka utrudnia odtworzenie procesu zakupu.
Najczęściej zadawane pytania
Czy mogę wezwać do odpowiedzialności makelaar sprzedawcy?
W pewnych okolicznościach tak, nawet bez własnej umowy z nim. Musisz wykazać, jaka nieostrożna informacja lub zachowanie spowodowały u Ciebie szkodę.
Czy ogólne zastrzeżenie wystarczy, by wyłączyć odpowiedzialność?
Nie automatycznie. Należy ocenić treść, kontekst i konkretne przekazane informacje.
Czy muszę od razu zlecić ponowny pomiar?
Niezależny i dobrze udokumentowany protokół pomiaru może być ważny. Ustal wcześniej metodę pomiaru i koszty.
Źródła
Hoge Raad, 13 lipca 2018 r., ECLI:NL:HR:2018:1176 o powierzchni mieszkalnej, instrukcji pomiaru i odpowiedzialności wobec kupującego.
Hoge Raad, 22 lutego 2019 r., ECLI:NL:HR:2019:269: porównanie sytuacji majątkowej przy ustalaniu szkody.
Terminy, koszty i Twój kolejny krok
Zgłoś podejrzenie błędu terminowo i konkretnie. Skarga i przerwanie biegu przedawnienia to różne czynności. Dla roszczeń odszkodowawczych zasadnicze znaczenie ma pięcioletni termin liczony od dnia po uzyskaniu rzeczywistej wiedzy o szkodzie i osobie odpowiedzialnej, a także ogólna dłuższa granica dwudziestu lat od zdarzenia powodującego szkodę, z wyjątkami. Roszczenie do sprzedawcy z powodu niezgodności nieruchomości z umową może podlegać innemu, krótszemu terminowi. Nie traktuj reklamacji wobec jednej osoby jako automatycznego zabezpieczenia praw wobec wszystkich. Sprawdź termin w Twojej sprawie.
Odpowiedzialny adwokat: Onur Arslan. Skontaktuj się z krótkim opisem i ewentualnym pilnym terminem. Omów z góry zakres i koszty analizy, możliwe koszty biegłych oraz ryzyko procesowe. Zwrot wszystkich kosztów nie jest gwarantowany.
Podstawa prawna: Księga 7 BW (obowiązek staranności), Księga 6 BW (odszkodowanie i obowiązek zgłoszenia wady) oraz Księga 3 BW (przedawnienie i przerwanie biegu).
