Hipoteka z rejestracją BKR (holenderski rejestr kredytowy) nie jest z definicji niemożliwa. Trwający kredyt bez opóźnienia głównie ogranicza Twoją maksymalną zdolność kredytową; negatywne kodowanie utrudnia akceptację, ale wynik zależy od kodu, aktualnego statusu, polityki akceptacyjnej kredytodawcy i całej Twojej sytuacji finansowej. Zawsze zacznij więc od własnego zestawienia kredytowego — a nie od wniosku.
Autor: Onur Arslan, adwokat w Arslan & Arslan Advocaten. Wpisany do rejestru dziedzin prawa Holenderskiej Rady Adwokackiej w zakresie prawa pracy i szkód osobowych. Ostatnia aktualizacja: 17 september 2026.
Co kredytodawca hipoteczny widzi w BKR
Rejestracja bez kodu zaległości jest często nazywana rejestracją pozytywną. Liczy się ona w ocenie zdolności, ponieważ miesięczne zobowiązanie kredytowe obniża Twoją zdolność kredytową. Rejestracja negatywna zawiera zgłoszenie zaległości (A) lub kod szczególny i wpływa głównie na akceptację.
Jedna często pomijana niuans: hipoteka na własnej nieruchomości nie widnieje w CKI (Centralny System Informacji Kredytowej BKR) jako zwykły kredyt. Przy tym typie kredytu kredytodawca zgłasza wyłącznie negatywne doświadczenia płatnicze — zaległość lub szczególność — i to bez kwoty (art. 19 ust. 2 Algemeen Reglement CKI). Trwająca bezproblemowo hipoteka nie jest więc w rejestrze widoczna.
Bez opłat pobierz swoje aktualne dane przez Mijn Kredietregistratie i zanotuj dla każdej pozycji: kredytodawcę, kod, zarejestrowaną kwotę, ewentualne zgłoszenie przywrócenia oraz rzeczywistą datę zakończenia.
Kody, które mają znaczenie
| Kod | Znaczenie |
|---|---|
| A | Zgłoszono zaległość w płatnościach. |
| H | Zgłoszenie przywrócenia: zaległość została nadrobiona, a umowa trwa dalej. Jeśli umowa jednocześnie zostaje zakończona, zamiast tego podaje się rzeczywistą datę zakończenia. |
| 1 | Uzgodniono plan spłaty po wystąpieniu zaległości. |
| 2 | Kredytodawca zażądał spłaty pozostałej części lub całej wierzytelności. Zażądanie nie jest tym samym co zakończenie umowy. |
| 3 | Odpisano € 250 lub więcej. Tylko przy zwolnieniu z długu w całości jednocześnie zgłasza się rzeczywistą datę zakończenia; jeśli jej brak, wierzytelność nadal istnieje. |
| 4 | Okazałeś/okazałaś się nieosiągalny/a. |
| 5 | Pisemny prewencyjny plan spłaty dla kredytu hipotecznego na co najmniej cztery miesiące. Nie musi go poprzedzać zaległość. |
Kombinacja i daty mówią więcej niż hierarchia od „lekkich” do „ciężkich”. Stare, przywrócone zgłoszenie waży zupełnie inaczej niż trwająca zaległość bez zgłoszenia przywrócenia.
Jak długo to widać?
Reguła główna to pięć lat, ale punkt startowy się różni. Przy zakończonej umowie pięć lat liczy się od rzeczywistej daty zakończenia. Jeśli jest zgłoszenie przywrócenia, to zgłoszenia sprzed tego przywrócenia znikają po pięciu latach od daty rejestracji zgłoszenia przywrócenia. Przy trwającej umowie z zaległością bez zgłoszenia przywrócenia po pięciu latach nie następuje automatyczne usunięcie, lecz ocena przez kredytodawcę (art. 14 Algemeen Reglement CKI).
Dlatego warto sprawdzić datę zakończenia, zanim spłacisz, by wymusić wniosek: spłata nie cofa zegara, ale określa, od kiedy biegnie pięcioletni termin.
Ścieżka decyzyjna: co i w jakiej kolejności?
- Pobierz swoje zestawienie kredytów i sprawdź dane faktyczne: kredytodawca, kod, kwota, data rejestracji, zgłoszenie przywrócenia, rzeczywista data zakończenia.
- Oddzielnie oceń aspekt akceptacji. Niezależny doradca hipoteczny może wskazać, jak trwający kredyt lub kodowanie wpływa na test zdolności i akceptacji oraz czy wchodzi w grę NHG (Nationale Hypotheek Garantie — holenderska gwarancja hipoteczna). Dla kredytu z NHG obowiązują Voorwaarden en normen van NHG obok polityki kredytodawcy.
- Jest błąd? Złóż wniosek o korektę u kredytodawcy, który dokonał zgłoszenia — nie w Stichting BKR (fundacja prowadząca rejestr BKR). Pomyśl o brakującym zgłoszeniu przywrócenia, błędnej dacie rejestracji lub zakończenia, albo zaległości zgłoszonej zanim upłynął termin dla danego typu kredytu.
- Rejestracja jest poprawna, ale dotyka Ciebie nieproporcjonalnie? Złóż umotywowany wniosek o usunięcie. Regulamin dopuszcza usunięcie przy słusznej rejestracji, która po starannym wyważeniu interesów okazuje się nieproporcjonalna (art. 14 ust. 10).
- W razie odmowy oceń dalszą ścieżkę: skargę w Kifid (instytucja rozpatrująca skargi finansowe; dla konsumentów bezpłatnie) lub postępowanie przed sądem. Jeśli Twój wniosek idzie w trybie AVG (RODO) i kredytodawca odpowiedział, pamiętaj o terminie sześciu tygodni na wniosek do sądu (art. 35 ust. 2 UAVG — holenderska ustawa wdrażająca RODO).
- Wniosek o hipotekę złóż dopiero wtedy, gdy wiesz, co widnieje w rejestrze i jaka jest wykonalność.
Co zebrać do wniosku o usunięcie
- Aktualne zestawienie kredytowe oraz wcześniejszą wersję, jeśli ją masz.
- Dowód spłaty lub przywrócenia: wyciągi bankowe, potwierdzenie od kredytodawcy, ugoda przy zwolnieniu z długu.
- Pisemną odmowę kredytodawcy z podaniem przyczyny.
- Wyliczenie konkretnej szkody: różnica w odsetkach przy niezrealizowanym refinansowaniu, utracony zakup, wygasająca umowa najmu.
- Aktualny obraz finansów: dochód, stałe koszty, brak nowych zaległości.
- Uzasadnioną przyczynę ówczesnych problemów płatniczych — choroba, zwolnienie, rozstanie.
Potrzeba zaciągnięcia hipoteki to istotny dowód, ale nie samodzielna podstawa do usunięcia. Kredytodawca waży Twój interes wobec celu rejestracji kredytowej i ochrony przed nadmiernym zadłużeniem. Im bardziej konkretny i datowany jest Twój uszczerbek, tym większą ma wagę.
Po odmowie udzielenia hipoteki
Po odmowie nie wyciągaj od razu wniosku, że rejestracja jest nieprawidłowa. Poproś kredytodawcę na piśmie o powód i rozdziel dwa tory: decyzję akceptacyjną kredytodawcy i prawną trwałość rejestracji. To odmienne kwestie, z innymi stronami i innymi ścieżkami. Przy refinansowaniu jest tak samo: następuje nowa ocena, a wynikająca z niej odmowa stanowi użyteczny dowód do wniosku o usunięcie, lecz nie prowadzi do niego automatycznie.
Koszty i pomoc prawna
Czy możliwa jest pomoc na zasadach toevoeging (pomocy z urzędu), zależy od aktualnych kryteriów dochodowych, majątkowych i przedmiotowych Raad voor Rechtsbijstand (Rada Pomocy Prawnej). W 2026 roku bierze się pod uwagę dochód z roku referencyjnego 2024 i obowiązuje limit majątku € 36.952 na osobę. Nie zakładaj automatycznego zwrotu kosztów za postępowanie BKR; sprawdź to z wyprzedzeniem. Aktualne kwoty są na rechtsbijstand.nl.
Hipoteka a trwająca rejestracja
Jeśli trwa proces wnioskowania o hipotekę, to często decydująca jest data, kiedy Twoja rejestracja zniknie. Zleć ocenę swojej rejestracji i poinformuj, że trwa wniosek; wykazany i datowany uszczerbek waży w wyważeniu interesów. Koszty opisaliśmy w co kosztuje usunięcie rejestracji BKR.
Uzasadnienie konkretnego wniosku hipotecznego
Zapytaj doradcę lub kredytodawcę, która rejestracja blokuje wniosek i jakie inne warunki jeszcze obowiązują. Dochód, inne długi i zabezpieczenie również mogą być decydujące. Usunięty kod nie gwarantuje więc automatycznie finansowania.
Dołącz aktualny wniosek, odmowę i istotne terminy do wniosku o usunięcie. Opisz, dlaczego potrzeba mieszkaniowa jest konkretna i jaka jest stabilność finansowa. Unikaj zobowiązania do zakupu bez adekwatnego warunku finansowania wyłącznie na podstawie oczekiwanego usunięcia.
Przeczytaj też o szkodzie spowodowanej nieprawidłową rejestracją i Kifid lub sądzie.
Najczęstsze pytania o BKR i hipotekę
Czy moja własna hipoteka widnieje w BKR?
Nie jako zwykły kredyt. Przy kredycie hipotecznym na własną nieruchomość kredytodawca zgłasza jedynie negatywne doświadczenia płatnicze i bez wskazania kwoty (art. 19 ust. 2 Algemeen Reglement CKI). Bezproblemowo trwająca hipoteka nie jest więc widoczna w CKI.
Czy mogę dostać hipotekę z pozytywną rejestracją BKR?
Tak. Trwające zobowiązanie kredytowe obniża jednak Twoją maksymalną zdolność kredytową, ponieważ jest uwzględniane w teście płynności. Kredytodawca ocenia Twoją całą sytuację finansową i własną politykę akceptacyjną.
A z kodowaniem negatywnym?
To trudniejsze i zależy od kodu, statusu przywrócenia lub zakończenia, Twojej aktualnej sytuacji, kredytodawcy i ewentualnych norm NHG. Ogólnej gwarancji nie ma, ale ustawowego zakazu również nie.
Jak długo widać zakończony kredyt?
Zasadniczo pięć lat od rzeczywistej daty zakończenia. Jeśli widnieje zgłoszenie przywrócenia, to zgłoszenia sprzed tego przywrócenia znikają po pięciu latach od jego daty rejestracji (art. 14 Algemeen Reglement CKI).
Czy sama potrzeba hipoteki wystarczy do usunięcia?
Nie. Potrzeba mieszkaniowa jest ważna, ale oceniana łącznie z prawidłowością, wagą i czasem trwania rejestracji, przyczyną problemów oraz Twoją aktualną stabilnością finansową. Udowodnij uszczerbek konkretnie i z datami.
Przeczytaj także
- Jak pobrać rejestrację BKR
- Kody BKR A, H oraz 1 do 5
- Kod przywrócenia w BKR: kiedy i jak
- Niesłuszna rejestracja BKR: plan usunięcia
- Co widzi kredytodawca hipoteczny w BKR i EVR (zewnętrzny rejestr ostrzeżeń bankowych)?
