Twój wynajmujący nie zwraca kaucji w całości, ponieważ jego zdaniem mieszkanie jest niewystarczająco czyste albo trzeba je ponownie pomalować. Czy może tak po prostu potrącić kilkaset euro? Potrącenie za sprzątanie lub malowanie musi mieć podstawę prawną, być Tobie przypisane i zostać należycie udokumentowane. Normalne zużycie i starzenie się rzeczy nie obciążają automatycznie Ciebie. Sama informacja, że nowy najemca chce świeżego mieszkania, nie wystarcza.
Autor: Ömür Arslan, adwokat ds. prawa najmu w Arslan & Arslan Advocaten. Wpisany do rejestru dziedzin prawa Niderlandzkiej Izby Adwokackiej w zakresie prawa najmu i ubezpieczeń społecznych. Ostatnia aktualizacja: 17 września 2026 r.
Spór o kaucję to coś więcej niż pytanie, czy ściana jest brudna. Istotne są stan przy rozpoczęciu najmu, Twoje obowiązki przy zdaniu lokalu, charakter użytkowania, możliwość dokonania napraw oraz rzeczywiście poniesione koszty. W tym artykule przeczytasz, jak sprawdzić te kwestie, jakie dokumenty warto zażądać i jak pisemnie zakwestionować potrącenie.
To omówienie dotyczy najmu lokali mieszkalnych w Holandii. Dla lokali użytkowych i najmu wakacyjnego mogą obowiązywać inne zasady. Chcesz od razu pomocy przy konkretnej rozliczeniu? Możesz zlecić ocenę sporu o kaucję w Arslan & Arslan Advocaten.
Kiedy koszty sprzątania mogą być potrącone z kaucji
Na koniec najmu musisz zdać mieszkanie w należytym stanie. Zakres wymaganych prac porządkowych zależy m.in. od ważnych ustaleń i stanu, w jakim otrzymałeś/-aś lokal. Pozostawione śmieci, mocno zabrudzony piekarnik czy uporczywe resztki tłuszczu mogą wywołać spór o konieczne sprzątanie. To jednak nie oznacza, że każde żądane kwoty są prawidłowe.
Najpierw sprawdź, co dokładnie twierdzi wynajmujący. Zarzut brudu wymaga innej oceny niż przebarwiona farba, stara podłoga czy problemy z wilgocią. Poproś o opisanie dla każdego pomieszczenia, co zastano, dlaczego miał(a)byś za to odpowiadać i jakie prace były potrzebne. Określenia „nieestetyczne” lub „niewystarczająco czyste” dają zbyt mało informacji.
Art. 7:261b BW reguluje zwrot i dopuszczalną kompensatę z kaucją. W przypadku szkody ustawa wymienia wykazane koszty naprawy. Wynajmujący musi też doręczyć pisemne zawiadomienie z pełną specyfikacją kosztów. Regulacja ta została wprowadzona w Wet goed verhuurderschap. Ogólna, stała opłata za sprzątanie przy każdej przeprowadzce nie jest więc sama z siebie ważnym potrąceniem.
„Bezemschoon” i „profesjonalnie wyczyszczone” to różne ustalenia
Słowo „bezemschoon” nie oznacza uniwersalnej listy prac. Zazwyczaj chodzi o pusty, należycie posprzątany lokal. Co to znaczy w Twojej sytuacji, należy ocenić na podstawie umowy i okoliczności. Samo zamiatanie może nie wystarczyć, jeśli kuchnia i sanitariaty pozostają mocno zabrudzone.
Czy w umowie zapisano obowiązek skorzystania z profesjonalnej firmy sprzątającej? Wówczas trzeba zbadać ważność i wykładnię takiego postanowienia. Klauzula w ogólnych warunkach profesjonalnego wynajmującego może podlegać ocenie pod kątem prawa konsumenckiego. Sam fakt podpisania umowy nie czyni każdej standardowej pozycji kosztowej nienaruszalną.
Zapytaj, czy wynajmujący wskazuje konkretne uchybienia, czy tylko żąda zapłaty faktury. Jeśli samodzielnie starannie posprzątałeś/-aś, a zdjęcia pokazują należyte zdanie lokalu, to ma znaczenie. Z drugiej strony faktura od Twojej firmy sprzątającej nie dowodzi automatycznie, że wszystkie uzgodnione prace wykonano prawidłowo. Decydujący pozostaje stan faktyczny.
Kiedy koszty malowania obciążają najemcę
Farba się starzeje. Światło słoneczne, normalne użytkowanie i upływ czasu mogą powodować przebarwienia i drobne ślady. Wynajmujący nie może bezrefleksyjnie przerzucać okresowych prac konserwacyjnych na każdego odchodzącego najemcę. To założenie koresponduje z rządowym wyjaśnieniem w sprawie zużycia i kaucji.
Inaczej może być przy poważnym zabrudzeniu, szkodach od dymu, dużych uszkodzeniach lub zmianach, które zgodnie z ważną umową musisz przywrócić. Także wtedy trzeba ustalić, jakie prace były niezbędne. Jedna uszkodzona ściana nie uzasadnia automatycznie malowania całego mieszkania na Twój koszt.
W przypadku kolorowych ścian znaczenie mają pierwotne wykończenie, udzielona zgoda i ustalenia o przywróceniu do stanu wcześniejszego. Ciemna ściana nie musi pozostać w każdej sytuacji; nie istnieje też ogólna zasada, że przy wyprowadzce każdą ścianę trzeba malować na biało. Zachowuj więc wiadomości, w których omawiano kolor lub zmianę.
Nowe za stare: dlaczego nowe malowanie nie zawsze jest w pełni do odzyskania
Punktem wyjścia przy odszkodowaniu jest naprawienie szkody. Nie jest to automatyczna rekompensata każdej poprawy, którą wynajmujący przy okazji zleci. Jeśli ściana i tak wymagała konserwacji, może to wpływać na koszty, które rozsądnie można przypisać Twojemu działaniu.
Zapytaj, jak stary był poprzedni lakier/farba i dlaczego miejscowa naprawa byłaby niewystarczająca. Zwróć uwagę na fakturę łączącą malowanie z nowymi listwami przypodłogowymi czy remontem. Poproś o rozbicie takich elementów. Dla farb, podłóg i mebli nie istnieje jedno ustawowe tempo amortyzacji, które da się zastosować w każdym sporze o kaucję.
Przykład fikcyjny: z kaucji 1 600 € potrącono 850 € za malowanie trzech pokoi. Protokół końcowy wskazuje jedną uszkodzoną ścianę. Właściwe pytania brzmią, jakie prace były konieczne z powodu tego uszkodzenia, jak mają się do tego pozostałe pokoje i w jakim stanie była już farba. Ten przykład nie przesądza wyniku, ale pokazuje, jak zbadać zbyt szeroką fakturę.
Odróżnianie normalnego zużycia od szkody
Na potrącenie patrz zawsze z dwóch perspektyw: czy odpowiadasz za dane pogorszenie stanu i czy żądana kwota naprawy jest adekwatna? Art. 7:218 ust. 1 BW dotyczy szkody wynikłej z zawinionego przez najemcę nienależytego wykonania. Ust. 2 przewiduje domniemanie na niekorzyść najemcy — przyjmuje się, że wszelka szkoda powstała w ten sposób — ale z dwoma wyjątkami: szkoda pożarowa oraz w przypadku nieruchomości zabudowanej szkoda po zewnętrznej stronie. Malowanie na zewnątrz nie podlega więc temu domniemaniu.
Regulacja zdania lokalu z art. 7:224 ust. 2 BW bywa przy sporze o kaucję rozstrzygająca i przewiduje dwie sytuacje. Jeśli na początku sporządzono opis lokalu — protokół zdawczo-odbiorczy lub raport z inspekcji — musisz zdać lokal w tym samym stanie, z wyjątkiem dopuszczalnych zmian i dodatków oraz tego, co uległo zniszczeniu lub uszkodzeniu wskutek upływu czasu. Ten wyjątek stanowi ustawową podstawę Twojego zarzutu dotyczącego zużycia i starzenia się. Jeśli nie sporządzono opisu, przyjmuje się — z zastrzeżeniem przeciwdowodu — że otrzymałeś/-aś lokal w stanie, w jakim znajduje się on przy zakończeniu najmu. Bez protokołu wstępnego ryzyko dowodowe ponosi wynajmujący; z protokołem — Ty. Dlatego najpierw odszukaj protokół z przyjęcia lokalu.
| Sytuacja | Co należy zbadać |
|---|---|
| Przebarwienie starej farby | Wiek, normalne starzenie i wcześniejsza konserwacja |
| Tłuszcz i resztki jedzenia w kuchni | Stan początkowy, ustalenia przy zdaniu lokalu, zdjęcia i konieczny zakres sprzątania |
| Osad po dymie lub nikotynie | Przyczyna, ustalenia, stopień i zakres wymaganego przywrócenia |
| Otworki lub uszkodzone ściany | Opis początkowy, charakter uszkodzenia, zgoda i obowiązek naprawy |
| Pleśń lub plamy wilgoci | Wada budowlana, konserwacja, wentylacja i konkretna przyczyna |
Zdjęcie nie dowodzi automatycznie odpowiedzialności. Pleśń może wynikać np. z przecieku, wady budowlanej lub sposobu użytkowania mieszkania. Nie wyciągaj więc wniosków wyłącznie z koloru lub wielkości plamy. Wcześniejsze zgłoszenia konserwacyjne i reakcje wynajmującego mogą być właśnie w tym temacie istotnym dowodem.
Protokół początkowy i inspekcja końcowa
Dobry opis początkowy pokazuje, co zaakceptowałeś/-aś przy rozpoczęciu najmu. Porównaj go z raportem końcowym i własnymi zdjęciami. Jeśli to samo uszkodzenie zgłoszono już przy przekazaniu kluczy, wskaż tę konkretną wiadomość. Sama uwaga, że mieszkanie wtedy też nie było idealne, jest mniej przekonująca.
Jeśli brak opisu początkowego, art. 7:224 ust. 2 BW zawiera ważne domniemanie dowodowe: z zastrzeżeniem przeciwdowodu przyjmuje się odbiór w stanie istniejącym przy zakończeniu najmu. Wynajmujący może przedstawić przeciwdowód. Brak raportu nie oznacza więc, że każde potrącenie automatycznie odpada. Dla umów najmu sprzed 1 sierpnia 2003 r. obowiązuje ponadto prawo przejściowe.
Przy inspekcji końcowej zadbaj o dokładne odnotowanie omawianych punktów. Podpisanie potwierdzenia odbioru raportu to co innego niż uznanie odpowiedzialności i kosztów. Poproś o kopię i od razu pisemnie skoryguj nieścisłości. Ogólne zasady oceny znajdziesz także w artykule kiedy wynajmujący może potrącić kaucję.
Czy najpierw musisz mieć możliwość samodzielnego sprzątania lub naprawy?
Wstępna inspekcja może zapobiec sytuacji, w której dopiero po wyprowadzce słyszysz, czego według wynajmującego brakuje. Poproś na kilka tygodni przed ostatnim dniem najmu o wspólną kontrolę oraz konkretną listę punktów do naprawy. Ustal na piśmie, co możesz jeszcze zrobić i kiedy wynajmujący to sprawdzi ponownie.
Czy dla określonego roszczenia odszkodowawczego potrzebne jest wezwanie do wykonania i termin na naprawę, zależy od rodzaju obowiązku i okoliczności. Zasady dotyczące opóźnienia (verzuim) przewidują wyjątki. Brak możliwości naprawy może mieć jednak znaczenie, m.in. dla pytania, jakie koszty można rozsądnie na Ciebie przerzucić.
Czy wynajmujący od razu zlecił drogą firmę, choć mogłeś/-aś prosto posprzątać samodzielnie? Uzasadnij, dlaczego te koszty nie powinny w całości obciążać Ciebie. Nie istnieje nieograniczone prawo dostępu do lokalu po zakończeniu najmu. Dlatego umów naprawę z wyprzedzeniem i na piśmie.
- Poproś o wstępną inspekcję — na kilka tygodni przed datą zakończenia, aby mieć czas na własne działania.
- Niech każdy punkt zostanie zapisany — i zrób własne zdjęcia tych samych miejsc z datą.
- Zapytaj pisemnie, czy możesz samodzielnie naprawić i do jakiej daty — i potwierdź odpowiedź e‑mailem.
- Zachowaj paragony i zdjęcia efektu, jeśli naprawiasz samodzielnie.
- Jeśli wynajmujący odmawia, poproś o uzasadnienie i potwierdzenie — to będzie istotne przy ocenie, czy potrącenie jest rozsądne.
- Przy potrąceniu poproś o szczegółową ofertę lub fakturę — z rzeczywiście wykonanymi pracami i liczbą godzin. Okrągła kwota bez specyfikacji jest trudna do uzasadnienia.
Oddziel dwie kwestie: Twoją odpowiedzialność za pogorszenie stanu oraz czy żądana kwota jest adekwatna. Nawet jeśli uznajesz uszkodzenie, możesz kwestionować wysokość — np. gdy zastosowano „nowe za stare” wobec czegoś mającego już dwanaście lat.
Jakich faktur i specyfikacji możesz żądać
Poproś o pełne rozliczenie, nie tylko o kwotę łączną. Przy sprzątaniu powinieneś/powinnaś widzieć, które pomieszczenia sprzątano, w jakiej dacie, ile godzin poświęcono i jaką stawkę zastosowano. Przy malowaniu istotne są malowane powierzchnie, przygotowanie, materiały i robocizna.
Faktura to ważny dowód, ale sama w sobie nie dowodzi Twojej odpowiedzialności ani tego, że wszystkie prace były konieczne. Oferta zwykle pokazuje cenę planowanych prac i nie dowodzi automatycznie, że koszty rzeczywiście poniesiono. Gdy wynajmujący wykonuje prace sam, poproś również o konkretne uzasadnienie tego, co zrobiono i jak obliczono koszty.
Oddziel błędnie udokumentowane potrącenie od ewentualnego odrębnego roszczenia odszkodowawczego. Możesz zakwestionować kompensatę bez twierdzenia, że wynajmujący w żadnych okolicznościach nie może już dochodzić szkody. Taka precyzja zapobiega temu, że dobra merytoryczna odpowiedź stanie się nadmiernie kategoryczna.
W jakim terminie musi wrócić pozostała część kaucji
Gdy brak podstaw do ważnego potrącenia, zasadą jest zwrot w ciągu czternastu dni od zakończenia umowy najmu. W ustawowych przypadkach kompensaty obowiązuje termin trzydziestu dni dla pozostałej kwoty. Wynajmujący nie dostaje z automatu dodatkowych miesięcy, bo ma dużo pracy albo bo kolejny najemca jeszcze nic nie zgłosił.
Poproś o wypłatę kwoty, która według samego wynajmującego nie jest sporna. Jeśli kwestionujesz koszty sprzątania lub malowania, opisz to oddzielnie. Częściowa zapłata nie musi zamykać sporu o te pozycje. Przeczytaj, kiedy możesz po częściowym zwrocie dochodzić reszty kaucji. Sprawdź, czy z płatnością nie wiąże się warunek ugodowy, zanim na cokolwiek się zgodzisz.
Oczekiwane w przyszłości rozliczenie kosztów serwisowych nie jest automatycznie równoznaczne z już należnymi, niezapłaconymi kosztami serwisowymi. Poproś o wyjaśnienie, jakiej konkretnej pozycji dotyczy potrącenie. Więcej na ten temat znajdziesz w części kontrola kosztów serwisowych. Ogólną ścieżkę odzyskania kaucji znajdziesz w planie działania i wzorze pisma o zwrot kaucji.
Jak zakwestionować potrącenie w pięciu krokach
- Zestaw wpłatę kaucji, datę zakończenia najmu i otrzymane zwroty. Oblicz kwotę pozostałą do zapłaty.
- Wypisz każde potrącenie oddzielnie i wskaż, czy je uznajesz, kwestionujesz, czy najpierw chcesz uzasadnienia.
- Dołącz dowody, takie jak zdjęcia początkowe, protokół z inspekcji, zgłoszenia konserwacyjne i zdjęcia z dnia zdania lokalu.
- Poproś wynajmującego na piśmie o zapłatę i brakujące dokumenty. Zachowaj dowód wysyłki i odbioru.
- Przy dalszej odmowie rozważ, czy właściwe będzie wezwanie do zapłaty, ugoda lub postępowanie sądowe.
Wyślij pismo do właściwego wynajmującego. Zarządca może odpowiadać w jego imieniu, ale nie jest automatycznie dłużnikiem. Jeśli masz wątpliwości co do właściwej strony, przeczytaj o żądaniu zwrotu kaucji od wynajmującego czy pośrednika. Podaj adres mieszkania, okres najmu i numer sprawy u zarządcy, aby nie było wątpliwości co do danej umowy.
Wzór pisma przy kwestionowanych kosztach sprzątania lub malowania
Użyj poniższego tekstu, gdy zwrot jest już wymagalny. Uzupełnij fakty i konkretną datę płatności. Jeśli zawarłeś/-aś już ugodę, najpierw ją przeanalizuj.
Przykład: zakwestionowanie potrącenia
Temat: zakwestionowanie potrącenia kaucji za [adres]
Szanowny/a [nazwisko wynajmującego],
Moja umowa najmu dotycząca [adres] zakończyła się w dniu [data]. Zapłaciłem/-am [borg] € tytułem kaucji i dotychczas otrzymałem/-am [ontvangen] €. Do zapłaty pozostaje [restant] €.
Potrącacie Państwo [bedrag] € z tytułu [sprzątania/malowania]. Kwestionuję tę pozycję, ponieważ [konkretny powód]. Na poparcie odsyłam do [raportu, zdjęć lub korespondencji].
Proszę o pełną, pisemną specyfikację kosztów oraz dowód rzeczywiście poniesionych wydatków. Proszę także wyjaśnić, dlaczego prace były konieczne i dlaczego mają obciążać mnie.
Proszę o przelanie kwoty [gevorderd bedrag] € najpóźniej do dnia [rozsądna konkretna data] na rachunek [IBAN]. Kwotę, której sami Państwo nie kwestionują, proszę wypłacić niezwłocznie. Zastrzegam moje roszczenie co do kwoty spornej i nie udzielam zwolnienia z długu w pozostałym zakresie.
Z poważaniem,
[imię i nazwisko oraz dane kontaktowe]
Uzupełnij dane w nawiasach i przed wysyłką sprawdź, kto jest prawnym wynajmującym oraz czy zwrot jest już wymagalny. Zachowaj dowód wysyłki.
Ten tekst jest punktem wyjścia do Twojej odpowiedzi. Czy potrzebne są dodatkowe sformułowania dotyczące opóźnienia, odsetek ustawowych, kosztów windykacji lub przerwania biegu przedawnienia, należy ocenić przy Twoim konkretnym roszczeniu.
Gdy wynajmujący nie płaci
Gminny punkt zgłoszeniowy może badać niepożądane praktyki wynajmu, ale zgłoszenie nie skutkuje automatycznie wypłatą kaucji. Samodzielne roszczenie o zwrot kaucji zasadniczo trafia do kantonrechter (sędzia wydziału kanton w sądzie rejonowym). Huurcommissie (Holenderska Komisja ds. Najmu) nie rozstrzyga o takim roszczeniu o zwrot.
Przed kantonrechter adwokat nie jest obowiązkowy. Mimo to pomoc prawna może być celowa przy spornej szkodzie lub skomplikowanych dowodach. Uwzględnij opłatę sądową, koszty komornicze i ewentualne koszty pełnomocnika. Zasądzone koszty procesu nie pokrywają automatycznie wszystkich Twoich rzeczywistych wydatków. Zobacz także informacje Rechtspraak o postępowaniach w sprawach najmu.
Arslan & Arslan Advocaten może ocenić Twoje rozliczenie, umowę najmu i dowody oraz omówić z Tobą, jaki kolejny krok będzie właściwy. Przedstaw nam swój spór o koszty sprzątania lub malowania i podaj potrąconą kwotę oraz powód wskazany przez wynajmującego.
Często zadawane pytania
Czy wynajmujący może naliczać standardowe koszty sprzątania?
Stała kwota nie jest automatycznie należna. Wynajmujący musi mieć ważną podstawę i wyjaśnić, dlaczego koszty w Twojej sytuacji obciążają Ciebie. Przy kompensacie z kaucją obowiązują ponadto ustawowe wymogi co do uzasadnienia.
Czy muszę zlecić profesjonalne sprzątanie mieszkania?
Nie wynika to z ogólnego ustawowego obowiązku dla każdego najemcy. Istotne są ważne postanowienia umowne i wymagany stan przy zdaniu lokalu. Klauzula nakazująca profesjonalne czyszczenie może też wymagać wykładni i oceny pod kątem prawa konsumenckiego.
Czy za przebarwioną farbę można potrącić z mojej kaucji?
Przebarwienia wynikające z normalnego starzenia nie obciążają automatycznie Ciebie. Inaczej może być przy poważnym zabrudzeniu lub zawinionym uszkodzeniu. Trzeba zbadać stan początkowy, wiek farby i przyczynę przebarwienia.
Co, jeśli nie było inspekcji początkowej?
Bez opisu początkowego co do zasady obowiązuje domniemanie z art. 7:224 ust. 2 BW, z możliwością przeciwdowodu. Dlatego zbieraj także własne zdjęcia i wiadomości. Dla umów sprzed 1 sierpnia 2003 r. może obowiązywać prawo przejściowe.
Czy oferta wystarczy, aby potrącić kaucję?
Oferta zwykle pokazuje tylko, ile kosztowałyby planowane prace. Nie dowodzi sama z siebie, że koszty naprawy faktycznie poniesiono. Poproś o dowód wykonania, specyfikację i uzasadnienie kosztów oraz oceń, czy odpowiadasz za szkodę.
Czy wynajmujący może pomalować wszystkie pokoje na mój koszt?
To wymaga uzasadnienia. Przy szkodzie w jednym elemencie trzeba wyjaśnić, dlaczego konieczny jest szerszy zakres napraw. Wiek, konserwacja i możliwość naprawy miejscowej mogą ograniczać wysokość należnego odszkodowania.
Czy wynajmujący musi najpierw umożliwić mi naprawę?
Wstępna inspekcja i możliwość naprawy mogą być istotne. Czy wezwanie do wykonania jest konieczne i jakie ma znaczenie jego brak, zależy od obowiązku i okoliczności. Nie ma nieograniczonego prawa dostępu po zakończeniu najmu.
Czy mogę żądać zwrotu tylko spornej części kaucji?
Tak. Możesz ograniczyć roszczenie do pozycji, które kwestionujesz. Dokładnie zapisz, jakie koszty ewentualnie uznajesz, i unikaj sformułowań, które czynią porozumienie co do jednej pozycji ostatecznym uregulowaniem wszystkich roszczeń.
Czy Arslan & Arslan Advocaten może pomóc przy niewielkiej kwocie kaucji?
Możesz przedstawić nam swoją sytuację. O doborze sposobu działania decydują wysokość roszczenia, dowody, ryzyko kosztowe i inne możliwe formy pomocy prawnej. Zapytaj z góry o koszty konkretnych czynności.
O autorze
Mr. Onur Arslan — adwokat w Rotterdamie, w zawodzie od 2009 roku, założyciel kancelarii Arslan & Arslan Advocaten (27 adwokatów i 7 prawników w sześciu biurach w Holandii). W rejestrze dziedzin prawa Holenderskiej Izby Adwokackiej (NOvA) ma zarejestrowane prawo pracy oraz szkody osobowe; jest też ekspertem rejestru NIVRE (NIVRE-RE) w zakresie szkód osobowych. Odpowiada merytorycznie za treści z zakresu prawa najmu publikowane przez kancelarię — po polsku i niderlandzku.
Profil i rejestracje · Kontakt z kancelarią
