Ostatnia aktualizacja treści: 30 września 2026 r. Artykuł opisuje stan prawny na ten dzień; w sprawie indywidualnej sprawdź aktualne przepisy.
Właściciel wypowiada najem albo żąda wyprowadzki? Zanim odpowiesz, ustal dwie rzeczy. Po pierwsze: jaką masz umowę — bezterminową, terminową (zawartą przed czy po 1 lipca 2024 r.), na pokój u właściciela (hospitaverhuur), podnajem albo pobyt krótkotrwały. Po drugie: jakie pismo otrzymałeś — wypowiedzenie listem poleconym lub przez komornika, zawiadomienie o końcu umowy terminowej, propozycję porozumienia o wyprowadzce, pozew albo wyrok. Od tych dwóch odpowiedzi zależy, jaka ochrona Ci przysługuje i ile masz czasu.
Wynajmujący nie może zakończyć zwykłego najmu mieszkania tylko dlatego, że jesteś ekspatem, zmieniasz pracę albo nie zgadzasz się na podwyżkę. Przy wypowiedzeniu bezterminowego najmu mieszkaniowego potrzebna jest ustawowa podstawa i właściwa procedura. Jeżeli nie zgadzasz się na zakończenie, samo pismo właściciela co do zasady nie kończy umowy: o żądaniu rozstrzyga sąd.
Ochrona nie wygląda jednak identycznie przy każdej formie zamieszkania. Znaczenie mają m.in. data i rodzaj umowy, samodzielność mieszkania, podnajem, hospitaverhuur oraz ewentualny szczególny reżim najmu tymczasowego. Ten artykuł pomaga ustalić, z jakiej ochrony możesz korzystać, gdy to wynajmujący chce zakończyć najem. Jeśli to Ty chcesz wypowiedzieć najem i oddać mieszkanie, zobacz tekst o wypowiedzeniu najmu przez najemcę, wyprowadzce i rozliczeniu.
W skrócie
- Przy zwykłym najmie mieszkania wynajmujący potrzebuje ustawowej podstawy i właściwej procedury, a jeśli nie zgodzisz się na zakończenie, rozstrzyga sąd.
- Wypowiedzenie musi zostać doręczone przez komornika lub listem poleconym, wskazywać ustawowe powody i prosić o odpowiedź w ciągu sześciu tygodni.
- Okres wypowiedzenia po stronie wynajmującego wynosi co najmniej trzy miesiące plus miesiąc za każdy rok najmu, maksymalnie sześć miesięcy.
- Ochrona zależy od rodzaju umowy: od 1 lipca 2024 r. zasadą jest najem bezterminowy, a hospitaverhuur, podnajem i pobyt krótkotrwały mają odrębne reguły.
- Nie podpisuj porozumienia o wyprowadzce bez sprawdzenia skutków i płać dalej należny czynsz, nawet gdy uważasz wypowiedzenie za nieprawidłowe.
Co oznacza huurbescherming?
Huurbescherming obejmuje przede wszystkim ochronę przed niezgodnym z prawem zakończeniem najmu. Jest czymś innym niż regulacja wysokości czynszu. Mieszkanie w wolnym sektorze może nie podlegać wszystkim ograniczeniom cenowym, a jednocześnie jego najemca może korzystać z ochrony przed wypowiedzeniem.
Przepisy odnoszą się do rzeczywistego stosunku prawnego. Dokument nazwany „expat agreement”, „license” albo „short stay” nie przesądza automatycznie, że ochrona nie obowiązuje. Trzeba sprawdzić, co strony uzgodniły, za co płacisz i jak lokal jest faktycznie używany.
Nie każda wada formalna ma taki sam skutek. Nie należy też traktować wszystkich umów terminowych jako bezterminowych bez sprawdzenia wyjątków i przepisów przejściowych. Dobra ocena zaczyna się od pełnej umowy, załączników oraz daty jej zawarcia. W uporządkowaniu dokumentów pomoże checklista umowy najmu w Holandii; podstawy wypowiedzenia i ochronę przed wyprowadzką omawiamy poniżej.
Sześć sytuacji, które trzeba rozróżnić
| Sytuacja | Zasadnicza ochrona | Najważniejsze zastrzeżenie |
|---|---|---|
| Zwykły najem samodzielnego mieszkania | Ochrona przed wypowiedzeniem | Sprawdź ewentualną prawidłową umowę terminową |
| Najem pokoju | Co do zasady ochrona mieszkaniowa | Najem u hospity i podnajem mają dodatkowe zasady |
| Pokój u hospity | W pierwszych dziewięciu miesiącach brak zwykłej ochrony przed wypowiedzeniem (art. 7:232 ust. 3 BW); potem ochrona z uproszczoną podstawą dla wynajmującego | Wynajmujący musi faktycznie mieszkać w tym lokalu; pozostałe obowiązki wynajmującego nadal istnieją |
| Podnajem samodzielnego mieszkania | Możliwa kontynuacja wobec właściciela na podstawie art. 7:269 BW | Potrzebne jest główne miejsce zamieszkania; właściciel może w ciągu sześciu miesięcy wystąpić do sądu o zakończenie (art. 7:269 ust. 2 BW) |
| Podnajem pokoju (lokalu niesamodzielnego) | Ochrona wobec Twojego bezpośredniego wynajmującego (najemcy głównego) | Po zakończeniu najmu głównego brak automatycznej kontynuacji wobec właściciela — art. 7:269 ust. 1 BW dotyczy tylko samodzielnego mieszkania |
| Pobyt z natury krótkotrwały | Przepisy o najmie mieszkań nie mają zastosowania (art. 7:232 ust. 2 BW) | Sama krótka data końcowa lub nazwa „short stay” nie wystarcza |
Sprzedaż mieszkania, zmiana administratora lub narodowość najemcy nie stanowią same w sobie sposobu obejścia tych reguł. Jeśli nowy właściciel proponuje podpisanie nowej umowy, najpierw porównaj ją z dotychczasową.
Czy ustna umowa najmu daje ochronę?
Brak podpisanej umowy nie oznacza automatycznie braku najmu. Umowa może wynikać z ustnych ustaleń i zachowania stron, np. regularnych płatności za korzystanie z konkretnego lokalu. Osobno należy ocenić obowiązki wynajmującego dotyczące pisemnego utrwalenia umowy i przekazywania informacji na podstawie Wet goed verhuurderschap.
Największym problemem bywa dowód. Zachowaj przelewy z opisem, wiadomości o czynszu, dokument przekazania kluczy i korespondencję dotyczącą usterek. Przy płatności gotówką żądaj pokwitowania z datą, kwotą i okresem, którego dotyczy.
Nie twórz po fakcie dokumentów z nieprawdziwą datą. Możesz natomiast wysłać zgodne z prawdą podsumowanie dotychczasowych ustaleń i poprosić wynajmującego o potwierdzenie. Informacje o rozpoczęciu najmu są istotne także dla oceny przepisów przejściowych.
Wypowiedzenie przez wynajmującego: powód i termin
Przy zwykłym najmie wynajmujący musi powołać się na ustawową podstawę. Przykładami są zachowanie sprzeczne z obowiązkami dobrego najemcy, określony przypadek pilnego własnego użytku lub inna przesłanka przewidziana w ustawie. Każda ma własne warunki; nie wystarczy ogólne stwierdzenie, że właściciel „potrzebuje mieszkania”.
Okres wypowiedzenia po stronie wynajmującego wynosi co najmniej trzy miesiące i wydłuża się o miesiąc za każdy rok nieprzerwanego najmu, maksymalnie do sześciu miesięcy (art. 7:271 ust. 6 lit. b BW). Nie należy mylić go z okresem po stronie najemcy (jeden okres płatności czynszu, co najmniej miesiąc i najwyżej trzy miesiące) ani z zawiadomieniem o końcu prawidłowej umowy terminowej.
Forma wypowiedzenia. Wynajmujący musi wypowiedzieć najem pismem doręczonym przez komornika (exploot) albo listem poleconym. W piśmie musi pod rygorem nieważności podać powody, i to wyłącznie takie, które przewiduje art. 7:274 ust. 1 BW, a także poprosić Cię, abyś w ciągu sześciu tygodni poinformował, czy zgadzasz się na zakończenie umowy. Jeżeli Twój małżonek lub zarejestrowany partner jest z mocy prawa współnajemcą, wypowiedzenie trzeba skierować do każdego z was osobno (art. 7:271 ust. 4 i 5 BW). Jeżeli nie wyrazisz pisemnej zgody, umowa trwa dalej, a wynajmujący może po sześciu tygodniach wystąpić do sądu (art. 7:272 BW). Stan prawny na 30 września 2026 r.
Przy pilnym własnym użytku sąd bada wymagane przesłanki, w tym interesy stron i możliwość uzyskania innego odpowiedniego mieszkania, gdy ustawa tego wymaga. Sama chęć sprzedaży lokalu nie jest pilnym własnym użytkiem. Istnieją jednak szczególne ustawowe podstawy zakończenia, które należy ocenić oddzielnie — np. sprzedaż mieszkania przez osobę prywatną wynajmującą tylko jedno mieszkanie, w którym sama mieszkała co najmniej dwa lata bezpośrednio przed rozpoczęciem najmu — i to tylko wtedy, gdy umowa wyraźnie przewiduje wypowiedzenie w celu sprzedaży, a od początku najmu nie minęły więcej niż dwa lata (art. 7:274 ust. 1 lit. h i ust. 7 BW); hasło „sprzedaż nigdy nie ma znaczenia” byłoby zbyt szerokie.
Czy muszę zgodzić się na zakończenie umowy?
Nie podpisuj porozumienia o wyprowadzce bez sprawdzenia skutków. Zgoda może zakończyć spór o dalsze trwanie najmu, nawet jeśli właściciel miałby trudność z uzyskaniem wyroku. Ważne są data zakończenia, rozliczenie czynszu, zwrot borg, koszty przeprowadzki i ewentualne zrzeczenie się roszczeń.
Przy zwykłym wypowiedzeniu brak zgody najemcy oznacza, że wynajmujący powinien wystąpić do sądu. Brak odpowiedzi nie jest tym samym co pisemna zgoda, lecz warto jasno zakomunikować stanowisko i zachować dowód jego wysłania.
Nielegalna eksmisja w Holandii: wymiana zamków i odcięcie dostępu
Jeśli dostęp jest już zablokowany, przejdź do osobnego poradnika: nielegalna eksmisja w Holandii – wymiana zamków, dowody i pilna pomoc. Znajdziesz tam kroki dotyczące przywrócenia dostępu oraz zabezpieczenia rzeczy.
Przymusowe usunięcie lokatora nie polega na samodzielnej wymianie zamków przez właściciela. W razie sporu potrzebna jest właściwa podstawa egzekucji i działanie komornika sądowego. Jeśli grozi Ci natychmiastowe odcięcie dostępu, przedstaw dokumenty prawnikowi bez zwłoki.
Umowy terminowe: nie każda kończy się w ten sam sposób
Od 1 lipca 2024 r. bezterminowy najem mieszkań jest zasadą: umowa zawarta na czas określony co do zasady nie kończy się z samym upływem terminu (art. 7:271 ust. 1 BW). Umowę terminową na najwyżej dwa lata wynajmujący może zawrzeć tylko z osobami z kategorii wskazanych w rozporządzeniu (art. 7:271 ust. 2 BW). Według Rijksoverheid chodzi m.in. o studenta wynajmującego na czas studiów w innej gminie, osobę mieszkającą tymczasowo gdzie indziej z powodu remontu własnego mieszkania, osobę po pobycie w schronisku lub w nagłej sytuacji socjalnej, najemcę z „drugą szansą” po zakończeniu wcześniejszej umowy, osobę mieszkającą z najemcą, który zmarł (jeśli nie kontynuuje najmu jako współnajemca), rozwodzącego się rodzica, który wynajmuje tymczasowo blisko dzieci, osobę pracującą tymczasowo na jednej z Wysp Fryzyjskich i statushoudera przychodzącego z ośrodka COA (rijksoverheid.nl, stan na 30 września 2026 r.).
Obok tego istnieją odrębne konstrukcje z własnymi zasadami: lokale przeznaczone dla osób poniżej 28 lat, studentów lub doktorantów, z odrębną podstawą zakończenia najmu (art. 7:274c–7:274e BW), wynajem na podstawie Leegstandwet, podnajem na czas nieobecności właściciela (tzw. klauzula dyplomatyczna) i najem z natury krótkotrwały. Przepisy przejściowe: umowa terminowa zawarta przed 1 lipca 2024 r. (dla samodzielnego mieszkania na najwyżej dwa lata, dla pokoju na najwyżej pięć lat) pozostaje ważna i kończy się według dotychczasowych zasad, w tym po prawidłowym zawiadomieniu. Jeżeli zostanie przedłużona, staje się umową bezterminową. Projekty dalszych zmian w prawie najmu nie są obowiązującym prawem, dopóki nie wejdą w życie.
Przy kwalifikowanej krótkiej umowie terminowej ważne jest pisemne zawiadomienie najemcy o dniu zakończenia: najwcześniej trzy miesiące i najpóźniej miesiąc przed datą końcową. Bez prawidłowego zawiadomienia umowa po upływie terminu przechodzi w najem na czas nieokreślony (art. 7:271 ust. 2 BW). Zawiadomienie to nie jest wypowiedzeniem i nie wymaga podania powodu. Nie należy przenosić tej zasady bez sprawdzenia na każdą umowę z datą końcową.
Przy klauzuli powrotu właściciela, umowie dla określonej grupy lub pozwoleniu na tymczasowy wynajem potrzebna jest osobna analiza. Zobacz tymczasowe umowy najmu i ich pułapki.
Podnajem mieszkania a podnajem pokoju
Artykuł 7:269 BW przewiduje szczególną kontynuację podnajmu samodzielnego mieszkania, w którym podnajemca ma główne miejsce zamieszkania, po zakończeniu głównego najmu. Samodzielność oznacza własne podstawowe urządzenia mieszkalne; nazwa „apartament” w ogłoszeniu nie rozstrzyga.
Właściciel może w przewidzianym ustawą terminie sześciu miesięcy wystąpić o zakończenie kontynuowanego najmu, jeżeli zachodzi odpowiednia ustawowa podstawa. Ochrona nie jest więc bezwarunkową gwarancją pozostania na zawsze.
Podnajemca samego pokoju nie korzysta z tej samej automatycznej kontynuacji wobec właściciela. Nadal może mieć prawa wynikające z umowy wobec swojego wynajmującego, np. roszczenia związane z niewykonaniem umowy. Nie należy opisywać jego sytuacji jako całkowitego braku praw.
Zbierz umowę główną, jeśli jest dostępna, umowę podnajmu, dowody płatności, opis pomieszczeń oraz dowody głównego zamieszkania. Sama zgoda właściciela na podnajem nie zastępuje analizy ustawowych przesłanek.
Hospitaverhuur: co oznacza dziewięć miesięcy?
Przy kwalifikowanym wynajmie pokoju w mieszkaniu, w którym wynajmujący sam ma główne miejsce zamieszkania, przez pierwsze dziewięć miesięcy obowiązuje szczególny reżim. Wynajmujący może w tym okresie wypowiedzieć najem bez zwykłej ustawowej podstawy, z zachowaniem właściwego terminu, zasadniczo trzech miesięcy (art. 7:232 ust. 3 w zw. z art. 7:271 ust. 6 BW). Nie musi też czekać na wyrok sądu, jeśli nie zgadzasz się na zakończenie — ale nie może Cię usunąć siłą ani wymienić zamków; przy sporze potrzebny jest tytuł egzekucyjny.
Nie oznacza to, że przez dziewięć miesięcy wolno ignorować bezpieczeństwo, prywatność, rozliczenia lub przepisy dotyczące czynszu. Ograniczenie dotyczy określonego aspektu ochrony przed zakończeniem.
Po tym okresie zastosowanie ma zwykła ochrona, przy czym przy pokoju w mieszkaniu wynajmującego sąd może zakończyć najem, jeżeli interes wynajmującego przeważa nad Twoim (art. 7:274 ust. 1 lit. f BW). Zapowiadane zmiany przepisów o hospitaverhuur sprawdzaj pod kątem daty wejścia w życie. Istotna jest chwila złożenia wypowiedzenia i faktyczne wspólne zamieszkiwanie. Jeżeli właściciel tylko sporadycznie pojawia się w budynku, sama etykieta hospita może być niewystarczająca.
Partner, współlokator i śmierć najemcy
Małżonek lub zarejestrowany partner najemcy jest z mocy prawa współnajemcą, jeżeli mieszkanie stanowi jego główne miejsce zamieszkania. To inna sytuacja niż partner nieformalny, który jedynie mieszka pod tym samym adresem. Meldunek jest dowodem, ale nie tworzy samodzielnie współnajmu.
Inny partner lub współlokator może uzyskać status współnajemcy za zgodą wynajmującego albo na warunkach ustawowych w sądzie. Wniosek składa się wspólnie z najemcą; jeżeli wynajmujący nie zgodzi się na piśmie w ciągu trzech miesięcy, można zwrócić się do sądu. Sąd oddala wniosek m.in. wtedy, gdy ta osoba nie mieszka w lokalu (jako główne miejsce zamieszkania) i nie prowadzi z najemcą trwałego wspólnego gospodarstwa od co najmniej dwóch lat albo nie daje wystarczającej gwarancji płatności (art. 7:267 ust. 1 i 3 BW). Wspólne dzielenie kosztów przez przypadkowych współlokatorów nie zawsze wystarcza.
Najemca główny się wyprowadza. Jeżeli umowa kończy się wobec najemcy (np. bo sam ją wypowiedział), współnajemca — ustawowy albo przyjęty na podstawie art. 7:267 BW — staje się najemcą i może zostać (art. 7:266 ust. 3 i 7:267 ust. 5 BW). Partner lub współlokator, który nie jest współnajemcą, nie ma takiego samodzielnego prawa: po zakończeniu umowy przez najemcę głównego co do zasady musi opuścić lokal, chyba że wynajmujący zawrze z nim nową umowę. Dlatego o status współnajemcy warto wystąpić, zanim najemca główny wypowie umowę. W lokalach objętych obowiązkiem pozwolenia mieszkaniowego (huisvestingsvergunning) obowiązują dodatkowe wymogi.
Po śmierci najemcy art. 7:268 BW przewiduje odrębne zasady. Współnajemca kontynuuje najem jako najemca. Osoba, która nie była współnajemcą, ale mieszkała w lokalu i prowadziła z najemcą trwałe wspólne gospodarstwo, kontynuuje najem przez sześć miesięcy od śmierci; w tym terminie musi wystąpić do sądu, jeżeli chce pozostać dłużej (art. 7:268 ust. 2 BW). Nie czekaj z analizą do czasu, aż właściciel zażąda kluczy.
Mieszkanie pracownicze i pobyt wakacyjny
Zakwaterowanie od agencji nie jest automatycznie prawdziwym mieszkaniem funkcyjnym. Przy zwykłym najmie obowiązki wynikające z pracy i mieszkania trzeba rozdzielić. Również zapis o zakończeniu pracy wymaga oceny w świetle obowiązkowych przepisów.
Z kolei najem z natury krótkotrwały jest wyjątkiem interpretowanym wąsko. Rzeczywisty pobyt wakacyjny może podlegać innym zasadom niż mieszkanie stanowiące centrum życia pracownika. Lokal na parku rekreacyjnym, używany przez dłuższy czas jako mieszkanie, wymaga analizy celu i okoliczności.
Sprawdź prawa przy zakwaterowaniu przez agencję. Nie rezygnuj z obrony tylko dlatego, że dokument używa angielskiej nazwy umowy.
Jak przygotować ocenę swojej ochrony?
Ułóż dokumenty w kolejności: zawarcie umowy, wprowadzenie się, kolejne aneksy, płatności i ostatnie pismo. Dopisz, kto faktycznie mieszka w lokalu i jakie pomieszczenia są współdzielone. Przy podnajmie wskaż, komu płacisz i kto jest właścicielem.
Przykład (hipotetyczny): pracownik wynajmuje samodzielne mieszkanie od agencji, płaci co miesiąc i otrzymuje wiadomość, że utrata pracy oznacza wyprowadzkę jutro. Nie jest to opis sprawy kancelarii. Prawidłowa analiza obejmuje kwalifikację najmu, datę umowy, wymagane wypowiedzenie i ewentualną ochronę po zakończeniu głównego najmu, a nie tylko zapis w regulaminie agencji.
Jedna umowa, kilka osób: sprawdź, kogo dotyczy pismo
Przy wspólnym najmie nie wystarczy ustalić, że właściciel wysłał wiadomość jednej osobie. Sprawdź, kto jest stroną, czy istnieje współnajem ustawowy i do kogo powinno zostać skierowane wypowiedzenie. Ustne ustalenie między współlokatorami nie musi wiązać właściciela.
Zachowaj dokumenty dotyczące przyjęcia partnera do umowy, rozstania lub zwolnienia konkretnej osoby z obowiązków. Przy żądaniu wyprowadzki ważne jest też, czy pismo dotyczy całego lokalu czy tylko relacji z jednym lokatorem. Te szczegóły wpływają zarówno na ochronę mieszkania, jak i dalszą odpowiedzialność za czynsz.
Najczęstsze pytania
Czy sprzedaż mieszkania odbiera mi ochronę?
Co do zasady nabywca przejmuje prawa i obowiązki wynajmującego związane z najmem. Samo przeniesienie własności nie kończy umowy. Każde żądanie zakończenia wymaga odrębnej podstawy i procedury.
Czy wynajmujący ma zawsze tylko miesiąc wypowiedzenia?
Nie. Przy zwykłym najmie mieszkaniowym jego termin wynosi co najmniej trzy miesiące, plus miesiąc za każdy rok najmu, maksymalnie sześć miesięcy. Miesięczny termin dotyczy zwykle najemcy (jeden okres płatności) albo końcowej granicy zawiadomienia przy dopuszczalnej umowie terminowej (najpóźniej miesiąc przed datą końcową).
Czy brak meldunku oznacza brak najmu?
Nie. Faktyczny stosunek najmu można wykazać innymi dowodami. Obowiązki rejestracyjne należy jednak uporządkować niezależnie od sporu z właścicielem.
Czy mogę przestać płacić, gdy wypowiedzenie jest nieprawidłowe?
Sam spór o zakończenie nie usuwa obowiązku zapłaty należnego czynszu. Zaległość może stworzyć wynajmującemu dodatkową podstawę roszczeń. Sporne potrącenia lub obniżki wymagają osobnej oceny.
Czy podnajem pokoju jest całkowicie pozbawiony ochrony?
Nie. Ochrona wobec bezpośredniego wynajmującego i automatyczna kontynuacja wobec właściciela to różne sprawy. Art. 7:269 BW nie daje pokojowi takiej samej ochrony jak kwalifikowanemu podnajmowi samodzielnego mieszkania.
Czy mogę zostać, gdy najemca główny się wyprowadza?
Tylko wtedy, gdy jesteś współnajemcą — z mocy prawa jako małżonek lub zarejestrowany partner albo na podstawie zgody wynajmującego lub wyroku (art. 7:267 BW). Wtedy stajesz się najemcą. Bez tego statusu nie masz samodzielnego prawa do pozostania, dlatego sprawę współnajmu trzeba załatwić wcześniej.
Źródła i stan informacji
Stan informacji: 30 września 2026 r. Przy stosowaniu kwot i terminów sprawdź rok, datę umowy oraz właściwy rodzaj postępowania.
O autorze
Mr. Onur Arslan — adwokat w Rotterdamie, w zawodzie od 2009 roku, założyciel kancelarii Arslan Advocaten (28 adwokatów i 10 prawników w sześciu biurach w Holandii). Odpowiada merytorycznie za treści z zakresu prawa najmu publikowane przez kancelarię: spory o kaucję, czynsz, koszty usług, usterki, wypowiedzenie i eksmisję — po polsku i niderlandzku. W rejestrze dziedzin prawa Holenderskiej Izby Adwokackiej (NOvA) ma zarejestrowane prawo pracy oraz szkody osobowe.
Profil i rejestracje · Kontakt z kancelarią
