Short stay – kiedy masz ochronę najemcy?

Ostatnia aktualizacja treści: 3 października 2026 r. Artykuł opisuje stan prawny na ten dzień; w sprawie indywidualnej sprawdź aktualne przepisy.

Autor: mr. Onur Arslan, adwokat w Arslan Advocaten (28 adwokatów i 10 prawników). Artykuł ma charakter informacyjny; w sprawie indywidualnej skontaktuj się z kancelarią.

Nazwa „short stay” nie przesądza o braku ochrony najemcy. Ważny jest rzeczywisty charakter pobytu, cel umowy i okoliczności jej wykonywania. Krótki kontrakt na pokój dla pracownika nie staje się automatycznie pobytem hotelowym tylko dlatego, że administrator użył angielskiej etykiety.

W skrócie

Czy short stay zawsze oznacza hotel? Nie. Sama nazwa nie rozstrzyga kwalifikacji prawnej.
Czy umowa na tydzień wyłącza ochronę? Nie automatycznie. Liczy się rzeczywisty charakter całego stosunku.
Czy meldunek gwarantuje ochronę najmu? Nie. Rejestracja i kwalifikacja umowy wymagają odrębnej oceny.

Pobyt turystyczny czy zwykłe mieszkanie

Przy ocenie znaczenie mają między innymi przewidywana długość pobytu, sposób korzystania z lokalu, usługi i to, czy lokal służy jako faktyczne miejsce życia. Wyjątek dotyczący najmu z natury krótkotrwałego interpretuje się ostrożnie. Samo odnawianie tygodniowych dokumentów nie usuwa konieczności oceny całości.

Podstawą wyjątku jest art. 7:232 ust. 2 BW: przepisy o ochronie najmu mieszkań nie dotyczą najmu, który z natury służy jedynie krótkotrwałemu korzystaniu z lokalu. Obecne przepisy nie określają maksymalnej długości takiego pobytu. Jednocześnie od 1 lipca 2024 r. (Wet vaste huurcontracten) nowe umowy najmu mieszkań i pokoi zawiera się co do zasady na czas nieokreślony, a umowa terminowa, najwyżej na dwa lata, jest dopuszczalna tylko dla wskazanych grup, np. studentów. Etykieta „short stay” nie może więc służyć do obchodzenia tych zasad.

Zachowaj ogłoszenie, rezerwację, umowy i wiadomości o przedłużaniu pobytu. Porównaj opis z rzeczywistością: czy była codzienna obsługa hotelowa, czy samodzielnie prowadziłeś gospodarstwo domowe przez wiele miesięcy?

Cena i rejestracja

Zapytaj, co obejmuje kwota: korzystanie z lokalu, sprzątanie, pościel, media czy inne usługi. Sposób nazwanych opłat nie rozstrzyga jeszcze, czy stosuje się przepisy czynszowe. Ustal też zasady rejestracji pobytu i zgodność użytkowania budynku z regulacjami lokalnymi.

Brak meldunku nie dowodzi, że pobyt jest legalnym short stay. Tak samo wpis w BRP nie zmienia samodzielnie wszystkich warunków umowy. To różne kwestie, które trzeba rozpatrzyć oddzielnie.

Gdy żądają natychmiastowej wyprowadzki

Poproś o pisemną podstawę, datę oraz kopię warunków, na które powołuje się operator. Nie podpisuj dokumentu potwierdzającego dobrowolne zakończenie bez zrozumienia skutków. Przy ryzyku odcięcia dostępu potrzebna może być pilna pomoc prawna.

Rząd przygotował projekt ustawy Wet passende huurcontracten. Przewiduje on m.in. ograniczenie short stay do 30 nocy oraz możliwość zawierania z pracownikami migrującymi umów terminowych, najwyżej na dwa lata, z ochroną najmu. Konsultacje internetowe trwały od 2 lipca do 28 sierpnia 2026 r. Na dzień 3 października 2026 r. to projekt, a nie obowiązujące prawo. Nie zmienia on jeszcze Twojej umowy, nie usprawiedliwia obecnego naruszenia ani nie tworzy z góry prawa do przyszłej umowy. Starsze komunikaty rządu mówiły o 30 dniach zamiast 30 nocy. Pobyt krótszy niż proponowany limit nie oznacza dziś automatycznie braku ochrony, a dłuższy nie przesądza o niej bez analizy umowy. Jeżeli operator powołuje się na „nową ustawę”, poproś o konkretny przepis i datę jego wejścia w życie, a nie tylko o artykuł prasowy.

Najczęstsze pytania

Czy short stay zawsze oznacza hotel?

Nie. Sama nazwa nie rozstrzyga kwalifikacji prawnej.

Czy umowa na tydzień wyłącza ochronę?

Nie automatycznie. Liczy się rzeczywisty charakter całego stosunku.

Czy meldunek gwarantuje ochronę najmu?

Nie. Rejestracja i kwalifikacja umowy wymagają odrębnej oceny.

Czy projekt nowej ustawy już zmienia mój kontrakt?

Nie. Projekt Wet passende huurcontracten (m.in. limit 30 nocy dla short stay) był w 2026 r. na etapie konsultacji. Liczy się dopiero uchwalona ustawa, data jej wejścia w życie i przepisy przejściowe.

Powiązane poradniki

Pełny przewodnik: Prawo najmu w Holandii – czynsz, kaucja i mieszkanie.

Praktyczny następny krok: Huurprijscheck po polsku – od czego zacząć?. Wynik narzędzia wymaga sprawdzenia w kontekście Twojej sprawy.

Przygotuj dokumenty z pomocą materiału: Najem mieszkania – lista przed podpisaniem umowy.

Potrzebujesz oceny dokumentów? Skontaktuj się z Arslan Advocaten. Podaj krótki opis i najbliższy termin. Warunki pomocy oraz koszty ustala się indywidualnie.