Lokal użytkowy w Holandii – co sprawdzić w umowie?

Ostatnia aktualizacja treści: 3 października 2026 r. Artykuł opisuje stan prawny na ten dzień; w sprawie indywidualnej sprawdź aktualne przepisy.

Autor: mr. Onur Arslan, adwokat w Arslan Advocaten (28 adwokatów i 10 prawników). Artykuł ma charakter informacyjny; w sprawie indywidualnej skontaktuj się z kancelarią.

Przed wynajęciem sklepu, warsztatu lub biura ustal właściwy reżim prawny. Nie wszystkie lokale użytkowe mają taką samą ochronę. Treść umowy, przeznaczenie i sposób prowadzenia działalności wpływają na czas trwania, wypowiedzenie oraz możliwość pozostania po jego zakończeniu.

W skrócie

Czy lokal użytkowy ma ochronę jak mieszkanie? Nie. Obowiązuje inny reżim, zależny od rodzaju lokalu i działalności.
Czy likwidacja firmy kończy czynsz? Nie automatycznie. Nadal może obowiązywać umowa lub osobiste zabezpieczenie.
Czy pozwolenie właściciela wystarczy do otwarcia działalności? Nie zawsze. Sprawdź również wymagania administracyjne i przeznaczenie budynku.

Dwie ważne kategorie

Art. 7:290 BW obejmuje lokale przeznaczone na handel detaliczny, restaurację lub kawiarnię, punkt odbioru lub dostaw albo rzemiosło, jeśli w lokalu jest pomieszczenie dostępne dla klientów, a także hotele i kempingi (tzw. middenstandsbedrijfsruimte). Taka umowa trwa co do zasady pięć lat i z mocy prawa przedłuża się o kolejne pięć; wynajmujący może ją wypowiedzieć z co najmniej rocznym wyprzedzeniem, a gdy najemca się nie zgodzi, umowę kończy dopiero sąd na podstawach ustawowych. Pozostałe zabudowane lokale, np. biura, magazyny czy warsztaty bez pomieszczenia dla klientów, podlegają art. 7:230a BW. Sama nazwa „business unit” nie rozstrzyga, którą kategorię stosować.

W drugiej kategorii najemca po zakończeniu umowy może zwrócić się do sądu o przedłużenie terminu opróżnienia lokalu. Wniosek trzeba złożyć w ciągu dwóch miesięcy od dnia, na który pisemnie zażądano opróżnienia. Przedłużenie wynosi najwyżej rok i może zostać jeszcze dwukrotnie przedłużone, za każdym razem najwyżej o rok. Ochrona nie przysługuje m.in., gdy najemca sam wypowiedział umowę, wyraźnie zgodził się na jej zakończenie albo został zobowiązany do opróżnienia z powodu niewykonywania obowiązków (art. 7:230a BW). To nie jest automatyczne przedłużenie umowy najmu.

Koszty przed podpisaniem

Sprawdź czynsz, VAT, indeksację, servicekosten, zabezpieczenie i odpowiedzialność osobistą. Porównaj powierzchnię, stan instalacji, dozwolone użytkowanie i wymagane pozwolenia. Umowa najmu nie gwarantuje, że gmina dopuści planowaną działalność.

Ustal, kto płaci za remont, przystosowanie, kontrolę instalacji i usunięcie zmian przy wyprowadzce. Zapisz terminy wykonania prac przez właściciela. Obietnica ustna może być trudna do wyegzekwowania, gdy po otrzymaniu kluczy okazuje się, że nie można otworzyć firmy.

Wyjście z umowy

Przeczytaj automatyczne przedłużenia i sposób doręczenia wypowiedzenia. Zamknięcie działalności lub wykreślenie z KvK nie zawsze zwalnia z czynszu. Gwarancja osobista może działać również wtedy, gdy najemcą formalnie jest spółka.

Przed przejęciem lokalu po innym przedsiębiorcy ustal, czy podpisujesz nową umowę, przejmujesz istniejącą czy kupujesz jedynie wyposażenie. To trzy różne transakcje. Przy planowanej sprzedaży firmy sprawdź możliwość przeniesienia najmu i wymagane zgody.

Najczęstsze pytania

Czy lokal użytkowy ma ochronę jak mieszkanie?

Nie. Obowiązuje inny reżim, zależny od rodzaju lokalu i działalności.

Czy likwidacja firmy kończy czynsz?

Nie automatycznie. Nadal może obowiązywać umowa lub osobiste zabezpieczenie.

Czy pozwolenie właściciela wystarczy do otwarcia działalności?

Nie zawsze. Sprawdź również wymagania administracyjne i przeznaczenie budynku.

Czy dwa miesiące oznaczają zawsze okres wypowiedzenia?

Nie. W art. 7:230a chodzi o szczególny termin związany z ochroną przed opróżnieniem lokalu.

Powiązane poradniki

Pełny przewodnik: Prawo najmu w Holandii – czynsz, kaucja i mieszkanie.

Praktyczny następny krok: Huurprijscheck po polsku – od czego zacząć?. Wynik narzędzia wymaga sprawdzenia w kontekście Twojej sprawy.

Przygotuj dokumenty z pomocą materiału: Najem mieszkania – lista przed podpisaniem umowy.

Potrzebujesz oceny dokumentów? Skontaktuj się z Arslan Advocaten. Podaj krótki opis i najbliższy termin. Warunki pomocy oraz koszty ustala się indywidualnie.