Upadłość wynajmującego – czynsz, kaucja i mieszkanie

Ostatnia aktualizacja treści: 3 października 2026 r. Artykuł opisuje stan prawny na ten dzień; w sprawie indywidualnej sprawdź aktualne przepisy.

Autor: mr. Onur Arslan, adwokat w Arslan Advocaten (28 adwokatów i 10 prawników). Artykuł ma charakter informacyjny; w sprawie indywidualnej skontaktuj się z kancelarią.

Upadłość właściciela lub firmy wynajmującej nie oznacza automatycznie, że każda umowa najmu natychmiast wygasa. Najpierw ustal, kto upadł: właściciel, zarządca czy główny najemca, od którego podnajmujesz. Od tej różnicy zależą dalsze kroki i ochrona mieszkania.

W skrócie

Czy upadłość od razu kończy mój najem? Nie. Upadłość właściciela nie kończy najmu, a przy sprzedaży budynku umowa przechodzi na nabywcę. Inaczej może być, gdy upada firma, od której podnajmujesz.
Czy odzyskam całą kaucję? Nie można tego zagwarantować. Wobec upadłego to zwykła wierzytelność, którą zgłasza się kuratorowi.
Czy mogę płacić na rachunek z SMS-a? Najpierw zweryfikuj odbiorcę i instrukcję u kuratora lub uprawnionego podmiotu.

Upadłość właściciela: najem trwa

Upadłość właściciela nie rozwiązuje umowy najmu z mocy prawa. Umowa trwa, a czynsz nadal jest należny; masą upadłości zarządza kurator. Gdy kurator lub wierzyciel sprzeda budynek, prawa i obowiązki wynajmującego, które staną się wymagalne po przeniesieniu własności, przechodzą na nabywcę (art. 7:226 BW, zasada koop breekt geen huur). Przy najmie lokalu w budynku nie można tego wyłączyć umową.

Wyjątek może dotyczyć nieruchomości obciążonej hipoteką, jeśli umowę najmu zawarto bez zgody banku wymaganej w akcie hipotecznym (huurbeding, art. 3:264 BW). Aby z tego powodu doprowadzić do opróżnienia chronionego mieszkania, bank potrzebuje zgody sędziego (voorzieningenrechter), który wyznacza okres do sześciu miesięcy, w którym eksmisja nie może nastąpić. Jeśli otrzymasz takie pismo, działaj od razu.

Zweryfikuj pismo i kuratora

Sprawdź dane postępowania w Centraal Insolventieregister i skontaktuj się z kuratorem przez zweryfikowany kanał. Zachowaj umowę, potwierdzenie kaucji, ostatnie płatności i otrzymane pisma. Zmiana rachunku bankowego wymaga potwierdzenia; fałszywe wezwanie może wykorzystać zamieszanie.

Nie uznawaj wiadomości od administratora za pełną ocenę prawną. Zapytaj, kto obecnie wykonuje obowiązki wynajmującego, gdzie zgłaszać usterki i komu należny jest czynsz. Nie wstrzymuj płatności wyłącznie z powodu informacji o upadłości.

Kaucja i wierzytelność

Roszczenie o zwrot kaucji wobec upadłego wynajmującego jest co do zasady zwykłą, niezabezpieczoną wierzytelnością (concurrente vordering), którą zgłasza się kuratorowi. Takie wierzytelności są zaspokajane dopiero po długach masy i wierzycielach uprzywilejowanych, często tylko częściowo albo wcale. Jeśli budynek zostanie sprzedany, a najem zakończy się później, obowiązek zwrotu kaucji może przejść na nabywcę (art. 7:226 BW); to wymaga oceny w konkretnej sprawie.

Nie potrącaj automatycznie kaucji z bieżącym czynszem. Zasady potrącenia w upadłości są szczególne (art. 53 Faillissementswet), a dłużnik i wierzyciel mogą nie być tym samym podmiotem. Błąd może spowodować zaległość wobec osoby uprawnionej do pobierania czynszu.

Gdy upada pośredni najemca

Jeżeli firma wynajmowała budynek od właściciela, a Tobie oddała pokój, zakończenie głównego najmu może poważnie wpłynąć na podnajem. Gdy upada najemca, zarówno kurator, jak i właściciel mogą wypowiedzieć główną umowę najmu; trzymiesięczny okres wypowiedzenia zawsze wystarcza (art. 39 Faillissementswet). Przy podnajmie samodzielnego mieszkania właściciel co do zasady kontynuuje najem z podnajemcą (art. 7:269 BW). Przy podnajmie pokoju takiej ochrony nie ma: w lipcu 2026 r. sąd w Amsterdamie w postępowaniu kort geding nakazał opróżnienie pokoi po wypowiedzeniu głównej umowy na podstawie art. 39 Fw. Przygotuj dokumenty pokazujące faktyczny układ lokalu i cel pobytu.

W razie żądania opuszczenia mieszkania potrzebna jest szybka ocena podstawy i terminów. Upadłość nie usprawiedliwia dowolnego zastraszania lub zabierania rzeczy. Jednocześnie nie zakładaj, że prawa zwykłego najemcy wobec właściciela zawsze przysługują każdemu podnajemcy.

Najczęstsze pytania

Czy upadłość od razu kończy mój najem?

Nie. Upadłość właściciela nie kończy najmu, a przy sprzedaży budynku umowa przechodzi na nabywcę. Inaczej może być, gdy upada firma, od której podnajmujesz.

Czy odzyskam całą kaucję?

Nie można tego zagwarantować. Wobec upadłego to zwykła wierzytelność, którą zgłasza się kuratorowi.

Czy mogę płacić na rachunek z SMS-a?

Najpierw zweryfikuj odbiorcę i instrukcję u kuratora lub uprawnionego podmiotu.

Czy ochrona podnajemcy pokoju jest taka sama jak mieszkania?

Nie. Rodzaj lokalu ma istotne znaczenie.

Powiązane poradniki

Pełny przewodnik: Prawo najmu w Holandii – czynsz, kaucja i mieszkanie.

Praktyczny następny krok: Huurprijscheck po polsku – od czego zacząć?. Wynik narzędzia wymaga sprawdzenia w kontekście Twojej sprawy.

Przygotuj dokumenty z pomocą materiału: Żądanie zwrotu kaucji – wzór po niderlandzku.

Potrzebujesz oceny dokumentów? Skontaktuj się z Arslan Advocaten. Podaj krótki opis i najbliższy termin. Warunki pomocy oraz koszty ustala się indywidualnie.