Podnajem – co gdy główny najemca traci umowę?

Ostatnia aktualizacja treści: 3 października 2026 r. Artykuł opisuje stan prawny na ten dzień; w sprawie indywidualnej sprawdź aktualne przepisy.

Autor: mr. Onur Arslan, adwokat w Arslan Advocaten (28 adwokatów i 10 prawników). Artykuł ma charakter informacyjny; w sprawie indywidualnej skontaktuj się z kancelarią.

Podnajem oznacza, że wynajmujesz od osoby, która sama jest najemcą. Twoja ochrona po zakończeniu głównego najmu zależy szczególnie od tego, czy chodzi o samodzielne mieszkanie, czy jedynie pokój. Nie każda ważna umowa podnajmu daje prawo pozostania wobec właściciela.

W skrócie

Czy właściciel zawsze przejmuje moją umowę? Nie. Szczególna ochrona zależy między innymi od samodzielności lokalu i głównego miejsca zamieszkania.
Czy pokój jest traktowany tak samo jak mieszkanie? Nie. Ta różnica może przesądzać o ochronie po zakończeniu głównego najmu.
Czy brak zgody właściciela oznacza, że nie mam żadnych praw? Nie należy tak zakładać. Potrzebna jest ocena obu umów i konkretnej sytuacji.

Sprawdź łańcuch umów

Ustal właściciela, głównego najemcę i osobę przyjmującą płatności. Poproś o wyjaśnienie uprawnienia do podnajmu. Zachowaj umowę oraz dowody, że lokal stanowi Twoje faktyczne główne miejsce zamieszkania.

Najemca nie może podnająć całego mieszkania bez zgody wynajmującego. Część mieszkania może podnająć, jeśli sam w nim nadal mieszka, a umowa tego nie zakazuje. Zakaz podnajmu w głównej umowie może powodować problemy dla głównego najemcy. Nie odpowiada jednak samodzielnie na wszystkie pytania o Twoje prawa. Trzeba rozróżnić ważność relacji między Wami i skutki wobec właściciela.

Samodzielny lokal a pokój

Przy podnajmie samodzielnego mieszkania, w którym podnajemca ma główne miejsce zamieszkania, po zakończeniu głównego najmu właściciel z mocy prawa kontynuuje najem z podnajemcą (art. 7:269 ust. 1 BW). Poinformuj właściciela o tej kontynuacji na piśmie. Właściciel może jednak w ciągu sześciu miesięcy zwrócić się do sądu o zakończenie umowy, np. gdy podnajemca nie daje wystarczającej gwarancji finansowej, gdy podnajem zawarto wyraźnie po to, by dać mu pozycję najemcy, albo gdy brakuje wymaganej huisvestingsvergunning (art. 7:269 ust. 2 BW). Nie jest to więc bezwarunkowa gwarancja pozostania.

Przy podnajmie pokoju (onzelfstandige woonruimte) po zakończeniu głównego najmu nie masz ochrony wobec właściciela i co do zasady musisz opuścić pokój; roszczenia możesz kierować do głównego najemcy, od którego wynajmujesz. To szczególnie ważne przy firmach wynajmujących całe budynki i dzielących je na pokoje. Reklama nazywająca pokój „apartment” nie przesądza, że jest on samodzielnym lokalem.

Po otrzymaniu pisma o zakończeniu

Nie ignoruj korespondencji właściciela ani kuratora. Poproś o podstawę żądania i datę zakończenia głównej umowy. Zbierz informacje o własnej umowie, wyposażeniu lokalu i rejestracji pobytu. Szybka ocena jest ważna, ponieważ sytuacja podnajemcy może różnić się od sytuacji sąsiada.

Nie przekazuj czynszu na nowy rachunek wyłącznie na podstawie niezweryfikowanego SMS-a. Jednocześnie nie wstrzymuj wszystkich płatności bez ustalenia, komu są należne. Rozliczenie kaucji z dotychczasowym kontrahentem może wymagać oddzielnego działania.

Najczęstsze pytania

Czy właściciel zawsze przejmuje moją umowę?

Nie. Szczególna ochrona zależy między innymi od samodzielności lokalu i głównego miejsca zamieszkania.

Czy pokój jest traktowany tak samo jak mieszkanie?

Nie. Ta różnica może przesądzać o ochronie po zakończeniu głównego najmu.

Czy brak zgody właściciela oznacza, że nie mam żadnych praw?

Nie należy tak zakładać. Potrzebna jest ocena obu umów i konkretnej sytuacji.

Czy muszę zapłacić drugi raz kaucję nowej osobie?

Nie bez wyjaśnienia podstawy żądania i dotychczasowego rozliczenia.

Powiązane poradniki

Pełny przewodnik: Prawo najmu w Holandii – czynsz, kaucja i mieszkanie.

Praktyczny następny krok: Huurprijscheck po polsku – od czego zacząć?. Wynik narzędzia wymaga sprawdzenia w kontekście Twojej sprawy.

Przygotuj dokumenty z pomocą materiału: Najem mieszkania – lista przed podpisaniem umowy.

Potrzebujesz oceny dokumentów? Skontaktuj się z Arslan Advocaten. Podaj krótki opis i najbliższy termin. Warunki pomocy oraz koszty ustala się indywidualnie.