Przy rozwodzie z kilkoma nieruchomościami zasada „połowa nadwyżki wartości” rzadko daje pełne wyliczenie. Podział nieruchomości przy rozwodzie może obejmować własny dom, wynajmowane mieszkania, lokal firmowy, grunt i nieruchomości w bv (holenderskiej spółce z ograniczoną odpowiedzialnością). Dla każdego obiektu inaczej wyglądają własność, kredyt hipoteczny, najem, zarządzanie i możliwe skutki podatkowe. Zacznij więc od zestawienia dla każdej nieruchomości, a dopiero potem oblicz, co partnerzy muszą między sobą podzielić lub rozliczyć.
Autorzy: Öznur Batur (aspekty prawa rodzinnego) i Onur Arslan (aspekty prawa majątkowego), adwokaci w Arslan & Arslan Advocaten. Weryfikacja prawna: 28 września 2026 r. Informacje ogólne nie stanowią porady prawnej dotyczącej Twojej sytuacji.
Ten artykuł dotyczy portfela nieruchomości. Chodzi tylko o dom, w którym mieszkaliście razem? Przeczytaj wtedy istniejące wyjaśnienie dotyczące podziału domu rodzinnego.
Krok 1: kto jest właścicielem której nieruchomości?
Dla każdej nieruchomości zdobądź dokument własności i odpowiednie akty. Czy jest zapisana na jednego partnera, na oboje, na holding czy na spółkę nieruchomościową bv? Przy nieruchomościach w bv właścicielem jest spółka; partnerzy mogą mieć prawa do udziałów lub roszczenie z rozliczenia. Nie łącz tych poziomów tak, jakby partner był osobiście właścicielem każdego obiektu z bilansu.
Ustal także ustrój majątkowy. Przy intercyzie (huwelijkse voorwaarden) może istnieć rozdzielność własności, a zarazem okresowe lub końcowe rozliczenie (periodiek of finaal verrekenbeding). Pieniądze osobiste przeznaczone na zakup lub spłatę kredytu mogą rodzić osobne pytanie. Kto bez sprawdzenia dzieli kwotę całego portfela na dwa, może przeoczyć dług, osobistą inwestycję lub prawo osoby trzeciej.
Karta portfela dla każdego obiektu: adres i dane katastralne (Kadaster); prawny właściciel; data i cena zakupu; obecne przeznaczenie; najemca i główne punkty umowy najmu; kredyt hipoteczny i inne zabezpieczenia; otrzymany czynsz; poniesione koszty; zaległości w utrzymaniu; wartość na wybraną datę; i pochodzenie własnych środków. Zachowaj dokumenty do każdego pola.
Krok 2: wyceniaj zgodnie z rzeczywistą sytuacją
Wynajmowanej nieruchomości nie wycenia się bez zastrzeżeń tak, jakby jutro można ją było przekazać pustą właścicielowi, który w niej zamieszka. Znaczenie mogą mieć prawa najemców, okres i warunki najmu, stan techniczny, ryzyko pustostanu i dane o eksploatacji. Przekaż więc rzeczoznawcy jasny opis sytuacji prawnej i faktycznej. Aktualna wartość WOZ (WOZ-waarde, wartość ustalana przez gminę do celów podatkowych) ani cena zakupu nie są automatycznie wartością potrzebną do konkretnego podziału.
Zapisz też wyraźnie, na jaki dzień rzeczoznawca dokonuje wyceny i jaki scenariusz przyjmuje. Portfel może zostać przyznany w całości jednej stronie, podzielony obiekt po obiekcie lub częściowo sprzedany. Przy nietypowym portfelu poproś ewentualnie o przedział wartości i wyjaśnienie założeń. Wycena udziałów w spółce nieruchomościowej bv wymaga ponadto czegoś więcej niż zsumowania wartości rynkowych jej nieruchomości: spółka może mieć długi, zobowiązania i pozycje podatkowe.
Fikcyjny przykład. Dwoje partnerów posiada prywatnie wynajmowane mieszkanie, a przez bv dwa lokale użytkowe. Jeden z partnerów chce przejąć wszystkie nieruchomości. Rzeczoznawca ustala wartość mieszkania prywatnego; biegły od wyceny przedsiębiorstw ocenia udziały w bv, wraz z nieruchomościami i długami tej spółki. Dopiero potem następuje wzajemne wyliczenie. Zsumowanie trzech wycen nieruchomości i podzielenie przez dwa pominęłoby strukturę bv i finansowanie.
Nie porównuj nieruchomości wycenionych według różnych założeń
Poproś rzeczoznawcę, by przy każdym obiekcie podał, czy zakłada najem w obecnym stanie, pustostan, kontynuację konkretnej umowy najmu czy hipotetyczną sprzedaż. Dwie nieruchomości warte pozornie po 500 000 euro mogą wypaść różnie, gdy z jedną wiążą się długoterminowa umowa najmu, duży remont i obowiązek spłaty kredytu. Czynsz jest ponadto przychodem brutto: ubezpieczenia, podatki, koszty zarządzania, pustostany i utrzymanie wpływają na to, co faktycznie zostaje.
Uwagi wymaga też data wyceny. Wycena z poprzedniego roku obrotowego może być przydatna orientacyjnie, ale późniejsza zmiana sytuacji najmu lub stóp procentowych może ograniczyć jej przydatność do podziału. Ustalcie, jak nowe informacje będą przekazywane rzeczoznawcy i czy obie strony otrzymują te same dokumenty. Przy spółce nieruchomościowej bv rzeczoznawca nieruchomości może dostarczyć dane wejściowe, a biegły od wyceny przedsiębiorstw ocenia udziały i pozostałe pozycje bilansu łącznie.
Krok 3: kredyty hipoteczne i bank traktuj osobno
Ustalenie, że partner A przejmuje nieruchomość i „kredyt hipoteczny”, nie zwalnia samo przez się partnera B z odpowiedzialności wobec kredytodawcy. Sprawdź umowy kredytowe, poręczenia osobiste, wewnętrzny podział obowiązku spłaty (draagplicht) i warunki zgody lub refinansowania. Zapisz, co się stanie, jeśli bank nie będzie współpracować lub wycena wypadnie zbyt nisko.
Wykup może na papierze wyglądać korzystnie, ale okazać się niemożliwy, gdy jeden z partnerów nie uzyska finansowania. Opracuj więc scenariusze z warunkami i kolejnym krokiem: na przykład nowy wniosek o finansowanie w uzgodnionym terminie, a potem ponowne rozważenie lub sprzedaż. Przy przeniesieniu własności nieruchomości musi uczestniczyć notariusz. Zleć wcześniej sprawdzenie traktowania podatkowego każdej proponowanej drogi; odpowiedź zależy od własności, historii i transakcji.
Krok 4: uregulujcie eksploatację, dopóki portfel nie jest podzielony
Po faktycznym rozstaniu czynsze, kredyty i utrzymanie biegną dalej. Zapiszcie, kto pobiera czynsz, jaki rachunek jest używany, kto zajmuje się zarządzaniem i naprawami, kto decyduje o nowych umowach najmu i jak rozlicza się koszty. Ustalcie przejrzyste okresowe rozliczenie. Tymczasowe ustalenia dotyczące dochodów z najmu to coś innego niż ostateczny podział własności.
Zwróć szczególną uwagę na nieruchomość, w której jeden z partnerów sam prowadzi działalność. Czy spółka jest najemcą, właścicielem, czy jednym i drugim przez różne spółki z grupy? Sprawdź umowę najmu, zabezpieczenia i skutki proponowanego przeniesienia dla firmy. Przeczytaj też artykuł o rozwodzie z własną firmą.
Zasady zarządzania mogą być konkretne, a przy tym proste. Zapiszcie, na jaki rachunek wpływa czynsz, kiedy oboje partnerzy otrzymują wgląd, jaką kwotę zarządca może samodzielnie wydać na pilne naprawy i od jakiej kwoty potrzebna jest konsultacja. Zanotujcie, kto kontaktuje się z najemcami, kto przechowuje kaucje i jak ubezpiecza się pusty lokal. Omówcie, kto płaci odsetki i raty kredytu, dopóki nieruchomość nie zostanie przeniesiona. Wewnętrzne rozliczenie między byłymi partnerami nie zmienia tego, czego bank lub najemca może na podstawie umowy żądać od właściciela lub dłużnika.
Jeżeli jeden z partnerów po faktycznym rozstaniu korzysta z obiektu wyłącznie sam, może dodatkowo powstać pytanie o korzystanie i wynagrodzenie. Ogólne ustalenie, że „wszystkie koszty ponosi mieszkający”, nie zawsze rozwiązuje kwestię wyceny lub wewnętrznego obowiązku spłaty. Zapiszcie osobno sposób korzystania, okres, płatności i ewentualną rekompensatę.
Krok 5: wykonalny podział nieruchomości przy rozwodzie
Możliwości to przyznanie różnych nieruchomości różnym partnerom, wykup przez jednego partnera, sprzedaż niektórych obiektów lub czasowa współwłasność z późniejszym rozliczeniem. Każda droga wymaga ustaleń co do wyceny, podatków i kosztów, współpracy osób trzecich oraz momentu, w którym faktyczne ryzyko przechodzi na drugą stronę.
Przy czasowej współwłasności (onverdeeldheid) ważne są zasady na wypadek konfliktu: kto może przyjąć ofertę, jakie prace wymagają wspólnej zgody, jak długo obowiązuje ustalenie i jaka procedura następuje, gdy strony nie dojdą do porozumienia? Bez daty końcowej „czasowo” może zamienić się w długotrwały spór.
Zestaw obok siebie trzy scenariusze netto
| Droga | Co musisz sprawdzić | Co zapisujesz |
|---|---|---|
| Każdy dostaje inne nieruchomości | Różnica wartości netto, czynszu i długu dla każdego obiektu; skutki podatkowe i bankowe | Przyznanie, dopłata (overbedelingsbetaling), akty notarialne i data przeniesienia |
| Jeden partner przejmuje portfel | Udziały lub nieruchomości jako przedmiot przeniesienia, wykup możliwy do sfinansowania i zgoda osób trzecich | Terminy płatności, zabezpieczenie i alternatywa, jeśli finansowanie nie zostanie uzyskane |
| Sprzedaż części lub całości | Pozycja najemców, koszty sprzedaży, spłata kredytu, presja czasu i koszty zarządzania do sprzedaży | Zlecenie dla pośrednika, minimalny przebieg procesu, uprawnienie do przyjęcia oferty i rozliczenie |
Wyższa cena sprzedaży brutto nie musi dawać najwyższego wyniku netto, jeśli sprzedaż trwa dłużej, powoduje dodatkowe koszty lub lokal firmowy jest potrzebny przedsiębiorstwu. Zleć notariuszowi i doradcy podatkowemu sprawdzenie konkretnej drogi; ten sam portfel może być traktowany inaczej przy sprzedaży nieruchomości niż przy przeniesieniu udziałów. Nie wpisuj założenia podatkowego jako stałej kwoty do porozumienia rozwodowego (echtscheidingsconvenant), zanim zostanie ustalone, czy dotyczy ono tej struktury.
Jak podejść do nieruchomości prywatnych i firmowych w jednym portfelu?
Podziel zestawienie na dwa poziomy. Na pierwszym umieść nieruchomości, które partnerzy posiadają prywatnie, wraz z kredytami hipotecznymi, czynszem i możliwymi roszczeniami między małżonkami. Na drugim umieść spółki: ich nieruchomości, pożyczki, zobowiązania i ostatecznie udziały, które posiada partner. Mieszkania prywatnego nie wolno wpisywać do masy majątkowej jako odrębnego składnika, jeśli w rzeczywistości należy ono do spółki nieruchomościowej bv. Z drugiej strony nieruchomość prywatna nie może zniknąć w wycenie holdingu, który nigdy nie był jej właścicielem.
Przy nieruchomości stanowiącej własność prywatną, ale wynajmowanej własnej firmie, stosunek najmu wymaga szczególnej uwagi. Czy istnieje pisemna umowa, czy czynsz jest rynkowy, czy są zaległości i czy firma po rozwodzie pozostanie najemcą? Przyznanie nieruchomości drugiemu partnerowi może wpłynąć na działalność firmy, nawet jeśli udziały w całości zostają przy przedsiębiorcy. Adwokat może uporządkować kwestie własności i umów; rzeczoznawca wycenia nieruchomości przy właściwych założeniach, a doradca podatkowy sprawdza proponowane przeniesienie.
Na koniec ustal datę zamknięcia tymczasowego zarządu. Nie da się sensownie podzielić portfela, jeśli niejasny wpływ czynszu lub faktura za naprawę za każdym razem zmienia wartość netto. Zapiszcie, które pozycje do wybranej daty zamknięcia przechodzą przez wspólny rachunek i jak rozlicza się późniejsze przychody lub koszty. Dzięki temu propozycja końcowa staje się sprawdzalna dla obu stron.
Lista dokumentów dla Twojego adwokata
- Intercyza lub umowa majątkowa partnerów, wraz ze zmianami.
- Akty własności, wypisy z katastru i ewentualne dokumenty udziałowców.
- Akty hipoteczne, aktualne salda, warunki bankowe i poręczenia osobiste.
- Umowy najmu, wpłaty czynszu i istotna korespondencja z najemcami.
- Wyceny, raporty o stanie technicznym, koszty usług (servicekosten) i zestawienia eksploatacyjne.
- Dowody wkładów osobistych, spłat kredytu i płatności przez spółki.
- Pisemne propozycje dotyczące zarządzania, wykupu, sprzedaży i oceny podatkowej.
Holenderskie sądownictwo (de Rechtspraak) przy sporze o podział wymaga dla każdej nieruchomości między innymi danych o właścicielu, wartości, dacie referencyjnej (peildatum), kredycie hipotecznym, propozycji i dowodach. Uporządkowana dokumentacja oszczędza więc czas nie tylko w negocjacjach, ale i w postępowaniu sądowym.
Najczęściej zadawane pytania
Czy nieruchomość w mojej bv liczy się jako mieszkanie prywatne czy wspólna nieruchomość? Właścicielem jest co do zasady bv. Następnie trzeba zbadać, do kogo należą udziały i jakie roszczenia majątkowe istnieją. Nieruchomość może mieć znaczenie przy wycenie udziałów.
Czy mój ex może wymusić sprzedaż całego portfela? To zależy od własności i roszczeń, możliwości innego podziału i ewentualnych ustaleń. Zasięgnij porady, zanim złożysz ogólną obietnicę sprzedaży.
Jaka wartość obowiązuje dla wynajmowanej nieruchomości? Wymaga to zlecenia wyceny, które uwzględnia sytuację najmu i właściwą datę referencyjną. Nie przyjmuj bez uzasadnienia wartości lokalu wolnego od najmu.
Czy jeden partner może zatrzymać czynsz w trakcie rozwodu? Prawo do dochodów i obowiązek ponoszenia kosztów wymagają osobnej oceny. Zapiszcie wyraźnie, kto tymczasowo pobiera czynsz i jak się z niego rozlicza.
Czy przy wykupie trzeba zapłacić podatek od przeniesienia własności (overdrachtsbelasting)? Nie da się odpowiedzieć na to ogólnie. Zleć notariuszowi i doradcy podatkowemu sprawdzenie planowanego przyznania, historii własności i wybranej drogi.
Öznur Batur i Onur Arslan mogą łącznie ocenić roszczenie rodzinnoprawne i majątkowoprawną strukturę nieruchomości. Do wyceny nieruchomości i kwestii podatkowych potrzebni są odpowiedni biegli. Przedstaw nam swój portfel wraz z zestawieniem dla każdej nieruchomości i ewentualnymi biegnącymi terminami.
Przeczytaj także
- Podział majątku przy rozwodzie: firma, nieruchomości i długi
- Wycena firmy przy rozwodzie
- Rozwód a udziały w bv lub holdingu
- Brak wglądu w księgowość firmy przy rozwodzie
Źródła: Rechtspraak: lista kontrolna, wspólność majątkowa (po niderlandzku), Belastingdienst: wykup partnera przy rozwodzie (po niderlandzku), Belastingdienst: podatek od przeniesienia własności (po niderlandzku).
