Umowa najmu przewiduje indeksację CPI i dodatkowe kilka procent? Sama obecność dodatku nie oznacza, że wszystkie podwyżki są nieważne. Trzeba rozdzielić indeksację, klauzulę dodatkowej podwyżki i ustawowy limit dla właściwego segmentu najmu oraz danego roku.
CPI odnosi się do zmian cen. Dodatek daje wynajmującemu odrębną możliwość zwiększenia czynszu. Te części mogą być oceniane osobno, z uwzględnieniem ich łącznego wpływu. Jeżeli jedna jest niedozwolona, nie wynika z tego automatycznie nieważność każdej indeksacji.
Co wynika z orzeczenia Hoge Raad?
Hoge Raad wskazał 29 listopada 2024 r., że dodatek wynoszący maksymalnie 3% ponad CPI co do zasady nie jest nieuczciwy. Dodatkowe okoliczności istniejące w chwili zawarcia umowy mogą prowadzić do innego wyniku. Ocena nieuczciwych warunków dotyczy w szczególności umów między konsumentem a wynajmującym działającym zawodowo; trzeba ustalić status stron. Nie jest to ani zakaz każdej formuły CPI plus procent, ani bezwarunkowa zgoda na dowolną podwyżkę.
Nie przenoś tego rozstrzygnięcia automatycznie na klauzulę 5%, minimalny poziom podwyżki, wybór między kilkoma formułami albo okresową korektę do cen rynkowych. Potrzebny jest pełny tekst umowy i załączników obowiązujących w chwili zawarcia.
Klauzula a roczny limit to różne kontrole
W przypadku samodzielnego mieszkania w wolnym sektorze ustawowy limit regularnej rocznej podwyżki w 2026 r. wynosi według Rijksoverheid 4,4%. Jeżeli umowa przewiduje niższą podwyżkę, obowiązuje niższa wartość. Podwyżka związana z ulepszeniem mieszkania (woningverbetering) podlega odrębnym zasadom i może przekraczać ten limit. Nie jest to wspólny limit dla wszystkich mieszkań. Najpierw ustal segment, datę umowy, charakter podwyżki i właściwe przepisy. Nawet podwyżka mieszcząca się w limicie musi mieć odpowiednią podstawę w umowie.
Jeżeli chcesz sprawdzić przede wszystkim roczny procent, zacznij od kontroli podwyżki czynszu w 2026 roku. Spór o nieuczciwą klauzulę i zwrot starszych opłat może wymagać szerszej analizy.
Jak sprawdzić możliwą nadpłatę?
Przygotuj umowę, ogólne warunki, wszystkie pisma o podwyżkach i historię wpłat. Ustal pierwotny czynsz podstawowy, daty zmian i sposób obliczania każdej podwyżki. Oddziel czynsz od servicekosten.
Jeżeli dodatek nie wiąże najemcy, ewentualną nadpłatę trzeba obliczyć z zachowaniem ważnych składników podwyżki. Należy też sprawdzić wpływ wcześniejszego dodatku na podstawę kolejnych naliczeń. Samo dodanie procentów z kilku lat zwykle nie daje prawidłowej kwoty.
Czy można przestać płacić czynsz?
Nie wstrzymuj całej zapłaty tylko dlatego, że kwestionujesz jedną klauzulę. Spór o naliczenie, żądanie zwrotu i potrącenie własnej wierzytelności mają różne warunki. Nieprawidłowe pomniejszenie przelewu może doprowadzić do dodatkowego sporu o zaległość.
Jeżeli otrzymałeś pozew lub wezwanie do opuszczenia mieszkania, zachowaj terminy z pisma. Zobacz poradnik o zaległości czynszowej i eksmisji. Ocena klauzuli może mieć znaczenie dla wysokości żądania, ale nie zastępuje odpowiedzi w postępowaniu.
Huurcommissie czy sąd?
Właściwa droga zależy od segmentu najmu i przedmiotu sporu. Procedura dotycząca rocznej podwyżki nie rozstrzyga automatycznie wszystkich roszczeń o zwrot historycznych opłat. Sprawdź właściwość i termin, zanim ograniczysz się do listu do wynajmującego. Pomocny punkt wyjścia to opis postępowań przed Huurcommissie.
Ocena umowy i podwyżek
Arslan Advocaten może ocenić formułę podwyżki, rozliczenie i możliwą procedurę. Przy kontakcie z kancelarią podaj datę umowy, wysokość czynszu podstawowego i termin najbliższej podwyżki. Kontakt: prawnik@arslan.nl lub +31 6 30 17 26 52.
Źródła: Hoge Raad, 29 listopada 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780; Rijksoverheid — limit wolnego sektora 2026. Zasady i właściwy termin należy odnieść do konkretnej umowy.
